（2016）渝0107民初9934号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-30
案件名称
重庆茂杰物业管理有限公司与牛国华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆茂杰物业管理有限公司,牛国华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016��渝01**民初9934号原告:重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路22号附8号，组织机构代码57343929-9。法定代表人:梅政，职务经理。委托代理人：代洪章，男，汉族，1955年8月20日生，住重庆市沙坪坝区。被告：牛国华，男，汉族，1979年1月3日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆茂杰物业管理有限公司诉被告牛国华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由审判员张雷适用小额诉讼程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告重庆茂杰物业管理有限公司的委托代理人代洪章，被告牛国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆茂杰物业管理有限公司诉称：原告与被告房屋所在的渝川世纪园业委会签有物业管理服务合同，并按约提供物业管理服务。被告自2013年11月起拒绝缴纳物管费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告截至2016年4月的物管费1410元；2、被告给付原告违约金423元；3、本案诉讼费由被告负担。被告牛国华辩称：被告确实从2013年11月起未缴纳物业费，不缴纳物业费的理由是被告提供的物业服务存在问题，包括卧室漏水导致窗户坏损，小区部分绿化区域改成硬化区域，篮球场变成了停车场，乱停车堵塞了消防通道，小区清洁赃乱差等问题，被告也不认可支付违约金。经审理查明：原告成立于2011年5月3日，具备物业服务企业二级资质。2012年9月28日，原告与本区白市驿镇渝川世纪园小区业委会签订物业管理服务合同，约定原告为本区白市驿镇白欣路29号渝川世纪园小区提供物业管理服务，其中住宅按照建筑面积每月每平方米0.52元的标准收取物业管��服务费，物管费由业主在每月10至18日缴纳，逾期按每日1‰计付违约金，合同期限3年。2015年10月1日，原告再次与渝川世纪园小区业委会签订物业管理服务合同，其中住宅物业费标准未变，逾期缴费违约金为每日3‰，合同期限3年。合同签订后，原告根据与业委会之间的前述合同约定，派驻了保安、清结等工作人员，为渝川世纪园小区提供了保安、清结、绿化等物业管理服务。被告是白市驿镇白欣路29号渝川世纪园小区4幢2单元4-1号房屋的业主，产权面积为90.48平方米。被告自2013年11月未按期缴纳物管费，原告主张每月物管费为47元，截至2016年4月欠缴物管费1410元。被告欠缴物业费，原告曾以短信、公告等方式进行催缴。庭审中，原告举示了向业委会提交的关于建议启用大修基金维修部分房屋漏水问题及改造小区消防系统的报告，以及向���市驿镇环境综合整治办公室提交的关于小区临街餐馆油烟及门面烤漆味对周边环境污染的报告，以证明原告就部分业主提出的一些具有共性的问题进行了报告，履行了相关合同义务，并陈述原告无权单方解决相关问题，只有协调报告的权利。被告对真实性没有异议，但陈述相关问题并未解决。庭审中，原告陈述因小区车位较少，确实存在一些乱停车现象，篮球场停车也是部分业主的行为，物管也在加强管理，而小区部分绿化区域改成硬化区域则是业委会的要求。以上事实，有原告重庆茂杰物业管理有限公司提供的物业服务合同、催缴物业费公告、催缴物业费短信、重庆茂杰物业管理有限公司报告，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业���具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，该物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，被告作为业主应该按照合同约定履行合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告已经履行了安保、保洁等合同主要义务，且举示证据证明原告对被告及其他业主反映的一些共性问题，履行了向业委会及相关部门进行报告和协调的义务，而被告未举证证明其反应的相关问题都是原告未履行物业服务合同义务所致，故本院认为被告应该根据合同约定支付物业费，被告抗辩意见不能作为拒绝缴纳物业费的理由，本院对被告不缴物业费的辩称意见不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依法提供��物业服务，履行了保安、保洁、绿化等合同主要义务，被告作为业主应按照合同约定向原告缴纳物管费，故对原告要求被告缴纳物管费1410元的诉讼请求，本院依法予以支持。但根据原、被告庭审陈述，原告在物业服务中也确实存在停车管理等方面的瑕疵，故本院酌情对被告关于违约金的诉请不予支持。物业公司和业主双方也应继续加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告牛国华于本判决生效之日起���日内给付原告重庆茂杰物业管理有限公司物管费1410元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告牛国华负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 张 雷二〇一六年八月二十二日书记员 李丹琪 来自