（2016）川10民终676号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-02
案件名称
曾婷因成都永和祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷案二审判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾婷,成都永和祥物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终676号上诉人（原审被告）：曾婷，女，1983年8月5日出生，汉族，住四川省威远县严陵镇。委托诉讼代理人：黄健（系曾婷的丈夫），男，1980年3月21日出生，汉族，住四川省威远县严陵镇。被上诉人（原审原告）：成都永和祥物业管理有限公司，住所地四川省成都市双流县东升街道长冶路。法定代表人：陈小莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐忠祥，男，该公司员工。上诉人曾婷因与被上诉人成都永和祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2016）川1024民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾婷的委托诉讼代理人黄健，被上诉人成都永和祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人沈勇、唐忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾婷上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人与四川省麒圣物业管理有限公司签订的物业服务协议，与被上诉人之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人无权向上诉人主张权利。庭审时，上诉人还主张协议中的物业服务费条款排除了其作为业主的主要权利，应为无效。被上诉人成都永和祥物业管理有限公司辩称，物业合同是依法与开发商签订的前期物业服务合同，真实有效，对业主具有约束力，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人成都永和祥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：曾婷向其支付拖欠的物业服务费2335.20元及滞纳金385.75元，合计2720.95元。一审法院认定事实：原告成都永和祥物业管理有限公司于2014年8月19日成立，资质等级为三级。威远县严陵房地产开发有限责任公司系“建业•杰座”小区的建设单位，被告系“建业•杰座”小区的业主，被告在该“建业•杰座”小区有高层住宅一套（建筑面积117.45㎡），被告在购买“建业•杰座”小区的高层住宅时，威远县严陵房地产开发有限责任公司与被告在《商品房买卖合同》中约定前期物业服务费暂按0.90元／㎡／月的标准计算。2014年7月11日前威远县严陵房地产开发有限责任公司选聘四川省麒圣物业管理有限公司为“建业•杰座”小区提供物业服务，其物业服务收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月。四川省麒圣物业管理有限公司的物业服务合同到期后，威远县严陵房地产开发有限责任公司又选聘成都佳房物业服务有限公司（资质等级为三级）为“建业•杰座”小区提供物业服务，并与成都佳房物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的履行期限自2014年7月11日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月。合同签订后，成都佳房物业服务有限公司在履行《前期物业服务合同》过程中，因部分业主拒缴物业服务费，成都佳房物业服务有限公司向威远县严陵房地产开发有限责任公司提出退场并获得同意。2015年2月8日，威远县严陵房地产开发有限责任公司在成都佳房物业服务有限公司退场后又选聘原告为“建业•杰座”小区提供物业服务，并与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定的履行期限自2015年2月11日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月；物业服务费从合同生效之日起7日内按年交纳，逾期未交纳的，原告以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍不交纳的，原告按每日3‰向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按合同约定对“建业•杰座”小区进行了物业管理，提供了物业服务，但被告自2015年2月11日起至2015年10月30日止未交纳物业服务费。另查明，2015年3月20日，成都佳房物业服务有限公司出具委托书与原告，委托原告代为收取成都佳房物业服务有限公司为“建业•杰座”小区提供物业服务期间的物业服务费。上述事实，有《前期物业服务合同》、选聘公告、退场告知书及回复、委托书及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是具有三级资质的合法物业服务企业，原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的相关规定，合法有效，该院予以确认。原告按照与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告居住的小区物业提供了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告作为小区业主未交纳2015年2月11日至2015年10月30日期间物业服务费，原告要求被告支付2015年2月11日至2015年10月30日期间的物业服务费，于法有据，该院予以支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，对原告要求被告按合同约定给付滞纳金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但未举证证明其具体的催交时间，同时鉴于原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，故该请求该院不予支持。