（2016）粤1403民初632号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-12

案件名称

李雁与郑洪芳、郑勇欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

梅州市梅县区人民法院

所属地区

梅州市梅县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李雁,郑洪芳,郑勇欢

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条

全文

广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1403民初632号原告李雁，男，汉族，现住梅州市梅县区。委托代理人张海龙、陈志华，均系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告郑洪芳，女，汉族，现住梅州市梅县区。被告郑勇欢，男，汉族，现住梅州市梅县区。两被告委托代理人张志群，系广东客都律师事务所律师。原告李雁诉被告郑洪芳、郑勇欢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李育珍独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张海龙，被告郑勇欢及两被告的委托代理人张志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雁诉称，梅县区大新城新地街泰宝花园由原告挂靠梅县腾飞房地产开发有限公司实际出资开发，拥有该小区包括本案涉案房屋在内的房地产的产权。2015年10月19日，原告与两被告约定，原告将位于梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702房卖给被告，双方约定价格按套计价，价款为人民币518000元，全部办证费用由被告承担，支付方式为银行按揭，并约定原告协助被告办理银行按揭手续。同日，被告支付了购房定金3万元。上述购房协议达成后，原告即按约履行自己的义务，即协助被告到中国银行梅江支行办理按揭手续。经过原告的多方努力，上述购房的银行按揭手续终于在中国银行梅江支行审批下来。为此，从2016年3月3日开始，原告多次电话通知被告前来签订正式的书面购房合同，并到银行办理按揭手续。但均被被告以种种理由推托。事后，原告从中国银行梅江支行了解到，被告已向该银行撤回上述房屋按揭贷款申请，放弃以按揭贷款的方式购买双方约定房地产的资格。另外，为被告办理银行按揭手续过程中，根据被告的要求，原告将上述房屋装修钥匙交给被告用于装修师傅勘测装修设计之用。此后被告又以装修钥匙丢失为由，又骗取了原告的入住钥匙，故原告无法进入房屋查看现状，故保留对被告追究恢复房屋现状的权利。同时，为尽快办理好产权证书，方便尽快取得银行按揭贷款，在向银行申请贷款按揭的同时，双方于2015年12月21日共同到国土部门办理国有土地使用权证过户手续。现该房屋项下的国有土地使用权证过户至被告名下。办理国有土地使用权过户手续，用于各项费用合计773元，均由原告支出。综上，被告在原告多次催促签订正式购房合同情况下，都以种种理由推托，并以其行为表示其已不再履行双方于2015年10月19日达成的购房协议。故为保障原告合法权益，特向法院起诉，提出如下请求：1、请求法院判决解除原、被告于2015年10月19日达成的买卖梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702房的协议。2、请求法院判决两被告将其名下的国有土地使用权证［梅府国用（2016）第271号］变更至原告名下，所需费用773元由被告承担。3、请求法院判决两被告赔偿原告将国有土地使用权证过户至被告名下所产生的过户费用773元。4、请求法院判决两被告支付从起诉之日起至合同解除之日止的利息（利息以房屋价款518000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。5、本案诉讼费用由两被告承担。被告郑洪芳、郑勇欢答辩称，一、原告主体不适格，依法应当裁定驳回原告的起诉。本案诉争房屋的权属人为梅县腾飞房地产开发有限公司，国有土地使用证也是从梅县腾飞房地产开发有限公司过户至两答辩人处，李雁并非房屋买卖合同的当事人，不具有起诉的主体资格，依法应当裁定驳回原告的起诉。二、两答辩人并未有违约行为，系原告违约在先，原告诉请无事实与法律依据。因答辩人郑洪芳与原告李雁的女儿系同学。李雁的女儿得知答辩人想在梅城购房，便称其父的公司有房出售，可向其购买。