（2016）粤06民终3661号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-04-01
案件名称
刘畅、佛山市禅城区宾御地产中介服务部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘畅,佛山市禅城区宾御地产中介服务部,张廷永
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3661号上诉人（原审原告）：刘畅，女，汉族，1989年3月24日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区宾御地产中介服务部，经营场所广东省佛山市禅城区季华六路3号1区五座409房，经营者钟慈霞，女，汉族，1978年11月18日出生，住广东省佛山市禅城区魁奇二路139号3座2403房。原审第三人：张廷永，男，汉族，1968年2月19日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人刘畅因与被上诉人佛山市禅城区宾御地产中介服务部（以下简称宾御中介服务部）、原审第三人张廷永房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘畅上诉请求：部分变更原审判决，宾御中介服务部应向刘畅返还租金1100元。事实与理由：一、原审判决认定刘畅违约不当。刘畅第一次开庭就提供了主动报案回执和工商局调解记录，是宾御中介服务部在一年内先后拒绝去派出所和工商局调解才耽误了其生意。刘畅在距离定金交付之日即将满一年才正式递交诉状的行为也进一步证明其努力尝试调解的事实，含日期的收据和法院的受理通知书落款上的日期相差将满一年可以证明。一审法官无视该证据而作出认定刘畅违约的判决。宾御中介服务部拖延和耽搁了刘畅的正常学习进度，还直接延长了刘畅的休学期和至少间接导致了刘畅的再次休学状态乃至及时毕业参加工作。总之，退费超1000元的选择不是刘畅主动定的，刘畅只让宾御中介服务部扣200300元清洁费加相当于广州市标准单人间价位的钱。宾御中介服务部的职员只找所谓的师傅装了个批发价连5元都不到的插销，还夸张地担保说那个连附加门扣都没有的磁卡锁市价1000多元，简直是在浪费客户时间。作为房地产行业的中介，应该具备一些基本安全意识，涉案房屋所处位置人员繁杂、楼道没有安装监控，存在严重的安全隐患。广州市城区那些内外都很简朴的本科生宿舍的门都是铁制的，而且还配有拉扣。被上诉人宾御中介服务部答辩称，刘畅说宾御中介服务部对其进行骚扰没有事实依据，其所称的丢失身份证等事实也与宾御中介服务部无关。原审第三人张廷永没有发表意见。刘畅向原审法院起诉请求：一、宾御中介服务部向刘畅返还中介服务费1100元；二、宾御中介服务部承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，涉案佛山市禅城区季华六路3号1区五座808房，建筑面积28.65平方米，由张廷永单独所有。2014年11月30日，因刘畅承租涉案房屋，宾御中介服务部向刘畅出具收据（编号：2014774），确认收取刘畅支付的2014年12月1日至2014年12月31日租金共计1300元。后刘畅、宾御中介服务部就涉案房屋门锁问题产生纠纷，双方协商无果，刘畅遂诉至原审法院。诉讼中，刘畅、宾御中介服务部一致确认：刘畅、宾御中介服务部双方未签订居间服务合同或者租赁合同。宾御中介服务部仅向刘畅收取租金1300元，未收取居间费用。刘畅、宾御中介服务部达成口头租赁协议前并未就门锁事宜沟通并形成一致意见。刘畅陈述：刘畅没有住过涉案房屋，仅是在2014年11月30日那天放了衣服进去，过了一晚后于2014年12月1日取走衣服并报警。刘畅并没有坚持要安装防盗门，因为刘畅没有居住过，不知道安不安全，当时刘畅也想装锁，并按居住天数计付租金。刘畅确未归还门禁卡，但刘畅已经授权宾御中介服务部修改密码，刘畅并不知道新密码。另，刘畅在使用房屋期间并无财产损失。宾御中介服务部陈述：涉案房屋确是业主全权交给宾御中介服务部出租，业主每年收取固定租金，其他租赁事宜全由被告负担。刘畅确实是住了一个晚上，但是宾御中介服务部不清楚其居住的具体情况。刘畅尚未归还门禁卡，现虽然已修改密码，但刘畅持有的门禁卡是可以直接进入涉案房屋的。涉案房屋在刘畅搬走东西一个星期后已重新出租。原审法院认为，综合全案证据及当事人的陈述，第三人张廷永作为涉案房屋产权人，其实系通过收取固定租金收益的方式将涉案房屋出租给宾御中介服务部，再由宾御中介服务部将涉案房屋转租并自行向次承租人收取租金。另，第三人张廷永于诉讼中陈述租赁期间内涉案房屋的实际租赁收益归宾御中介服务部所有，宾御中介服务部亦无证据证明其已向第三人张廷永转交涉案全部租金，故综合上述分析，本案刘畅、宾御中介服务部之间形成事实上房屋租赁合同关系，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据本案查明事实，刘畅向宾御中介服务部交付的款项系租金，故刘畅主张被告退还的中介服务费应为租金。