（2016）赣0124民初778号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-07-23
案件名称
杨华、童婧霄等与江西松柏实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
进贤县人民法院
所属地区
进贤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨华,童婧霄,江西松柏实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十八条，第一百五十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0124民初778号原告：杨华，男，1983年9月20日出生，汉族，进贤县人，住进贤县。原告：童婧霄，女，1984年6月16日出生，汉族，上海市人，住址同上。委托代理人：杨凌云，男，1957年9月1日出生，汉族，进贤县人，住进贤县，系原告杨华的父亲。委托代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。被告：江西松柏实业有限公司。地址：进贤县半岛豪园西侧。法定代表人：吴晓清，公司董事长。委托代理人：胡会泉，江西飞鹏律师事务所律师。原告杨华、童婧霄诉被告江西松柏实业有限公司（下称松柏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨华、童婧霄的委托代理人杨凌云、易会来，被告松柏公司的委托代理人胡会泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨华、童婧霄诉称：2014年1月21日原告杨华、童婧霄与被告松柏公司签订《进贤县商品房买卖合同》，此前被告已向原告及家人发送了“英伦一品”花园洋房的宣传手册，并作了详细介绍，附有沙盘模型、宣传单和平面图等；其中宣传手册、沙盘模型显示一楼及负一楼有三卫两厨。至2015年下半年原告所购买的“英伦一品”第6栋3单元101号房负一楼却无卫生间、无排水系统，不具备居住的基本条件，完全违背了该房的宣传手册、沙盘模型、介绍等内容，明显涉嫌欺诈。因该房的宣传手册、沙盘模型、平面图等均是购房合同的重要组成部分，且被告改变设计图纸施工，构成严重违约，原告为维护自身的合法权益，遂向法院诉讼，请求判决被告向二原告立即支付合同违约金计人民币100000元；本案诉讼费用由被告承担。被告松柏公司辩称：一、双方签订的《进贤县商品房买卖合同》经备案登记，依法具有法律效力；二、原告诉请的负一楼不是合同上的标的物，是被告无偿赠送原告的，不受本案双方买卖合同的约束；三、宣传资料和广告是要约的邀请，在合同附件四第八条已明确说明，不是合同的本身，对双方的权利和义务没有约束力。原告的违约损失没有法律和事实依据，请法庭依法驳回。原告杨华、童婧霄为了支持自己的主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：一、两原告的身份证、结婚证原件各一份，被告的企业登记信息打印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格，两原告之间系夫妻关系。二、《进贤县商品房买卖合同》原件一份、购房款发票原件一份、《按揭借款合同》原件一份，证明原、被告于2014年1月21日签订了购房合同，明确了双方的权利义务关系，并证明两原告依约向被告支付了全额购房款，两原告履行了自己的付款义务。三、宣传手册、诉争房屋设计图纸原件各一份，宣传手册上的内容说得很清楚，本案所涉房屋有三个卫生间，但被告实际交付的房屋只有一楼的两个卫生间，地下室没有卫生间也没有排水系统，图纸内容说明了地下室有排水系统和卫生间，但实际交付的又没有排水系统和卫生间，故证明被告方涉嫌欺诈，并构成违约，被告应承担违约责任。被告松柏公司在举证期限内向本院提交了以下证据：一、《进贤县商品房买卖合同》原件一份，证明本案的地下室负一层不是商品房买卖合同的标的，双方签订合同的时候，被告有预售许可证，编号是2013119，根据双方签订的附件四合同补充协议第八条的规定，商品房的宣传广告和资料仅供参考，不作为约定双方权利义务的依据。二、《商品房预售许可证》复印件一份，证明被告在2013年11月15日办理了所开发的小区1至6号楼商品房的预售许可证。经庭审质证，被告对原告所举证据质证意见如下：对证据一、二的三性均无异议；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，地下室不是商品房买卖合同中的标的物，是被告无偿赠送给原告的，地下室的平面图上没有标注卫生间。原告对被告所举证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，因为该合同附件四第八条的规定明显违反了最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，也违反了合同法第十五条、十六条、二十五条、四十条的规定，违反了《消费者权益保护法》第二十六条的规定，该补充协议四第八条是无效条款，也与原告方证据相抵触；对证据二的三性均有异议，因为被告未提供原件，同时被告公司颁发营业执照的时间都是2014年9月17日，而且原告和被告签订商品房买卖合同的时候，被告未办理预售许可证。