答辩人遂与原告商谈，双方口头约定：由答辩人购买位于梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702的房屋，房屋按套卖，总价518000元；税费由各自负责，银行按揭手续、房屋过户手续等均由公司负责办理，被告协助等内容。答辩人认为买卖条件合适，遂答应原告，并交付3万元购房定金。答辩人交付定金后，原告称：“双方买卖条件已经达成一致，办理按揭、过户手续均需要一段时间，房屋可让答辩人先行装修，不会浪费时间”。答辩人遂对房屋进行交接并装修。后通过原告的操作，2016年1月4日梅县腾飞房地产开发有限公司把诉争房屋的国有土地使用证过户给答辩人。房屋的国有土地证过户后，原告通知答辩人签订正式的房屋买卖合同，但原告却称：“税费总共163000元全部由答辩人承担”。答辩人对此提出异议，并提出：“双方当时约定的房屋买卖的税费系由各自负责的，现为何又全部要求买方负担？”，原告却置之不理，仍要求答辩人负责全部交易税费。答辩人就此问题多次与原告交涉，但均无果。答辩人认为：原告突然称全部税费应由买方负担，明显与先前的约定不符，系原告违约在先。再者根据法律规定，答辩人买房只需要契税、印花税。而其他的税费应当由出卖人承担。原告单方要求答辩人承担全部交易税费与约定、法律规定均不相符。因此，原告请求解除合同并要求答辩人支付利息等，无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两被告是兄妹关系，原告李雁的女儿与被告郑洪芳系同学，且关系较好。2015年，两被告欲在梅城购房，而原告则挂靠梅县腾飞房地产开发有限公司出资开发有房地产，双方于2015年10月20日口头约定，原告将其挂靠梅县腾飞房地产开发有限公司所投资开发的位于梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702房（涉案房屋）以518000元的价款出售给两被告，两被告当天即交付了3万元购房定金，原告也将涉案房屋交付给了两被告，并且涉案房屋的国有土地使用权证亦在2016年1月7日过户至两被告名下，原告支付了办理土地使用权证过户等费用合计773元。后双方在履行口头约定过程中因对税费承担、银行按揭等问题发生纠纷，双方就签订正式的书面购房合同产生较大分歧，原告于2016年3月23日向两被告发出律师函，函告两被告应在收函后与原告协商处理购房相关事宜等。但双方经多次协商仍未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，提出上述请求，两被告则作出上述答辩意见。另查明，一、案件在审理过程中，原、被告均向本院提出申请，请求给予一个月的时间进行庭外调解，但双方最终未能达成一致意见。二、梅县腾飞房地产开发有限公司是经批准成立的从事房地产开发经营的公司。2007年6月13日，本案原告李雁（乙方）与梅县腾飞房地产开发有限公司（甲方）签订《兴建商品房挂靠协议》，协议约定：乙方（李雁）因向梅县富华房地产开发有限公司转让一块《国有土地使用权》用地。该地块位于梅县××新城××街××栋，占地面积513㎡，因需挂靠房地产开发有限公司报建审批。为此甲乙双方就该地块，投资兴建商品房挂靠的相关事宜协议如下：1、甲方同意乙方就该地块报建投资兴建商品房。甲方只收取乙方的报建挂靠费，按建筑面积1.5元／平方米收取。2、乙方就该地块投资兴建的商品房，由乙方自主投资兴建和销售，其土地使用权和房产所有权属归乙方所有。乙方在该地块兴建的商品房，在其投资兴建、销售及其使用年限内的管理、安全、质量及所牵涉的债权、债务等相关责任，乙方负全责。甲方仅协助办理报建中的挂靠相关手续。三、2016年5月27日，本院书面发《函》给中国银行梅州市分行梅江支行了解：1郑洪芳、郑勇欢是否向贵行办理按揭贷款购房？2、如有申请，申请贷款金额？申请贷款购买套房具体坐落？具体房号？3、贵行对郑洪芳、郑勇欢按揭贷款购房申请有无批准？如有批准，批准贷款金额？履行情况如何？4、郑洪芳、郑勇欢有无向贵行撤回按揭贷款申请？如有，何时撤回申请？同日，中国银行梅州市分行《复函》：1、郑洪芳、郑勇欢称因向梅县腾飞房地产开发有限公司购买住房资金不足，于2015年11月24日向我行申请一手房贷款。2、郑洪芳、郑勇欢向我行申请53万元住房贷款，用于购买梅县腾飞房地产开发有限公司开发的位于梅州市梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702号房产。3、郑洪芳、郑勇欢按揭贷款申请获得我行批准，批准贷款金额为45万元。4、郑洪芳、郑勇欢于2016年2月左右口头向我行提出撤回银行贷款申请，该笔贷款最终停止，未发放。四、原、被告因未签订书面房屋买卖合同，双方对房屋买卖过程中税费承担、银行按揭手续由谁负责办理等存在争议。