（2016）苏0482民初2852号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-12-08

案件名称

南京正元物业发展有限公司金坛分公司与陈爱霞物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

常州市金坛区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京正元物业发展有限公司金坛分公司,陈爱霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第三十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

常州市金坛区人民法院民事判决书（2016）苏0482民初2852号原告南京正元物业发展有限公司金坛分公司，住所地常州市金坛区华城商业广场5-2203室。法定代表人钱莉宁，该公司总经理。委托代理人孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。委托代理人汤磊，该公司职员。被告陈爱霞。原告南京正元物业发展有限公司金坛分公司（以下简称物业公司）诉被告陈爱霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员庄娇适用简易程序独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人孙秦霞、汤磊，被告陈爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原、被告于2010年签订前期物业管理协议，协议约定：被告购买的香格里拉10幢乙单元504室房屋及1-7商铺，由原告提供物业服务，物业费为普通住宅0.66元/平方米/月，别墅1.1元/月/平方米，商铺1.1元/月/平方米。如被告逾期未缴纳物业费，原告有权按日应收金额的万分之五加收滞纳金。截止2015年被告拖欠原告物业费4125元，滞纳金1256元。期间，原告曾多次向被告催款，但被告拒不履行。故请求判令被告立即支付物业管理费4125元，滞纳金1256元，合计5381元；并承担本案的诉讼费用。被告陈爱霞辩称，1、根据物业管理服务协议中明确指明原告应承担的相应履行内容，但是原告并未履行（详见照片）。例如：景观河被用于清洗肉禽；物业工作人员在清洗拖把；垃圾遍野无人清理等。2、物业服务人员工作态度差。3、物业监控长期不开，致使本人财务损失，本人要求调用监控查找，物业工作人员态度傲慢，不予配合，竟然让业主去派出所调用监控。4、门面房内墙外树木无人打理，家中渗水，石灰全部脱落。5、购房时物业应允小区内健身器材、跑马场、高尔夫球场等运动场地，居住五年都没有享受到。经审理查明，2010年1月，金坛市嘉福置业有限公司为丙方、南京正元物业发展有限公司为丙方选聘的物业管理企业，陈爱霞为乙方，三方签订了《前期物业管理服务协议》，该份合同主要约定由物业公司负责陈爱霞所有的房屋的前期物业管理，物业管理服务内容包括物业管理区域内日常环境卫生；协助管理物业区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；应业主要求进行的室内特约维修服务；物业档案资料的管理；其他物业管理服务事项。业主可委托物业管理企业对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用双方另行协商。物业公司违反本协议约定，不能完成约定的管理目标，业主有权要求其限期整改，逾期未改正造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任。前期物业管理费用为普通住宅每月每平方米0.66元，店面房每月每平方米1.1元。乙方应于房屋交付之日起开始交纳物业管理费，物业服务费按每半年履行交纳义务，其他物业共用设施设备运行费用按半年结算一次。如逾期未交纳物业管理费及其他费用，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应收金额的万分之五标准加收滞纳金。被告陈爱霞系香格里拉10幢乙单元504室（建筑面积为87.44平方米）业主，及香格里拉1-7号商铺（建筑面积为53.41平方米）业主，住宅的物业费自2012年3月1日至2015年11月30日共结欠物业费2597元；商铺的物业费自2013年12月1日至2015年11月30日共结欠物业费1410元，合计人民币4007元。物业公司以催款通知书的形式向被告书面催交物业费。庭审中，被告为了证明原告的物业公司没有履行相关义务，向法庭提交照片51张。庭审中，针对被告陈爱霞的答辩意见，原告陈述，被告反应的问题，有部分是开发商的问题，有部分是我们确实管不好的，我们尽力在管，比如，停车的问题，我们跟业主商量，让业主不要停，但是业主就是不听。另查明，常州市金坛区香格里拉山庄小区前期物业公司为南京正元物业发展有限公司，因发展需要和方便管理，特设金坛分公司，并将香格里拉山庄物业管理移交至南京正元物业发展有限公司金坛分公司。上述事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、催款通知书、业主入住验房表、业主入住流转单、业主入住明细表、律师函、催款单、挂号信退信、证明、照片等证据在卷佐证。本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第三十一条“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，2010年1月，金坛市嘉福置业有限公司与南京正元物业发展有限公司及被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，应属合法有效，嗣后，因发展需要和方便管理，特设金坛分公司，并将香格里拉山庄物业管理移交至南京正元物业发展有限公司金坛分公司，故上述协议对原被告双方均具有约束力。双方约定物业公司负责陈爱霞所有的房屋的前期物业管理，物业管理服务内容包括物业管理区域内日常环境卫生；协助管理物业区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；应业主要求进行的室内特约维修服务；物业档案资料的管理；其他物业管理服务事项。本案中，关于物业管理费，对于被告提出房屋漏水、小区卫生、小区安全等问题，物业公司应按约在其职权范围内提供管理或及时协助报修等服务，对于上述义务，物业公司未提供证据证明其履行了相应职责。物业合同系双务合同，业主缴纳物业服务费用，物业公司应当按约提供服务，鉴于物业公司在服务方面存在瑕疵，依照《物业服务收费管理办法》规定的物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，故应对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减，业主按物业费标准的80%缴纳物业费为宜，故被告应当缴纳住宅的物业费为2077.6元，商铺的物业费为1128元，合计人民币3205.6元。此外，因为物业公司服务有瑕疵在先，并非业主故意不交物业费，因此物业提出的加收物业费滞纳金要求，应当不予支持。物业服务具有公共性，物业公司接受委托对小区进行管理服务，业主应当及时交纳物业费，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序的维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益，最终也损害了自己的利益。物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，双方应真诚善意、相互尊重，就出现的问题及时沟通交流，有则改之无则加勉，共同致力于营造良好的小区环境。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈爱霞于本判决生效之日起10日内向原告南京正元物业发展有限公司金坛分公司交纳住宅房屋的物业管理费2077.6元、商铺的物业管理费1128元，合计人民币3205.6元。二、驳回原告南京正元物业发展有限公司金坛分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元，由原告南京正元物业发展有限公司金坛分公司负担10元，被告陈爱霞共同负担15元。（该款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省常州市中级人民法院；账号：80×××63；开户行：江苏银行常州分行营业部）。代理审判员　庄　娇二〇一六年八月二十二日书　记　员　卢婷婷微信公众号“”