（2016）鄂0105民初812号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-09
案件名称
李俊萍与胡晓兵、李会华合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李俊萍,胡晓兵,李会华,胡亚菲,胡传斌,朱格秀,胡琪翔
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初812号原告：李俊萍。委托代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师，一般授权代理。被告：胡晓兵。被告：李会华。委托代理人：胡晓兵，系李会华之夫，特别授权代理。第三人：胡亚菲。委托代理人：何志林，湖北慧安律师事务所律师，特别授权代理。第三人：胡传斌。委托代理人：何志林，湖北慧安律师事务所律师，特别授权代理。第三人：朱格秀。委托代理人：何志林，湖北慧安律师事务所律师，特别授权代理。第三人：胡琪翔。委托代理人：胡晓兵，系胡琪翔之父，特别授权代理。原告李俊萍诉被告胡晓兵、李会华、第三人胡亚菲、胡传斌、朱格秀合作建房纠纷一案，原告李俊萍于2015年3月起诉至湖北省汉川市人民法院，后因管辖权异议，移送至本院管辖。本院于2015年7月16日立案受理后，于同年10月10日做出（2015）鄂汉阳民一初字第00421号民事判决书，宣判后，原告李俊萍不服提出上诉，武汉市中级人民法院于同年12月21日以（2015）鄂武汉中民终字第01807号民事裁定书裁定撤销原判发回本院重审。本院于2016年2月23日立案后依法另行组成合议庭对本案进行审理，因胡琪翔与本案有直接利害关系，本院依法追加其为第三人。同年4月28日，由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员甘睿、杨官木组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李俊萍及其委托代理人刘志华、被告胡晓兵、被告李会华、第三人胡琪翔的共同委托代理人胡晓兵、第三人胡传斌及第三人胡亚菲、胡传斌、朱格秀的共同委托代理人何志林均到庭参加了诉讼。同年5月11日，由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员刘理娟、毛赞红组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告李俊萍及其委托代理人刘志华、第三人胡传斌及第三人胡亚菲、胡传斌、朱格秀的共同委托代理人何志林均到庭参加了诉讼，被告胡晓兵、李会华、第三人胡琪翔经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李俊萍诉称：原告与被告李会华系姊妹关系。2005年2月，两被告由于没有合适的事可做，加之手头没有过多资金，便邀约原告在武汉与其合伙建房用于出租，同时约定所得租金收益按出资比例分配。同年4月10日，经胡传斌、朱格秀同意，被告胡晓兵将上述二人所有的土地以40，000元作价出资，建造了一栋两间六层的房屋，建筑面积约为480平方米。房屋建成后，被告李会华将建房开支一份交给原告，经双方算账，原告出资140，000元，被告出资73，000元（其中包括土地作价40，000元）。此后，因原告在江西的生意无人照看，便将该出租屋暂时交于两被告经营、管理，所得收益和支出均归两被告。2015年3月10日，原告电话询问两被告出租屋的经营情况并告知原告马上回来与其共同经营的想法，被告回复该合伙建造的房屋马上要拆迁，你没有必要回来，估计只能还120平方米左右。后原告回汉了解到该房屋已于2012年12月被拆迁，还建安置了450平方米的房屋。同年12月31日，被告将450平方米的还建面积房产在拆迁公司分别无偿登记在被告胡晓兵、胡晓兵之子及其侄女名下（胡晓兵80平方米、其子290平方米，侄女80平方米）。为此原告多次找被告理论，被告均避而不见。现原告请求法院判决将合伙财产（汉阳区庙西湾322号，面积为449.28平方米）按出资比例分割（对原房屋拆迁安置补偿财产以及房屋财产按照出资比例14：7.3进行分割，原告要求享有拆迁安置房中的295.18平方米和拆迁补偿费人民币46，666元。）