原告主张按套计价，价款为人民币518000元，全部办证费用由被告承担，支付方式为银行按揭，原告协助被告办理银行按揭手续。原告对其主张向法院提供了定金收据、土地使用权证及过户费用发票等予以证明。被告则主张房屋按套卖，总价518000元，税费由各自负责，银行按揭手续及房屋过户手续等均由公司负责办理、被告协助等内容。被告对其主张则未提交任何证据证明。针对此情况，本院告知双方，在双方对自己的主张没有证据证明或证据不足于证明时，对税费的承担、银行按揭手续由谁负责办理等本院将根据法律的相关规定进行处理，并就是否继续履行房屋买卖合同征询了双方意见，被告表示要继续履行合同，原告亦同意继续履行合同。对继续履行合同，双方在房屋价款、税费承担、银行按揭手续由谁办理等方面能够取得一致意见，但对三成首付款（518000元）的支付时间双方仍无法达成一致意见。两被告提出在一年内付清，原告不同意两被告的方案并要求应及时付清或给予十天左右的宽限期，如果两被告无法付清首付款，则要求解除合同。鉴于双方对三成首付款的支付时间无法达成一致意见，本院已告知两被告给予其一个月的宽限期，如果两被告在一个月的宽限期内仍无法支付三成的首付款将视为两被告违约，本院将依法解除原、被告之间的房屋买卖合同，并由两被告承担相应的违约责任。现一个月的宽限期已届满，两被告仍未将三成首付款付清，也未积极主动与原告协商解决。以上事实，有经过质证的原、被告身份证复印件、《兴建商品房挂靠合作协议》、《证明》、《定金收据》、《梅府国用（2016）第271号国有土地使用权证》、《过户费用发票》、《律师函》、《征询函》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案因买卖房产引发纠纷。涉案房产属原告挂靠梅县腾飞房地产开发有限公司所投资开发，原告享有涉案房产的产权，其有权出售涉案房产。原告与两被告自愿达成口头协议，约定两被告向原告购买涉案房产，系双方真实意思表示，该约定未违反法律、法规强制性规定，应属有效。原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但原告已将涉案房产交付给两被告，并且涉案房产的国有土地使用权证已过户至两被告名下，故双方形成事实上的房屋买卖合同法律关系，双方均应自觉履行约定。双方因未签订书面合同，对履行口头协议中有争议部分且无法协商解决的情况下应按照法律的相关规定进行处理。在案件审理过程中双方对房屋总价、税费承担、办理银行按揭已达成一致意见，但对三成首付款的给付时间双方仍无法达成一致意见。对此，本院认为，在双方对三成首付款的给付时间无法达成一致意见的情况下，应给予两被告合理的履行期限。本院已告知两被告给予其一个月的宽限期，现一个月的宽限期已届满，两被告仍未将三成首付款付清，也未积极主动与原告协商解决，没有继续履行合同的意思表示，应视为两被告违约，应承担相应的违约责任。对两被告支付的3万元定金，按照《中华人民共和国担保法》第八十九条的相关规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因两被告未按约定履行债务，故其无权要求返还。对原告提出的解除合同、要求将国有土地使用权证过户至原告名下及由此产生的过户费用由两被告承担以及原告将土地使用权证过户至两被告名下产生的773元费用由两被告承担的请求符合法律规定，本院依法予以支持；对原告请求两被告支付从起诉之日起至解除合同之日止的利息（利息以房屋价款518000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）的请求问题，因本案属房屋买卖合同纠纷，双方未对此进行约定，故对原告的该请求依法不予支持。案经本院主持调解，双方无法达成一致意见，为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告李雁与被告郑洪芳、郑勇欢于2015年10月20日达成的买卖梅县区大新城新地街泰宝花园A1栋702房的协议。二、被告郑洪芳、郑勇欢应将梅府国用（2016）第271号国有土地使用权证过户至原告李雁名下，由此产生的过户费用由被告郑洪芳、郑勇欢承担，限于本判决生效后五日内履行。三、被告郑洪芳、郑勇欢应赔偿原告将国有土地使用权证过户至两被告名下所产生的过户费用等773元，限于本判决生效后五日内支付。四、驳回原告李雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8996元，减半收取4498元，由被告郑洪芳、郑勇欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员　李　 育　 珍二〇一六年八月二十二日书记员　张榆培（代） 来自