本院经审核原、被告所举证据并结合双方的质证意见，对证据认定如下：对原告所举证据，能形成证据链，证明其诉请事实，符合证据“三性”，予以认定；被告对原告所举证据三的关联性异议，理由不充分，且与相关法规不符，本院不予采信。对被告所举证据一的真实性予以认定，但对其关联性不予采信，故原告提出的关联性异议成立；对证据二的“三性”予以认定，原告提出的“三性”异议本院不予采信。据此，本案事实可作如下认定：被告松柏公司于2010年3月16日设立，从事房地产开发经营，“英伦壹品”是其开发的住宅小区；原告杨华、童婧霄系夫妻关系。2013年10月份，被告公司售楼人员在县一建旁边发宣传单，原告拿到宣传手册，找到被告售楼部去了解房屋有关情况并与被告售楼人员联系买房事宜。2014年1月21日原告杨华、童婧霄（买受人）与被告松柏公司（出卖人）签订《进贤县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“英伦壹品”小区第6栋3单元101号房屋（户型：三室二厅），建筑面积144.58㎡，单价5900元/㎡,共计房款853022元。买受人于2013年12月15日支付首期款263022元，余款590000元办理银行按揭（已付）。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015-4-30前将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……被告松柏公司及其法定代表人蔡绍堤在出卖人处盖章、原告杨华、童婧霄在买受人处及合同附件1-8签名并按手印。该合同附件四“合同补充协议”第八条约定：商品房的销售广告和宣传资料仅供参考不作合同附件，不作为双方签订主合同及本补充协议的决定性因素或重大影响因素，不作为约束双方权利义务的依据。商品房的具体情况以附件说明为准。另查明，被告松柏公司于2013年11月15日办理了所开发的“英伦壹品”小区1至6号楼商品房的预售许可证。被告制作的“英伦壹品”洋房户型鉴赏手册中1楼户型文字说明中注明有“三卫两厨，中西两厨，更显英伦品质”，一层平面图标明有两个卫生间，地下室平面图标明有一个卫生间；“英伦壹品”住宅小区6#楼地下室平面设计图的文字说明中有“……卫生间标高皆低于楼地面50ｍｍ……卫生间地面排水坡度1%，入口平台地面排水坡度0.5%……卫生间地漏详见水施。”该设计图标明每户有五至六个集水井，其储藏间位置即是1楼户型地下室平面图标明卫生间的位置，该设计图的图例标有“○雨水管、＠地漏”等。原告于2016年4月13日以其所购房屋负一楼无卫生间、无排水系统，完全违背了该房的宣传手册、沙盘模型、介绍等内容，并改变设计图纸，明显涉嫌欺诈，故向法院起诉，请求判决被告向原告立即支付合同违约金计100000元；本案诉讼费用由被告承担。本院认为：原、被告于2014年1月21日签订《进贤县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定和法律规定诚实信用行使权力、履行义务；本案属商品房预售约定与现房交付瑕疵而引发的纠纷，通常情况下买受人是根据出卖人的商品房销售广告资料，即对房屋及其附属设施的说明和允诺来决定是否购买商品房；如该“说明和允诺”是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，则该“说明和允诺”应视为商品房买卖合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告通过其制作的宣传手册、沙盘模型、平面图等宣示6#楼一层含有“三卫两厨”（一层两个卫生间，负一层即地下室一个卫生间），致原告以5900元/㎡订购被告的“英伦壹品”第6栋3单元101号房屋；且6#楼地下室的平面设计图的图例及说明也显示有卫生间地漏、集水井等排水系统，而被告交付的6#楼地下室未按设计施工，没有排水系统，致使原告不能实现正常使用6#楼地下室的合同目的，属重大违约行为，故被告对本案纠纷应承担全部责任。原告以所购房屋价格层差或房款总价20%诉请被告支付违约金100000元，与合同第九条逾期交房违约责任基本相符，符合本案事实，且不违反法律规定，应予以支持。被告以6#楼地下室系无偿赠送、宣传资料和广告是要约邀请及合同附件四明确宣传资料和广告不是合同内容，原告的违约损失没有法律和事实依据，请求依法驳回诉请的意见，与本案事实不符，亦与相关法律法规相悖，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告江西松柏实业有限公司在本判决生效后10日内给付原告杨华、童婧霄违约金100000元；案件受理费2300元，由被告江西松柏实业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长 曹国辉审判员 胡兴华审判员 夏国华二〇一六年八月二十二日书记员 黄淑丽