；本案诉讼费用由被告承担。被告胡晓兵、李会华辩称：建房事实是不存在的，我自己也没有建房子我怎么分割。第三人胡亚菲、胡传斌、朱格秀陈述：一、诉争房屋属第三人所有。第三人在汉阳区庙西湾321号房居住已久。2004年准备在自家屋旁空地上建造房屋，同年11月3日，第三人在所在村委会交土地补偿款7，200元。11月12日与朱生文签订《房屋承建协议书》并开始建设。2005年3月19日工程完工后付清全部工程款。2006年1月16日，在办理户籍登记时，以332号登记在第三人胡亚菲名下。2006年3月7日，汉阳区房管局测绘大队绘制房屋平面图注明产权人为胡亚菲，房屋坐落庙西湾322号。2007年5月25日，胡亚菲到自来水公司交自来水工程款2，200元。2012年10月房屋被拆迁，至本案诉讼前，从未有人向第三人主张房屋产权纠纷问题。二、《土地转让协议》的签订系2005年4月，原告与其老公感情不和闹离婚，原告从其与他人合伙开办的棉纺织厂撤股，收得股金20万元，原告为保住钱骗其老公称钱用了。李会华、胡晓兵找第三人签订了一份假的合伙协议，称原告的钱用于建房了。2005年4月10日，第三人签字，房屋建造已经完工，第三人未收取过原告钱款。三、原告证据不足，其主张不应得到支持。《土地转让协议书》真实性及是否履行有异议。协议签订于建房后，且没有土地转让费四万元的收款收据。《记账本》的真实性、关联性、合法性有异议。记账本不是第三人出具，也不是第三人委托他人出具，与第三人没有关联。证人刘某证言虚假。证人只知道协议签订的真实性，对土地情况或房屋情况、以及签订协议商谈过程一无所知。电话录音的真实性、合法性有异议。四、原告主张的主要事实与常理不符。原告出资不明。原告对于自己出资多少没有一个准确数目。原告对于建房情况一无所知。房屋以第三人名义承建时原告明知而不制止，各项缴费和房屋登记在第三人名下，多年未提出异议。原告诉称房屋用于出租不实。原告称协议是房屋建好后补签，房屋建好后，双方投资具体明确，为防日后纠纷，协议内容应该是房屋分配协议。《土地转让协议》没有出资内容，没有对出资如何分配的约定。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人胡琪翔述称：胡琪翔对这个房子不清楚。上辈赠与给他的。经审理查明：原告李俊萍与被告李会华系堂姐妹关系，被告胡晓兵、李会华系夫妻关系，第三人胡琪翔系胡晓兵、李会华之子。第三人胡传斌系被告胡晓兵之兄，第三朱格秀、胡传斌系夫妻关系，胡亚菲系朱格秀、胡传斌之女。原告、被告原均系湖北省汉川市人，原告李俊萍2006年由农业户口转为居民户口。被告胡晓兵、李会华2000年前即转为居民户口。第三人胡传斌、朱格秀、胡亚菲系武汉市汉阳区人，均系居民户口。第三人胡传斌、朱格秀、胡亚菲在武汉市汉阳区庙西湾321号有私房一栋，旁边有空地。2004年10月，以胡传斌名义计划在空地上建造房屋，同年11月3日，以朱格秀名义向武汉市汉阳区永丰乡汉江村支付建房土地补偿款人民币7，200元。后以胡传斌名义委托朱生文开始建造房屋。2005年3月，房屋建好，建成六层楼房屋一栋，房屋坐落庙西湾322号，一层面积55平方米左右，二层至六层面积相同每层80平方米左右，一至六层总建筑面积449平方米左右。朱生文于2004年11月13日、19日、2005年3月19日分三次向胡传斌出具收条分别收到建房款人民币4，000元、3，000元、3，140元。同年4月10日，胡传斌、朱格秀作为甲方与乙方胡晓兵、李俊萍在刘双成、刘某见证下签订《土地转让协议书》一份，约定：“甲方有宅基地壹块，位于武汉市汉阳区庙西湾322#（甲方房屋前武玖煤气站对面，长9米，宽10.8米，合计97.2㎡）现转让乙方用于合资建房，订如下协议：一、该基地计价四万元整（该费用由胡晓兵支付，在合资建房中用于出资）；二、建房前由甲方帮忙办理各种建房手续，其费用由乙方自理；三、本协议一式叁份，双方各执壹份存查。”协议下方甲方、乙方、见证方均签名。对于上述房屋的建造，原告主张系原告与被告胡晓兵共同出资人民币240，000元建造，其中原告出资160，000元，但在被告的记账本上仅记140，000元，自己主张出资140，000元，自己的出资均以现金的方式交给被告李会华，未打收条，《土地转让协议书》系房屋建好后签订，未约定建房出资及分配系因为姐妹关系。