（2016）闽01民终3548号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2017-10-31

案件名称

福州市台江区房地产开发公司、福州诚安信物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州市台江区房地产开发公司,福州诚安信物业管理有限公司,福州健身宝贝体育有限公司,范丹

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2016）闽01民终3548号上诉人（原审被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。法定代表人郭鲁琳。委托诉讼代理人卢增禄，福建融成律师事务所执业律师。委托诉讼代理人林伟斌，福建融成律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福州诚安信物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区西环南路99号东煌花园8座808单元。法定代表人彭秀兰，该公司董事长。委托诉讼代理人沈荔融，福建国富律师事务所执业律师。委托诉讼代理人潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。原审被告：福州健身宝贝体育有限公司，住所地福建省福州市台江区苍霞街道河下街103号颐景园二区1号楼二层。法定代表人范丹，总经理。原审被告：范丹，女，1980年1月24日出生，回族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江房地产公司）因与被上诉人福州诚安信物业管理有限公司（以下简称诚安信物业公司）及原审被告福州健身宝贝体育有限公司、范丹物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议��审理了本案，现已审理终结。福州市台江区房地产开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未依法查明诚安信物业公司是否经业主大会依法选聘，即认定诚安信物业公司与颐景园小区业主委员会签订的《颐景园物业服务合同》对台江房地产公司具有约束力，认定事实不清。诚安信物业公司仅提供一份其自身出具的报告，诚安信物业公司在其出具的报告中自行陈述其是经业主大会依法选聘的物业管理企业，虽该报告加盖福州市台江区苍霞街道万侯社区居民委员会的公章。但该证据不足以证明诚安信物业公司是经颐景园小区业主大会依法选聘的。首先，该报告仅加盖福州市台江区苍霞街道万侯社区居民委员会的公章，没有出具单位的负责人的签字，不符合作为组织主体出具的证人才料的法定要求，不应予以采信。其次，对于诚安信物业公司是否经业主大会依法选聘的证明事项，居委会不具有证明效力，因为是否经业主大会依法选聘，必须出具业主大会的会议决议。而且根据《福州市物业管理若干规定》第六条，指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务的机构是街道办事处，居委会是没有该项职权的。二、对于2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，应当认定诚安信物业公司作出了免除的意思表示，一审判决对此未作正确认定。《颐景园物业服务合同》约定从2013年4月1日起开始提供物业管理服务，而且根据诚安信物业公司的自述，其于2010年3月31日起就开始为小区提供物业服务。由于颐景园二区1#楼二层01店面，自2009年1月25日起就出租给原审被告，而且按诚安信物业公司的陈述，在2013年9月1日之前物业管理费均正常支付，不存在拖欠，但在2013年9月1日至2013年12月31日间的物业管理费没有缴纳，但在2014年1月1日起原审被告又缴纳物业管理费直至2014年10月1日。从诚安信物业公司未在出现拖欠物业管理费的2013年进行催收的实际情况，以及在2014年1月份之后原审被告缴纳物业管理费时，诚安信物业公司并未将原审被告在2014年1月份起又缴纳的物业管理费先予以充抵2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业费的财务处理作法来看，显然应当认定诚安信物业公司与台江房地产公司之间达成了关于免除2013年9月1日至2013年12月31日间的物业管理费的合意，诚安信物业公司也以实际行为表示其免除该期间的物业费。三、诚安信物业公司自管理颐景园小区以来，因多计所涉商业店面的面积，每月均存在多收费物业管理费153.78元，自2010年3月31日起多收取的物业费应予以扣减��安信物业公司诉请的物业管理费所涉的商业场所实际面积为2117.48平方米，按每平方米1.5元的标准，每月的物业管理费应当是3176.22元。但诚安信物业公司却按2220.15平方米计算收费面积，每月实际按3330元向台江房地产公司及原审被告收取物业管理费，每月多收了153.78元。