（2016）苏05民终555号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-29
案件名称
昆山金港湾物业管理有限公司与昆山市紫金花置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山市紫金花置业有限公司,昆山金港湾物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终555号上诉人（原审被告）：昆山市紫金花置业有限公司,住所地江苏省昆山市前进东路898号。法定代表人裴会双，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈诚、耿涛涛，江苏君中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山金港湾物业管理有限公司,住所地江苏省昆山市庆丰西路306号。法定代表人袁海琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王倩、姚小虎，江苏博事达（昆山）律师事务所律师。上诉人昆山市紫金花置业有限公司因与被上诉人昆山金港湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第03262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昆山市紫金花置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决依据上诉人员工苗华签收的《帝景天成应收、应移交款明细》（结算单）、《紫金花与金港湾结账汇总表》认定本案的物业费及售楼处电费的依据不足。2、根据《前期物业管理委托合同终止协议书》的约定，被上诉人应在2015年8月13日至15日止办理清算移交工作，但被上诉人至今未移交完毕，上诉人享有先履行抗辩权。昆山金港湾物业管理有限公司辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。昆山金港湾物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、原审被告支付原审原告2013年4月1日至2014年8月15日期间空置房物业管理费371505元；二、原审被告支付原审原告2013年10月至2014年6月售楼处电费21768.66元；三、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2011年1月26日，原审原被告双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定原审被告通过协议选聘方式将帝景天成委托乙方实行物业管理服务，并于2011年7月1日、2012年7月9日分别签订《前期物业管理委托合同补偿协议》。2014年8月15日，原审原被告双方签订《前期物业管理委托合同终止协议书》，约定，原审原被告双方一致同意原审被告于2014年8月16日起终止帝景天成小区的前期物业管理委托合同；截止于2014年8月15日，各项物业管理服务费用及水电费，按原审原被告双方确认的财务结算清单结算；原审被告欠原审原告的费用、乙方预收的费用及其他应交接的费用，支付时间需待定，原审被告在5日内回复原审原告；原审被告跟相关设备设备维保单位签订的维保合同未到期的，由原审被告或原审被告续聘的物业管理公司续约至合同期结束。2014年8月18日，原审原告出具一份《帝景天成应收、应移交款明细》（结算单），原审被告员工苗华予以接收，该份结算单载明：一、应收原审被告费用：2013年4月至2013年9月空置房物业费48968元；2013年10月至2014年7月空置房物业费308289元；2014年8月1日至2014年8月15日空置房物业费14248元；售楼处电费21768.66元；移交后应付金港湾物业预付的电梯检测费24282元；100张IC卡工本费1000元；转变IC卡工本费8000元；后添置设备费22400元；二、应移交或退款的费用：预收2014年8月15日后业主物业服务费81471元；预收业主车位管理费6898元；预收业主装修押金55513元；预收物业用房2号楼201、202室租金2400元；若将第二项的费用移交原审被告，则原审被告应支付原审原告总计费用为302673.66元；若退款，原审被告应支付原审原告总计费用为448955.66元。原审原告陈述本次起诉仅包含结算单中第一项中的空置房物业费及售楼处电费，结算单中涉及的其他款项不再本案中主张，已收取的物业费等仍在原审原告处，由原审原告直接返回给各个业主。