第三人胡传斌、朱格秀、胡亚菲主张上述房屋系第三人的地，第三人出资建造，原、被告均无出资，签订《土地转让协议书》系原告李俊萍与其丈夫感情矛盾，签订了并未履行。原告对于其主张提交了练习本一份，练习本封皮上载明“房子账”、“汉阳”、“郭茨口”。该练习本正本里记载流水账载有10月26日至12月5日共10笔“俊平给…”合计人民币80，000元，12月13日至2005年1月18日共7笔“俊平给…”4笔、“华华给…”三笔，合计人民币100，000元。其中，“俊平给…”合计人民币140，000，“华华给…”合计人民币40，000元。另十二页中，系自2004年10月24日至2005年3月24日的流水账合计192，475元（不含地基计价人民币40，000元），自流水账中可以看出系建造房屋，流水帐中2004年11月3日、13日、19日记载的分别系支付土地款7，200元、预付工程款4，000元、3，000元，2005年3月19日的一笔建房款所记金额2，740元，下括号内备注：“实3，140元，除饭钱940元，已付传兵400元，余2，740元。”该四笔款项与第三人胡传斌提交的证据中交纳土地补偿费的收款收据、朱生文出具的三张收条中收到的款项金额及款项使用目的均一致。2004年12月4日记载有“传兵买烟50元”、2005年2月2日记载有“传兵借400元”等字样。练习本上无签名，亦无其他说明。原告提交的其丈夫郑松林建设银行2004年12月15日至2005年1月3日流水记录显示，该期间该账户共存入人民币148，000元，共支出人民币147，990元。郑松林招商银行流水记录显示2004年9月5日余额人民币13，500.06元，2004年9月5日至2005年7月1日余额支取完毕。上述房屋建造完成后，第二层进行了装修由被告李会华居住使用，其他楼层均未装修，原告李俊萍及第三人一家均未使用居住过该房屋。2006年3月7日，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局就上述房屋出具《武汉市房地产平面图》，该平面图记载：“产权人：胡亚菲，房屋层数：6层，一层占地面积55.08平方米，建筑面积共449.08平方米”，平面图上记载有“B-335”字样。2012年10月上述房屋拆迁，同年10月31日，拆迁人武汉市鑫江景房屋拆迁有限公司（甲方）分别与被拆迁人胡晓兵、胡亚菲及胡晓兵之子胡琪翔就位于武汉市汉阳区庙西湾322号房屋签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》三份。三份协议书确定：被拆迁人胡晓兵、胡亚菲、胡琪翔分别取得坐落于庙西湾B-335（即庙西湾322号）号房屋中建筑面积80平方米、80平方米及289.28平方米的拆迁权益，拆迁还建安置方式均为“拆一还一”。三人另各获补偿及搬迁奖金分别为人民币27，041元、人民币9，960元及人民币47，028元，其中胡晓兵获得补偿金人民币27，041元包括临时安置补助费人民币5，760元、搬迁补助费人民币1，200元、附属设施补偿人民币5，640元、装修补偿人民币8，900元、地上附着物补偿费人民币2，541元、搬迁奖金人民币3，000元；胡亚菲获得补偿金人民币9，960元包括临时安置补助费人民币5，760元、搬迁补助费人民币1，200元、搬迁奖金人民币3，000元；胡琪翔获得补偿金人民币47，028元包括临时安置补助费人民币20，828元、搬迁补助费人民币1，200元、装修补偿人民币18，000元、搬迁奖金人民币7，000元。胡晓兵与胡琪翔的补偿金中人民币35，081元系针对房屋的附属设施、地上附着物、装修的补偿。现原告认为其与被告共同出资建造了上述房屋，因此该房屋中对应其出资部分的拆迁权益应由其享有，被告及第三人则主张上述土地转让协议并未实际履行，胡晓兵、胡琪翔签订的拆迁补偿协议享有的权益，系第三人对胡晓兵、胡琪翔的赠与，请求驳回原告的诉讼请求。案经调解，原、被告及第三人未能达成一致协议。上述事实有原、被告及第三人陈述及原、被告、第三人向本院提交的户口簿、土地转让协议书、练习本、银行流水、录音资料、证人证言、集体土地房屋拆迁安置协议书、湖北省行政事业单位收款收据、武汉市房地产平面图、建房协议书、收条等证据予以证实，可以认定。