对物业服务费的收费标准。建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司与被告虽在签订《商品房买卖合同》时约定了前期物业服务费收费标准为0.90元／㎡／月，但由于建设单位与原告分属两个不同的法律关系主体，被告与建设单位之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与原告之间形成的是物业服务合同关系，这是两个不同的民事法律关系，对原告不产生约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，本案证据不能证明原告主张的收费标准存在违规情形，虽然物业服务公司变更，但按照四川省麒圣物业管理有限公司在为被告居住小区提供物业服务期间的收费标准也与本案原告主张的收费标准一致，并未加重被告负担。所以，原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准对本案当事人具有约束力。故被告辩称物业服务费标准应按其与建设单位约定的0.90元／㎡／月计算的理由不成立，该院不予支持。原告主张被告拖欠2015年2月11日至10月30日的物业服务费应按原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定计算的理由成立，该院予以支持，则2015年2月11日至2015年10月30日期间被告拖欠的物业服务费应计算为1268.88元（117.45㎡×1.25元／㎡／月×8个月＋117.45㎡×1.25元／㎡／月÷28天×18天）。对原告主张成都佳房物业服务有限公司委托收取的物业服务费，作为债权主张不当，该院不予支持。被告辩称与原告没有物业服务合同关系，物业服务标准应当按0.9元／㎡／月计算，但被告未举证予以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告的辩称理由不能成立，该院不予采信。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零九、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告曾婷于本判决生效之日起10日内向原告成都永和祥物业管理有限公司支付物业服务费1268.88元；二、驳回原告成都永和祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：证据一、《同意书》，证明：开发商要更换物业公司必须经过业主同意；证据二、物管费的《收款收据》三份，证明：同一层楼收费标准不统一，被上诉人乱收费；证据三、《停电通知书》，证明：被上诉人没有为小区服务；证据四、手机视频，证明：被上诉人没有为小区服务。被上诉人的质证意见是：证一、《同意书》与本案主体无关，不予确认，真实性也不予确认。证二、《收款收据》真实性确认，但是成都永祥物业，是成都佳房物业别称，在一审中已经确认，与被上诉人永和祥物业无关。证三、关于《停电通知书》真实性予以确认，关联性不予确认。证四、关于视频，地点真实性予以确认，但时间不确认。我们于2015年10月30日终止提供服务，所以与本案无关。本院的认证意见是：证一，系上诉人单方即可制作，真实性无法确认，且与本案没有关联性，不予以采信；证二，双方均认可真实性，予以采信；证三，真实性双方均无异议，但不能确定该通知发出时间，不能证明与本案的关联性，不予以采信；证四，不具有关联性，不予采信，且其未按法院要求提交视频复制件。被上诉人二审期间未提交新的证据。本院二审补充查明：庭审中，上诉人认可小区有物业公司提供卫生清洁等物业服务，但否认系被上诉人提供；上诉人提供的三份物业《收款收据》中，其中2014年8月26日出具给罗伟、刘静一份收据加盖印章为“成都永祥物业建业●杰座管理处”；而2015年7月7日出具给刘静，2015年8月27日出具给付建平的两份收据加盖的印章为“成都永和祥物业建业●杰座管理处”。二审查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、本案讼争的物业服务合同对上诉人是否有约束力，被上诉人是否提供相应的物业服务；二、讼争合同中的物业服务费条款，是否排除业主的主要权利，是否无效，上诉人是否应支付欠付的讼争物业服务费。依照前引最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案讼争物业服务合同系合法签订的前期物业服务合同，依法对作为业主的上诉人具有约束力，理由一审已经阐述清楚，二审不再赘述。结合二审补充查明的事实，上诉人当庭认可接受了卫生清洁等相应的物业服务，且其自己提供的物业服务费《收款收据》中加盖的被上诉人印章亦能印证，其接受的物业服务正是由被上诉人提供，应当认定被上诉人提供了相应物业服务；至于上诉人主张的该物业服务合同中的物业服务费标准的条款排除了其作为业主的主要权利，因上诉人所在小区至今未成立业主委员会，则建设单位与物业服务企业就前期物业服务签订物业服务合同，并约定物业服务费收费标准符合前引法律规定，上诉人也未举证证明该物业服务费收费标准超出政府指导价或有其他违反法律法规规定的情形，因此，该约定物业服务费标准的合同条款，并未排除业主主要权利，应为合法有效。同时，上诉人虽主张以其他方式缴纳或抵偿了欠付的讼争物业服务费，但未能提供充分有效证据予以证实，应当承担举证不能的相应不利后果，其依法应当向被上诉人缴纳讼争的欠付物业服务费。综上所述，上诉人曾婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾婷承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 锋审 判 员 吴 敏代理审判员 王 侯二〇一六年八月二十二日书 记 员 黄子芮 关注微信公众号“”