（2016）粤0305民初5463号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2018-02-12
案件名称
饶俊峰与戴钟翠房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
饶俊峰,戴钟翠,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初5463号原告：饶俊峰，男，汉族。委托诉讼代理人：杨佳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉炜，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：戴钟翠，女，香港特别行政区居民。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强。委托诉讼代理人：张逸茹，女，系该公司员工。原告饶俊峰诉被告戴钟翠、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告饶俊峰的委托诉讼代理人杨佳、王嘉炜，被告戴钟翠，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托诉讼代理人张逸茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月25日，原、被告签订了《房屋租赁合约》。合同约定租赁期限从2014年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金人民币3.3万元（以下均指人民币）。同日，原告依约向被告支付押金6.6万元。入住后，原告发现房屋内热水器及回水器无法正常使用，卧室洗手间出水不畅。经原告多次催促，被告于2014年12月更换了热水器及回水器，但出水不畅的问题至合同解除时仍未处理。2014年12月，被告以出国为由多次前往租赁房屋要求提前解除合同，原告不堪其扰，遂同意于2015年1月21日交接房屋。交房当日，原告无法联系到被告，实际交房日为2015年1月23日。交接房屋时，被告表示将据实结算水电物业费，扣除一月份交房日期前的房租后将剩余押金退还原告。其后，原告无法与被告取得联系。直至2015年4月，原告从第三人处获得被告的联系方式。被告先后以忙碌、生病住院、污蔑原告母亲带走屋内物件等理由，拒绝退还原告押金及一月份剩余房租。经多次催讨，被告于2015年5月15日退还原告押金20499.43元，但拒绝退还1月24日至1月31日的租金8640元。2015年5月，经第三人确认房屋已于2015年1月23日交接完毕后，被告退还原告4489元，其中4400元为2015年1月24日至1月27日的租金，89元为被告无故扣除的其他费用。截至起诉之日止被告仍有2015年1月28日至31日四天的租金共计4320元未退还原告。为维护原告权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金6.6万元；2、被告退还原告租金4320元；3、被告按中国人民银行公布的同期贷款利率向支付原告逾期付款利息（自2015年1月23日计至实际支付之日止，暂计至2016年4月26日为4200.42元）；4、被告承担本案全部诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费、调查费以及诉讼过程中其他实际支出的合理费用）。庭审过程中，原告将上述第2项诉讼请求变更为退还原告租金4400元。被告辩称，2014年1月25日，原、被告签订了《房屋租赁合约》。合同约定租赁房屋为深圳华侨城纯水岸S栋某房，租赁期限从2014年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金3.3万元。同日，被告收到原告支付的押金6.6万元。原告于2014年1月26日入住，于2015年1月23日退房，因原告提前4天入住，互抵后，还应退还原告4400元，并已实际退还。双方约定水电费采取先由被告支付，原告再按实际收费单据向被告支付的方式。2014年6月，原告发短信称屋内热水器及回水器无法正常使用，卧室洗手间出水不畅。出水不畅的问题已维修解决。热水器经检测正常。2014年11月，被告按原告要求购买“百乐满”热水器和回水器。从收货到安装，均是由商家和原告直接对接完成。2015年1月4日，租期将满，原告反映不再续租，并同意被告放租和给新客看房。2015年1月16日，原告给被告一把锁匙看房。2015年1月23日，原告交接房屋时被告未当面清点房屋里面物品。年前，被告因前往英国，原手机停机。回国后，未收到原告的短信和结算票据。清明节后，被告联系了原告。4月中旬，被告取得结算单据。因住院，被告出院后将结算余款20499.43元退还原告。5月份，被告退还原告4489元（其中4400元为抵扣原告提前入住4天后应退的房租，89元为电信承诺消费补差费）。