从2013年4月份算至2014年9月份，扣除2013年9月至12月，共计13月，合计多收了1999.14元。对于此前自2010年3月31日起也存在相同问题，2010年4月1日至2013年3月31日期间，共36个月，该期间合计多收费5536.08元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，以上共计多收费7535.22元，该多收取的费用应当予以扣减。四、诚安信物业公司未向台江房地产公司进行诉前催收即提起诉讼，依法不应予以支持。台江房地产公司诉请主张的是2013年9月1日至2013年12月31日、以及2014年10月1日起至2015年11月30日两个期间的物业费。但对于此讼争的物业费，台江房地产公司从未向台江房地产公司进行催收。根据《物业管理条例》第六十七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，诚安信物业公司并进行催收。福州诚安信物业管理有限公司答辩称，1、诚安信物业公司与业委会签订的合同合法有效，诚安信物业公司要求台江房地产公司支付物业费主体适格。2、2013年9月1日至2013年12月31日期间，由于台江房地产公司没有缴纳物业费，就没有开具发票，并不存在减免的情形。3、物业费的收费标准低于合同约定，不存在多收物业费的情形。4、诚安信物业公司多次向台江房地产公司催讨物业费，一审有证据证明诚安信物业公司于2015年11月5日向被告台江房地产公司发出一份《律师函》。福州诚安信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令台江房地产公司立即向诚安信物业公司交纳欠缴的物业费人民币76212元及逾期交费滞纳金人民币25827.4元（以物业费4234元/月为基数，每逾期一日按千分之一计算，时间自2013年9月11日起逐月暂计至2015年11月30日，应计算至台江房地产公司实际付清之日止）。一审法院查明事实：2013年4月3日，以颐景园小区业主委员会为委托方（甲方），原告诚安信物业公司为物业服务企业（乙方），双方签订《颐景园物业服务合同》，合同约定：本合同所涉及的物业基本情况：物业名称颐景园小区；物业类型住宅；座落位置福州市台江区××××号，福州市长寿路25号；物业管理区域四至：东至新闽街，南至双洲桥道-同德新村，西至双洲桥道，北至长寿路；占地面积：9990平方米；总建筑面积：81488平方米；其中住宅68468平方米，非住宅13020平方米。……乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：0.60元/月·平方米，物业服务等级标准三级；高层住宅：1.00元/月·平方米，物业服务等级标准三级；别墅：＿/＿元/月·平方米；酒店式公寓：＿/＿元/月·平方米；低密度联排高档住宅：＿/＿元/月·平方米；办公楼：＿/＿元/月·平方米；商业物业：2.00元/月·平方米；本小区实行物业服务费用包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。……物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季进行交纳，经催收仍逾期未交的按每日3‰收取滞纳金。……本合同为期3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。该合同签订后直至起诉之��原告一直为颐景园小区提供物业服务。2009年1月23日，以被告台江房地产公司为甲方（出租方），被告范丹为乙方（承租方），双方签订了一份《颐景园二区1号楼二层店铺租赁合同》，合同约定：“甲方同意将其所属座落于福州市台江区××××号颐景园二区1号楼二层商铺出租给乙方。该铺位建筑面积2057.94平方米（不含江域蓝湾销售中心，具体位置详见平面图）。房屋的用途：乙方承租该房屋用途为商铺，用于经营健身馆及配套项目。租赁期限：1、租赁期限为40个月，自2009年1月25日起至2012年5月24日止。2、装修免租期为4个月，自2009年1月25日至2009年5月24日止。……乙方负责支付租赁期间房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等使用房屋的相关费用，其中：水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费由乙方直接向公用事业管��部门交纳；卫生费和物业管理费由乙方向物业管理公司交纳”。该合同签订后被告台房地产公司即将讼争商铺交付给被告范丹，范丹亦即将该商铺作为住所地在工商登记部门注册独资成立了被告健身宝贝公司并进行装修使用经营。2012年5月25日起，台江房地产公司与健身宝贝公司及范丹之间就该商铺形成不定期租赁关系。2014年1月至2014年9月期间被告健身宝贝公司按每月3330元向原告诚安信物业公司交纳物业费。