本院认为：依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，结合原告李俊萍及被告胡晓兵、李会华户籍均为湖北省汉川市人，第三人胡传斌、朱格秀系武汉市汉阳区汉江村人，原、被告及第三人胡传斌、朱格秀并非同一农村集体内成员之情形，胡传斌、朱格秀与胡晓兵、李俊萍签订的《土地转让协议书》中关于宅基地的转让无效，但自该《土地转让协议书》中可以看出，胡传斌、朱格秀与胡晓兵、李俊萍有合作建房的合意。现房屋已建造完成即武汉市汉阳区庙西湾322号房屋，并已拆迁转化为胡晓兵、胡亚菲、胡琪翔签订的三份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》确定的权益，即还建的449.28平方米的房屋及补偿金人民币84，029元。基于《土地转让协议书》所建造的房屋权益已转化为合法的拆迁权益，对于该房屋转化的拆迁权益应该在投资建房人之间进行分配。对于房屋的出资，原、被告及第三人三方各有说辞，但从原告提交的练习本中的内容可以看出系关于建造房屋的流水明细，且该记账本中的部分款项可以与第三人胡传斌提交的建房款项相对应，记账本中亦有“传兵”等字样，并结合原、被告及第三人所签订的协议及原告提交的录音、证人证言，可以看出该记账本应系建造本案诉争房屋的流水明细。该记账本中虽无当事人签名及相关说明，但结合普通人生活中在亲戚之间的合作建房情况，没有签名及相关说明亦符合生活常理。依据该记账本中记载总账为人民币192，475元，该总账中不含地基计价人民币40，000元，综合两笔款项房屋建造总价应为人民币232，475元，原告庭审中表示房屋总出资人民币240，000元故对于房屋总出资以人民币240，000元计。对于第三人胡传斌主张的房屋总出资人民币280，000元，第三人胡传斌提交的仅系部分款项，不能看出房屋的总出资，对第三人主张的房屋总出资人民币280，000元，本院不予采信。依据记账本中记载原告李俊萍出资人民币140，000元，占房屋总出资的比例约为58%。故对于还建的449.28平方米的还建面积原告应享有260.58平方米的还建房屋权益。对于房屋拆迁补偿费人民币84，029元，其中人民币35，081元系房屋的装修及附属设施等补偿，原告李俊萍未对拆迁房屋进行装修，亦未居住使用，对于该款项不应参与分配。对于剩余房屋拆迁补偿费人民币48，948元由李俊萍按58%的比例进行分配，即李俊萍享有人民币28，390元。综上对于2012年10月31日，拆迁人武汉市鑫江景房屋拆迁有限公司分别与被拆迁人胡晓兵、胡亚菲及胡琪翔签订的三份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》中的还建房屋面积260.58平方米、房屋拆迁补偿费人民币28，390元由李俊萍享有。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告胡晓兵、第三人胡亚菲、第三人胡琪翔于2012年10月31日与武汉市鑫江景房屋拆迁有限公司就位于武汉市汉阳区庙西湾322号房屋签订的三份《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（编号为：2012-212、210、211）中所确定的还建安置房面积中的260.58平方米权益、安置补偿费人民币28，390元由原告李俊萍享有；二、驳回原告李俊萍的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4，450元、保全费人民币2，000元（上述款项原告李俊萍已交纳）由原告李俊萍负担人民币4，200元、被告胡晓兵负担人民币405元、第三人胡亚菲负担人民币405元、胡琪翔负担人民币1，440元，此款原告李俊萍已缴纳，被告胡晓兵、第三人胡亚菲、胡琪翔于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告李俊萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 崔玉华人民陪审员 刘理娟人民陪审员 毛赞红二〇一六年八月二十二日书 记 员 吴晶晶 微信公众号“”