因2015年1月原告应付租金28741.94元（33000÷31×27），水电、燃气、管理费共计10733.12元，即被告应退原告26524.94元，扣除已经支付的金额，被告还应支付原告1536.51元。因此，除了1536.51元外，请求法院驳回原告其他诉讼请求。第三人辩称，1、本案为房屋租赁合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，因此，第三人并非本案适格当事人；2、第三人未托管任何资金；3、原、被告因提前退租、押金结算等问题产生纠纷，第三人曾居间协调；4、第三人已经全面履行了居间义务，在本案中不应承担任何法律责任。经审理查明，2014年1月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合约》。合同约定甲方将深圳市南山区纯水岸四期S栋某房租赁给乙方作为住宅使用；租赁期限为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止；租赁期满，甲方有权收回该物业；每月租金3.3万元，须于每月1日前交付甲方；签订本合约之同时，乙方向甲方支付2个月押金和1个月租金，共计99000元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；甲方单方要求提前终止合约或违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方请求其它合理赔偿；双方还对其他事项包括其他违约责任作了约定。同日，原告依约向被告支付押金6.6万元及2015年2月份租金3.3万元。其后，原告每月支付房租直至12月份。2015年1月18日，原告（手机号码186********）发短信给被告：我下周尽量抽时间搬出去。同日，被告回复原告其于2月1日飞往英国，谢谢原告配合，希望在走之前能把房屋出租。1月21日，原告发短信给被告，称若其早点得知被告前往英国，就早搬走了，看看当天下午能否争取全部搬走。双方曾就被告是否应收原告提前搬走的租金及屋内遗失物品有短信往来。原、被告还曾就合同履行过程中热水器、网络等问题进行短信沟通。被告还提交了水电费、燃气费、管理费、电信套餐费、垫付原始单据等凭证证明其应退还原告1536.51元。另查，2015年5月15日、18日，原告分别收到被告退还的押金20499.43元、4489元。4489元中的4400元为2015年1月24日至27日租金，89元为被告扣除的费用。庭审过程中，原告称被告以口头方式于2014年12月份向其提出提前终止合同，因此向被告主张违约金6.6万元，但未提交书面证据。原告称其于2015年1月21日搬走，1月23日交租赁钥匙；4400元是主张2015年1月28日至2015年1月31日共4天的应退租金。第三人未提交证据。以上事实，有《房屋租赁合约》、中国光大银行对私客户对账单、短信往来记录、水电费、燃气费、管理费、电信套餐费、垫付原始单据等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，《房屋租赁合约》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。结合各方当事人的举证、质证情况、诉辩意见及庭审过程，本院总结本案争议焦点如下：一、被告是否提前终止《房屋租赁合约》。首先，通过原、被告2015年1月18日至21日的短信往来内容，可推断存在两种情况，一是原告由于自身原因提前搬离租赁房屋，二是被告提出原告提前搬离租赁房屋，原告同意并提前搬离，第一种情况具有高度盖然性。其次，原告无书面证据证明被告通知其提前搬离租赁房屋。因此，原告主张被告单方通知其搬离租赁房屋，无事实依据，其应承担举证不能的法律后果。关于原告以被告提前终止《房屋租赁合约》为由，主张被告应依照合同约定支付违约金6.6万元的诉讼请求，本院不予支持。二、被告是否应退还原告2015年1月28日至2015年1月31日共4天的租金4400元。《房屋租赁合约》无关于提前搬离租赁房屋出租方应退还相应房租的约定，原告主张被告应退还提前搬离期间的租金无法律依据。被告退还其中4天的租金，属自愿行为，不能理所当然地推断出被告还应退还另外4天的租金。因此，对原告要求被告退还租金4400元的诉讼请求，本院不予支持。因被告无需向原告支付违约金及退还租金，因此，对原告关于被告应支付6.6万元及4400元所产生的逾期付款利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告饶俊峰所有的诉讼请求。案件受理费1663元，由原告饶俊峰负担。如不服本判决，原告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 琼人民陪审员 张 和人民陪审员 赖石荫二〇一六年八月二十二日书 记 员 詹 红附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：搜索“”来源：