（2016）鄂民申1692号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-19
案件名称
大冶市起华房地产开发有限公司与郑艳红城乡建设行政管理-房屋拆迁管理再审复查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
大冶市起华房地产开发有限公司,郑艳红
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鄂民申1692号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大冶市起华房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市保康路北门3-1号楼一单元2楼。法定代表人：夏自高，该公司董事长。委托代理人：朱圣佳，许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑艳红（曾用名郑燕红），女，1966年9月6日出生，汉族，住湖北省大冶市。再审申请人大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司）因与被申请人郑艳红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2016）鄂02民终240号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。起华公司申���再审称：（一）被申请人的损失只有租房支出，在双方的协议中约定了逾期交付房屋应承担每月300元的租房费用，如其认为该费用过低可以请求增加。起华公司逾期交房的违约行为不应在判令支付损失赔偿金的同时又判令支付高额违约金。即使判决起华公司承担违约金也应在双方协议约定的每月300元租金的基础上按照逾期交房期间有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（二）由于该项目属于保障房和还建工程，政府在拆迁腾地和政策落实中出现严重逾期，才导致申请人不能及时开工，系不可抗力。超出补偿部分的面积每平方米1800元系2008年签订协议时的市场价，由于被拆迁单位的不配合，导致该项目2013年才动工开建，造成这一结果不能归责于起华公司，由于成本的增加，1800元每平米的价格远远低于建设成本，应适用公平原则���情势变更原则处理。（三）原判决对逾期交房的时间认定有误。根据双方约定，起华公司应在动工之日起12个月内交房。该“动工”应指房屋建设动工时间，而非拆迁动工时间。本院审查查明，2008年7月20日，郑艳红与起华公司签订《房屋拆迁还建协议书》，同月22日签订《补充条款》，约定由起华公司对郑艳红所有的38.33平方米原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食工贸商住楼”，起华公司按1：1.2的比例返还郑艳红51.83平方米的商品房。如起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由郑艳红按每平方米1800元的价格购买，不足部分由起华公司按每平方米1800元对郑艳红进行补偿。水电开户、房产证、土地证由起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由郑艳红承担。起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担郑艳红房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失并承担10万元的违约罚款。协议签订后，郑艳红按协议约定向起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证。起华公司于2009年5月11日向郑艳红支付了3000元搬迁、过渡费。2015年5月25日，起华公司组织郑艳红等被拆迁户抓阄确定还建楼并要求签订协议。郑艳红抓阄确定房号后，对所选房屋超过还建面积部分，起华公司要求郑艳红按市场价支付房款，郑艳红则要求按合同约定的每平方米1800元支付，双方未能达成一致，亦未签订购房合同，故郑艳红诉至原审法院，要求判令：1、起华公司向其交付位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼一单元第12层11202号房屋（88.60平方米），并为其办理房屋土地所有权和房屋所有权登记；2、起华公司支付其房租费1.95万元；3、起华公���支付其违约金10万元。另查明，起华公司拆迁还建的位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼已于2014年12月12日取得了竣工验收备案证。另查明，起华公司拆迁还建的位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼已竣工验收，且已取得商品房预售许可。郑艳红抓阄取得的房号为11202号房屋，面积为88.49平方米。湖北省大冶市人民法院于2016年1月12日作出（2015）鄂大冶民初字第02332号民事判决：一、起华公司定于本判决生效之日起三十日内向郑艳红交付位于大冶市北门路粮食工贸商住大楼还建房屋一套，对该房屋超出还房面积51.83平方米部分，由郑艳红按每平方米1800元的价格向起华公司支付购房款；二、起华公司定于本判决生效之日起十日内支付郑艳红违约金10万元；三、起华公司从2010年6月起每月支付郑艳红租房费用300元直至还建楼交付的当月止。起���公司不服，向湖北省黄石市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月24日作出（2016）鄂02民终240号民事判决：一、维持大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第02332号民事判决主文第一、三项；二、变更大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第02332号民事判决主文第二项为：起华公司定于本判决生效之日起十日内支付郑艳红违约金5万元；三、驳回起华公司的其他上诉请求以及郑艳红的其他诉讼请求。一审案件受理费6284元，由郑艳红负担1600元，起华公司负担4684元；二审案件受理费2300元，由郑艳红和起华公司各负担1150元。本院认为，本案系因拆迁补偿逾期交房引发的违约责任纠纷。针对起华公司的再审申请理由评析如下：（一）关于起华公司提出违约金条款与逾期交房租房损失同时支持的问题。郑艳红的主要损失为因起华公司逾期交房导致的租房费用损失。��华公司逾期交房时间长达近6年，当地房屋租赁市场价格上涨客观存在，故双方当事人于2008年约定的每月300元租房费标准已不足以弥补郑艳红因房屋租赁价格上涨而带来的损失。由于双方约定的违约责任为每月支付租金300元之外还要支付10万元的违约金，据此，二审判令起华公司向郑艳红每月支付300元月租房费的同时，根据当地租房市场行情对违约金做适当调整，酌定起华公司支付5万元违约金并无不当。（二）起华公司主张系不可抗力造成违约，应根据公平原则和情势变更原则处理的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条明确规定，情势变更原则系指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能���现合同目的的情况。在本案中，起华公司对政府拆迁腾地和政策落实中可能出现的严重逾期应该能够预见，属于正常的商业风险，不属于不可抗力。因此其主张不可抗力造成违约，应适用公平原则和情势变更原则处理没有事实依据和法律依据。（三）关于起华公司主张原判对双方当事人约定的“动工时间”认定错误的问题，双方签订了《房屋拆迁还建协议书》后，起华公司只支付了一年的搬迁过渡安置费，且郑艳红依约于2008年6月搬离拆迁房，双方当事人约定的起华公司房屋交付期限为“动工之日起12个月内”，该“动工之日”应为拆迁动工之日，起华公司认为“动工之日”系房屋建设动工之日没有事实依据，该再审申请理由不能成立。综上，起华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大冶市起华房地产开发有限公司的再审申请。审判长 蒋国剑审判员 彭 静审判员 朱红祥二〇一六年八月二十二日书记员 胡 静 来源：百度搜索“”