2014年12月9日，原告诚安信物业公司向被告健身宝贝公司发出一份《律师函》，内容：经查，阁下系福州市台江区××××号（长寿路25号）颐景园小区店面业主（或交费义务人），店面建筑面积为2220.15平方米。二〇一三年四月三日，委托人与颐景园小区业主委员会签订《福州市物业服务合同（颐景园）》约定由委托人负责颐景园小区物业服务，物业服务费由委托人按2.00元/月·平方米向业主（或交费义务人）按月收取，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期未交的按每日千分之三收取滞纳金。根据《福州市物业服务合同（颐景园）》，阁下应按照合同约定按时支付物业费等。委托人考虑阁下建筑面积较大，因此实际仅按1.50元/月·平方米的收费标准向阁下按月收取物业费，但阁下自二〇一三年九月起至十二月以及二〇一四年十月至十一月，共欠缴物业费、水电公摊费合计人民币壹万捌仟陆佰陆拾元整。原告诚安信物业公司于2015年11月5日向被告台江房地产公司发出一份《律师函》，内容：经查，贵公司系福州市台江区××××号颐景园小区二区1#楼2层01店面的业主，店面面积为2117.48平方米。2013年4月，委托人与颐景园小区业主委员会续签《物业服务合同》，约定仍由委托人为颐景园小区提供物业服务，商业物业服务费按2.0元/月·��方米，物业费用按月交纳，业主应在每月十日前履行缴纳义务。逾期未交纳的，按日千分之三收取滞纳金。自2013年9月起至2013年12月止以及2014年10月起至今，贵司无故拒不缴纳物业服务费用，截止至2015年10月底，贵司共欠缴物业服务费用人民币柒万壹仟玖佰柒拾捌元。……被告台江房地产公司否认其有收到该《律师函》。原告诚安信物业公司遂于2016年1月13日起诉至一审法院。另查明，座落于台江区××××号帮洲新区C1地块1#楼2层01店面产权人系被告台江房地产公司（R1339258），建筑面积2117.48平方米。庭审中原被告双方确认产权证中记载的“帮洲新区C1地块”和颐景园小区属于同一地块。再查明，福州市台江区苍霞街道万侯社区居民委员会于2015年11月4日出具加盖公章的报告一份，内容：兹有福州市台江区颐景园小区业主大会依法选聘福州诚安信物业管理有限公司为颐景园小区提供物业服务，福州诚安信物业管理有限公司自2010年3月31日受聘以来，至今一直为本小区提供物业服务。又查，2012年12月31日，一审法院受理福州市台江区房地产开发公司与福州健身宝贝体育有限公司、范丹房屋租赁合同纠纷一案，台江房地产公司提出请求判令健身宝贝公司、范丹立即搬离福州市台江区××××号颐景园二区1号楼二层商铺，并将该商铺腾空交还给其等诉请。一审法院经审理后作出了（2013）台民初字第289号民事判决书，判决解除原告福州市台江区房地产开发公司与被告范丹、福州健身宝贝体育有限公司就福州市台江区××××号颐景园二区1号楼二层商铺的租赁关系，被告范丹、福州健身宝贝体育有限公司应于判决生效之日起十五日内将福州市台江区××××号颐景园二区1��楼二层商铺腾空退还原告福州市台江区房地产开发公司……。后台江房地产公司、健身宝贝公司及范丹均不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2014年5月20日，福州市中级人民法院作出了（2014）榕民终字第729号民事判决，驳回上诉维持原判。台江房地产公司于2014年11月18日向一审法院申请执行，一审法院于2016年2月19日作出（2014）台执字第1419-4号执行裁定书，确认被执行人范丹、健身宝贝公司收到执行通知后于2015年11月18日将福州市台江区××××号颐景园二区1号楼二层店铺返还给台江房地产公司。此外原告诚安信物业公司曾于2015年7月10日向一审法院诉请要求被告健身宝贝公司、被告台江房地产公司支付2013年9月至2013年12月及2014年10月至2015年7月物业费，后于2015年9月21向一审法院申请撤回该案的起诉，一审法院作出了（2015）台民初字第2418号民事裁定书裁定予��准许。一审法院认为，颐景园小区业主委员会与原告诚安信物业公司于2013年4月3日签订的《颐景园物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告台江房地产公司提出本案被告应为颐景园业主委员会的辩解于法无据，一审法院不予采信。被告台江房地产公司与被告范丹于2009年1月23日签订的《颐景园二区1号楼二层店铺租赁合同》，亦系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。该合同约定物业管理费由范丹向物业管理公司缴纳，范丹承租了讼争商铺并将该商铺作为住所在工商登记部门注册独资成立了健身宝贝公司后以公司的名义进行装修使用经营，故被告健身宝贝公司及被告范丹为讼争商铺的实际使用人。根据《物业管理条例》第四十二条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告健身宝贝公司及被告范丹在使用讼争商铺期间作为物业管理服务的受益人理应及时向原告交纳物业费，被告台江房地产公司作为讼争商铺产权人对此期间欠交的物业费承担连带责任。