关于刘畅主张被告退还租金1100元的诉请。根据刘畅、宾御中介服务部的陈述及全案证据，刘畅向被告实际如上分析所述，刘畅、宾御中介服务部之间形成事实上房屋租赁合同关系，双方因加装门锁问题产生纠纷后，刘畅在未与宾御中介服务部协商一致解决房屋租赁合同关系的情形下即提前搬离涉案房屋并主张宾御中介服务部退还租金，属单方提前解除房屋租赁合同关系行为，已构成违约。刘畅虽主张其未入住涉案房屋，但其支付租金、领取门禁卡的行为已证明双方之间的房屋租赁合同关系成立，且其所述的存放衣物行为亦已构成实际使用房屋行为；而关于刘畅主张的房屋大门未加装门锁影响其人身财产安全的意见，刘畅并未提供有效证据予以证明，且刘畅、宾御中介服务部双方亦未在此前就涉案房屋是否加装门锁达成一致约定，故原审法院对刘畅的上述意见不予采纳。另因本案无证据证明刘畅、宾御中介服务部之间曾就违约责任作出明确约定，且宾御中介服务部自述涉案房屋在刘畅搬离后一个星期内已另行转租，故原审法院综合合同关系履行程度、刘畅的违约情节及宾御中介服务部的损失，酌定宾御中介服务部向刘畅返还租金600元。刘畅诉请超出部分，原审法院不予支持。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宾御中介服务部于判决发生法律效力之日起十日内，向刘畅返还租金600元；二、驳回刘畅的其他诉讼请求。如宾御中介服务部未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由刘畅负担11元，由宾御中介服务部负担14元。本院二审期间，上诉人刘畅围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、香港大学暑期课程录取通知书，拟证明因与宾御中介服务部的纠纷影响了刘畅的正常学习，导致刘畅只能参加夏季的课程，刘畅没有违约。证据二、办理赴港通行证的文件快递单，拟证明到香港参加课程的签注需要复杂的手续，因为工作学习的文件涉及到刘畅的个人私隐及学业资料，所以刘畅才对门锁有要求。被上诉人宾御中介服务部对上诉人刘畅提供的证据的真实均不予确认，认为该两份证据与本案无关。被上诉人宾御中介服务部、原审第三人张廷永在二审期间没有向本院提交新证据。本院经审查认证如下：上诉人刘畅提交的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系刘畅是否存在违约行为及宾御中介服务部应向刘畅返还租金的数额。本案中，刘畅经过筛选确认租赁涉案房屋并支付租金、领取门禁卡，宾御中介服务部出具租金收据并交付涉案房屋、门禁卡的行为，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，且刘畅所述的存放衣物行为亦已构成对涉案房屋的实际使用。刘畅在双方因加装门锁问题产生纠纷后，未与宾御中介服务部协商一致予以解决的情形下即提前搬离涉案房屋并主张宾御中介服务部退还租金，属单方提前解除房屋租赁合同关系的行为，已构成违约。事实上，刘畅若对承租房屋的门锁有严格的要求，本就应在双方确立租赁合同关系前予以审查并与宾御中介服务部妥善协商达成合意，涉案房屋的大门装有密码锁、配有门禁卡，宾御中介服务部还应刘畅要求加装了插销，该房屋的防盗安全系数已属较高，故刘畅在双方的租赁合同关系成立后以涉案房屋大门未加装门锁影响其人身财产安全为由单方面解除合同，并认为其行为不构成违约，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因刘畅搬离案涉物业后宾御中介服务部自述涉案房屋在刘畅搬离后一个星期内已另行转租，据此可认定宾御中介服务部亦确认双方租赁关系自刘畅搬离之日接触。刘畅自占用案涉物业至搬离物业的期间，应按双方约定的租金水平计付租金予宾御中介服务部，该租金为86.67元。因此，刘畅请求宾御中介服务部退还租金1100元的上诉理由成立，本院予以采纳。因刘畅的违约造成的宾御中介服务部的损失，宾御中介服务部在本案中未提出其主张，本院不予审理。综上，刘畅的上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2260号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2260号民事判决第一项为：被上诉人佛山市禅城区宾御地产中介服务部应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金1100元给上诉人刘畅。如被上诉人佛山市禅城区宾御地产中介服务部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由被上诉人佛山市禅城区宾御地产中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 余珂珂代理审判员 徐允贤二〇一六年八月二十二日书 记 员 陈敏仪 关注公众号“”