（2016）京01民终4681号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-12
案件名称
胡国欣上诉杨戈平等房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡国欣,杨戈平,徐振武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4681号上诉人(原审被告)：胡国欣，男，1979年8月2日出生，自由职业。被上诉人(原审原告)：杨戈平，男，1956年9月10日出生，自由职业。原审被告：徐振武，男，1971年7月日出生，汉族，自由职业。上诉人胡国欣因与被上诉人杨戈平、原审被告徐振武房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第19369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡国欣、被上诉人杨戈平、原审被告徐振武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国欣上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一是一审法院在没有穷尽直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达等送达方式的情况下，直接公告送达起诉状和传票，导致胡国欣缺席审判，剥夺其举证质证、辩论和反诉的权利，审判程序严重违法。二是胡国欣共向杨戈平支付租金262000(含押金20000元)，一审判决认定其支付杨戈平租金212000元错误。三是胡国欣支付电费16217.6元，一审认定12552.8元错误。四是2015年12月20日，杨戈平自行收回房屋，胡国欣未收回杨戈平解除租赁合同的通知，一审认定双方租赁合同于2015年12月20日解除错误。五是杨戈平于2014年7月4日强行收回房屋，导致租赁合同不能正常履行，杨戈平无权要求其支付2014年7月4日以后的租金和水电费。杨戈平辩称，胡国欣不交纳租金，且2015年12月胡国欣的工作人员陆续走了，所以收回房屋，双方的合同解除，故请求维持一审判决。徐振武述称，胡国欣的上诉请求和理由与其无关，不发表意见。杨戈平向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决徐振武、胡国欣腾退位于北京市海淀区17-B地下室房屋；3、判决徐振武、胡国欣支付剩余房租、电费、水费、供暖费、物业管理费、维修费、垃圾清运费等费用，共计40万元。在本案的审理过程中，杨戈平变更上述第1项诉讼请求为判决双方签订的《房屋租赁合同》于2015年12月20日解除；并撤回了上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：杨戈平系位于北京市海淀区17-B号房屋的所有权人，该房屋分为地上三层和地下一层，其中地下一层的建筑面积为310.04平方米。2013年3月22日，出租人(甲方)杨戈平与承租人(乙方)徐振武、胡国欣，签订了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，主要内容为：甲方将北京市海淀区17-B号地下一层，建筑面积310平方米(以下简称标的房屋)，出租给乙方，租赁用途为足疗，租赁期限自2013年4月20日至2018年4月19日，共计5年。租金标准为第1年每平米每日1元，第2年每平米每日1.1元，第3年每平米每日1.2元，第4年第5年每平米每日1.3元；支付方式为押2付6，各期租金支付日期提前15日支付下一期租金；押金2万元。乙方承担租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费等全部费用。乙方如不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达2万元的，甲方有权单方解除合同。违约方应向对方支付月租金5%的违约金。乙方合同期满或提前退租的，必须恢复房屋原状，否则甲方有权扣除押金。《合同》签订后，杨戈平收取了第1笔租金5万余元及押金2万元，并按约定将标的房屋交付给徐振武、胡国欣使用。在之后的《合同》履行过程中，徐振武、胡国欣曾于2014年4月1、4月11日、6月27日、8月12日，分4次向杨戈平支付房屋租金，合计162000元；于2014年1月12日、4月4日、7月10日，分3次向杨戈平支付电费，合计12552.8元；除此之外，未再交纳其余房屋租金及水、电、物业、供暖、卫生等各项费用。