因2015年11月18日健身宝贝公司、范丹将讼争商铺返还给台江房地产公司，故从2015年11��18日起至2015年11月30日，物业费应由产权人台江房地产公司自行承担。从被告台江房地产公司提交的物业费发票可以看出原告诚安信物业公司在2014年1月至2014年9月期间是按照1.50元/月·平方米（3330元÷2220.15平方米）的收费标准向被告健身宝贝公司收取物业费，而原告诚安信物业公司于2014年12月9日向被告健身宝贝公司发出的《律师函》亦提及其考虑到讼争商铺建筑面积较大，因此实际仅按1.50元/月·平方米的收费标准向被告健身宝贝公司按月收取物业费，据此应当认定双方之间就物业费收费标准达成了新的约定每月按每平方米1.50元收取。原告诚安信物业公司辩称其是应被告健身宝贝公司的申请暂时按照3300元/月收取物业费，但其仅提供了其于2015年11月5日向台江房地产公司发出确认物业费标准为2元/月·平方米的律师函，未提供其他证据佐证，该辩解一审法院不予采信。��于被告台江房地产公司辩称诚安信物业公司与健身宝贝公司达成减免2014年之前的物业费的决定，因其未提供证据证明，该辩解一审法院不予采信。被告健身宝贝公司、范丹辩称其物业费交纳至2014年9月30日，但其无法提供相应缴费凭证，该辩解一审法院亦不予采信。因原告诚安信物业公司于2015年7月10日向一审法院提起过要求被告台江房地产公司及健身宝贝公司支付2013年9月至2013年12月及2014年10月至2015年7月物业费的诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，故该情形属于诉讼时效中断的法定事由，对被告台江房地产公司辩称原告起诉的部分时间段的物业费已过诉讼时效的辩解一审法院不予采信。因此讼争商铺每月物业服务费按3176.22元（1.50元/平方米×2117.48平方米）计算，被告健身宝贝公司、范丹应向原告支付2013年9月至2013年12月以及2014年10月至2015年11月17日止的物业费共计55796元（3176.22元/月×17个月+3176.22元/月÷30天×17天），被告台江房地产公司对此承担连带责任；被告台江房地产公司应向原告支付2015年11月18日至2015年11月30日止的物业费共计1376元（3176.22元/月÷30天×13天）。滞纳金实际上是指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。因此对原告提出的要求被告按每日千分之一支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条��一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告福州健身宝贝体育有限公司及被告范丹应于判决生效之日起十日内向原告福州诚安信物业管理有限公司支付自2013年9月起至2013年12月以及2014年10月起至2015年11月17日止的物业费人民币55796元。二、被告福州市台江区房地产开发公司对上述款项承担连带责任。三、被告福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内向原告福州诚安信物业管理有限公司支付自2015年11月18日起至2015年11月30日止的物业费人民币1376元。四、驳回原告福州诚安信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。案件受理费2340元，原告福州诚安信物业管理有限公司负担1029元，被告福州市台江区房地产开发公司负担50元，被告福州健身宝贝体育有限公司及范丹负担1261元。经查,本案各方当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，福州市台江区房地产开发公司对福州诚安信物业管理有限公司在本案系争小区提供物业服务的事实没有异议，因此，福州市台江区房地产开发公司作为本案系争小区的物业所有权人，应当就福州诚安信物业管理有限公司提供的物业服务支付物业服务费。福州市台江区房地产开发公司以福州诚安信物业管理有限公司没有催缴2013年9月1日至2013年12月31日的物业服务费为由，认为福州诚安信物业管理有限公司已就上述期间的物业服务费做出了免于缴纳的意思表示，该主张没有法律依据，本院不予采纳。福州市台江区房地产开发公司未提交证据证明福州诚安信物业管理有限公司超额收取物业服务费，因此，其该项上诉理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由福州市台江区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长　林哲森审判员　黄　锋审判员　吴筱洲二〇一六年八月二十二日法官助理　陈　奇书记员　段　薇微信公众号“”