庭审中原审原告出具一份由原审被告员工苗华签字的《紫金花与金港湾结账汇总表》，日期为2014年8月20日，该份汇总表中双方对账的前提是原审原告其预收的业主物业服务费81471元、预收业主车位管理费6898元、预收业主装修押金55513元、预收物业用房2号楼201、202室租金费用移交给原审被告，对此，原审被告应支付原审原告费用为302673.66元，原审被告针对原审原告的结算单，自行对账后的金额为208981.66元；该份汇总表中，原审被告认可2013年10月至2014年7月未交空置房物业费308289元；2014年8月1日至2014年8月15日未交空置房物业费14248元；售楼处电费21768.66元。对于2013年4月至2013年9月空置房物业费未付款部分，原审原告主张48968元，原审被告认为应予以扣除，并在庭审中提供了当时扣款的情况说明，包括罚款39300元及9月份地下室地面保洁费用9668元。以上事实由前期物业管理委托合同、补充协议、合同终止协议书、结算单、已收付款凭证、未付款凭证、汇总表、发票、付款凭证、记账凭证、情况说明、原审原被告双方在庭审中陈述等在卷予以证实，原审法院依法予以确认。一审法院认为，双方签订的《苏州市前期物业管理委托合同》、《前期物业管理委托合同补偿协议》、《前期物业管理委托合同终止协议书》合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的终止协议书约定，截止至合同终止日，各项物业管理服务费用及水电费按原审原被告双方确定的财务结算清单结算，原审被告欠原审原告的费用、原审原告预收的费用及原审原告应交接的费用支付时间待定。苗华作为原审被告公司的员工，签收原审原告给付的结算单，视为原审被告公司的行为；同时对于苗华签字确认的《紫金花与金港湾结账汇总表》也应视为原审被告的行为，经审原原被告双方确认，对于其中的2013年4月至2014年9月的未付款的物业费48968元，双方存在争议；对于2013年10月至2014年7月、2014年8月1日至8月15日物业费322537元、售楼处电费21768.66元双方予以了确认。原审被告提供付款当时的扣款说明，认为48968元应当予以扣除，不存在未付款情况。原审法院认为，根据双方的约定，各项物业管理服务费用及水电费按原审原被告双方确定的财务结算清单结算，故原审法院认为该笔48968元，因经原审被告出具的汇总表确认已扣除，且该份汇总表由原审原告持有，在收到后亦未向原审被告提出任何书面异议，故原审法院对原审原告主张该笔费用不予支持。因原审原告仅主张空置房物业费及售楼处水电费，未对汇总表中的其他费用予以涉及，故原审法院对汇总表中其他费用不予理涉。对于原审被告关于不欠原审原告物业服务费用及其他费用的抗辩，因未提供证据予以证实，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山市紫金花置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付昆山金港湾物业管理有限公司空置房物业管理费322537元。二、昆山市紫金花置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付昆山金港湾物业管理有限公司2013年10月至2014年6月售楼处电费21768.66元。三、驳回昆山金港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7200元，减半收取3600元，由昆山金港湾物业管理有限公司负担530元，昆山市紫金花置业有限公司负担3070元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2014年8月15日，双方签订的《前期物业管理委托合同终止协议书》合法有效，双方均应按约履行。该协议约定，双方一致同意原审被告于2014年8月16日起终止帝景天成小区的前期物业管理委托合同；截止于2014年8月15日，各项物业管理服务费用及水电费，按原审原被告双方确认的财务结算清单结算。2014年8月18日，被上诉人出具一份《帝景天成应收、应移交款明细》（结算单），上诉人员工苗华予以签收，2014年8月20日上诉人员工苗华出具其签字确认的《紫金花与金港湾结账汇总表》，对于2013年10月至2014年7月、2014年8月1日至8月15日物业费322537元、售楼处电费21768.66元予以了确认，苗华作为双方交接的上诉人一方的经办人员，其签字确认的行为应当视为职务行为，其行为后果由上诉人承担。原审法院根据双方确认的2013年10月至2014年7月、2014年8月1日至8月15日物业费322537元、售楼处电费21768.66元予以认定，并无不当。双方确认，被上诉人于2014年8月16日起已经退场，涉案小区由其他物业进驻接管。《前期物业管理委托合同终止协议书》并未约定被上诉人全部清算移交所有工作后，上诉人才支付相应的物业管理费和售楼处电费，故上诉人以被上诉人至今未移交完毕为由，拒付相应的物业管理费和售楼处电费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人昆山市紫金花置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 军审判员 周 红二〇一六年八月二十二日书记员 杨颖颖 百度搜索“”