双方因此发生纠纷，2015年5月7日，杨戈平向一审法院提起诉讼。一审法院在通过其他方式无法与徐振武、胡国欣取得联系的情况下，在向杨戈平充分说明本案涉及的诉讼和执行风险，杨戈平对自己的陈述和所提交证据的真实性作出保证的前提下，依法以公告形式传唤徐振武、胡国欣，但徐振武、胡国欣经一审法院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，也未提交书面意见。在本案的审理过程中，杨戈平承认其已于2015年12月25日前后，自行收回了标的房屋；请求一审法院以此时间作为双方解除合同的时间，并依法确定徐振武、胡国欣应支付的拖欠租金及其他费用；但杨戈平除提交了上述4次收取房租的收据存根和3次收取电费的存根及其代缴电费的证据之外，未对其他费用提供相应的证据。一审法院按双方在《合同》中的约定，经计算，2013年4月20日至2015年12月20日，徐振武、胡国欣应支付房屋租金323640元，徐振武、胡国欣已支付212000元，拖欠房屋租金为111640元；杨戈平为徐振武、胡国欣代缴电费合计67074元，徐振武、胡国欣已支付电费12552.8元，拖欠电费为54521.2元。一审法院认为，杨戈平与徐振武、胡国欣签署的《合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效；双方均应按照《合同》的约定履行自己的义务。现杨戈平请求依据《合同》的约定，确认双方签订的《合同》于2015年12月20日解除；并对自己的陈述和提交证据的真实性作出保证，其主张有相应的事实和法律依据，对此一审法院依法予以支持。杨戈平主张徐振武、胡国欣在《合同》解除后，应向其支付拖欠的租金和电费，其主张有相应的事实和法律依据，对此，一审法院依法予以支持；但其计算的数额并不准确，对此，一审法院将根据杨戈平提交的证据和本案已查明的事实，依法予以确定，具体数额以一审法院判定的为准。杨戈平还主张徐振武、胡国欣应支付拖欠的水费、供暖费、物业管理费、维修费、垃圾清运费等相关费用，但对上述费用是否已实际发生及缴纳的具体数额、收取的单位等相关问题，均未提供相应的证据，在现有证据条件下，其主张缺乏相应的事实和法律依据，一审法院对此无法支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案徐振武、胡国欣徐振武、胡国欣经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院依法缺席判决。判决：一、徐振武、胡国欣于本判决生效后七日内，向杨戈平支付拖欠的房屋租金十一万一千六百四十元、拖欠的电费五万四千五百二十一元二角，以上共计十六万六千一百六十一元二角。二、驳回杨戈平的其他诉讼请求。本院二审期间，胡国欣、杨戈平围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2014年11月14日，胡国欣向杨戈平出示欠条，内容为：截止2014年10月19日，欠水费2220吨、欠柜式空调一台，维修装修款23000元。2014年12月26日，杨戈平代胡国欣付他人2000元。2015年2月1日，胡国欣给付杨戈平30000元。胡国欣主张该款为支付的房屋租金，而杨戈平以该30000元因未出具房屋租金或水电费的收据，故该费用系偿还的上述欠款。鉴于此前杨戈平收取租金和水电费后均出具收据，故本院认定上述30000元不是租金，而为偿还的欠款。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，徐振武、胡国欣和杨戈平的合同虽然于2018年4月19日到期，但至2015年12月20日，徐振武、胡国欣拖欠租金111640元，后杨戈平收回了房屋，故双方的合同已经解除。对于欠付的2015年12月20日前的租金和电费，胡国欣应当交纳。胡国欣称杨戈平于2014年7月4日已强行收回房屋，但其提交的证据不能证明自己的主张。胡国欣称其交纳了的押金应充抵租金，但双方尚有水费等其他费用未能结清，故本院对胡戈平该上诉理由不予采信。胡国欣还提出一审法院直接公告送达传票和起诉状剥夺了自己的诉讼权利，经查，一审法院系在邮寄送达不能的情况下通过公告方式送达的，故一审法院不违反程序。综上所述，胡国欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费七千三百元，由胡国欣负担(已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王良胜审 判 员 徐 冰代理审判员 王 梦二〇一六年八月二十二日书 记 员 罗娇杨 来源：百度搜索“”