（2016）苏0106民初6484号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-23
案件名称
原告吴金芳与被告王芝林房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴金芳,王芝林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6484号原告：吴金芳,女,1963年8月29日生,汉族。委托诉讼代理人：张世亮，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏诺法律师事务所实习律师。被告：王芝林，女,1950年11月18日生，汉族。委托诉讼代理人：丁海燕。原告吴金芳与被告王芝林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴金芳及其委托诉讼代理人张世亮、王斌，被告王芝林及其委托诉讼代理人丁海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金芳向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告就买卖南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋签订的《南京市存量房屋交易合同》，配合原告办理房屋过户手续，并迁出房屋内的户口，将该房屋交付原告；2、被告按每日总房价的万分之五向原告支付2016年5月25日至实际履行合同义务期间的逾期履行违约金；3、被告向原告支付总房价的20%即38.7万元的违约金。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订了《南京市存量房屋交易合同》，约定被告将其所有南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告；总价款为193.5万元等等。合同签订后，原告按约向被告支付了定金5万元，并于2016年5月24日开出金额为183.5万元的本票用于支付余款，但被告拒绝继续履行合同。原告多次沟通未果，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王芝林辩称，被告本人系文盲，只会签署自己姓名，在本次房屋交易过程中，不知道合同内容，也不清楚违约金的标准，合同约定的违约金标准过高。被告年龄较大，××，子女们认为被告将涉案房屋出售不便于被告生活，因此被告在2016年5月8日就通知中介，要求解除合同。综上，请求法院考虑被告的实际情况，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积53.19平方米，即涉案房屋）的所有权人。2016年3月30日，被告（甲方，出售方）与原告（乙方，购买方）经南京链家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间，签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方；房屋转让款为193.5万元；乙方于2016年5月25日前将购房款183.5万元解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易资金监管账户；甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；2016年5月25日前，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方领取《房屋所有权证》后10个工作日内，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋国有土地使用权证变更手续；甲、乙双方同意于符合出件条件之日起5个工作日共同办理出件手续，如因任一方单方原因未能及时办理该手续，取得房屋所有权证或土地使用权证，双方同意按照下列方式处理：自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，违约方按日计算向守约方支付总房价款万分之五的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15个工作日内向守约方支付；甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应于出件后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的每日万分之五支付违约金；甲方未如期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，甲方应按日计算向乙方支付总房价款的万分之五的违约金；除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%等等。该合同以及交易方留存信息表、居间服务合同均有被告本人签字。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。被告在定金收据落款处签字确认。被告本人确认涉案房屋系其自己委托中介公司出售，对于原告购买涉案房屋，双方签订合同，以及总房价为193.5万元的事实均无异议，被告的丈夫知晓被告出售涉案房屋，并配合被告签署上述合同。被告未告知中介公司以及原告其系文盲，合同签订后，在中介公司征询双方意见时，被告也未要求中介公司解读合同内容。2016年5月8日，被告以子女不同意出售涉案房屋为由向中介公司表示要解除合同。后经中介公司协调，原、被告分别5月16日、5月19日进行协商，但被告仍拒绝继续履行合同。2016年5月24日，原告开出金额为183.5万元的本票用于支付余款，但被告未予接受。涉案房屋已于2016年5月11日被划入南京市第二十九中学施教区，目前房屋市价已较上述合同签订时上涨。涉案房屋目前未被设立抵押，亦未被采取司法强制措施。庭审中，负责原、被告进行交易的中介公司员工单建飞出庭作证，陈述被告曾要求原告加价20万元，但遭到原告拒绝。原告明确被告的行为已构成迟延履行，并表示随时可以以现金方式支付全部房款。被告认为合同约定的违约金过高，申请法院予以调整。以上事实有当事人陈述、《南京市存量房屋买卖合同》、定金收据、本票、证人证言等证据以及本院庭审笔录予以证明本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告主动委托中介公司出售涉案房屋，且参与房屋买卖合同的订立过程，对于涉案房屋的买卖及价款均明知，并在合同上签字。因此，原、被告就买卖涉案房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告在合同履行期限届满前无正当理由明确表明拒绝继续履行合同的行为，违反了合同约定及法律规定，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。现原告要求继续履行合同，并表示可以通过现金方式随时支付余款，因此该房屋买卖合同具备继续履行的条件。故对原告主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。除原告已支付的5万元定金以外，原告还应向被告支付余款183.5万元，被告在收到该款后协助原告办理涉案房屋不动产权属转移变更手续，将涉案房屋内的所有户口迁出，并将涉案房屋腾空、交付给原告。关于原告主张的违约金的问题。首先，对于原告主张的迟延履行违约金，因被告系在合同履行期限届满之前，明确表示自己不履行合同，该行为属于我国合同法所规定的预期违约情形，而非迟延履行。因此原告依据合同中关于迟延履行的约定要求被告支付迟延履行违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。其次，涉案合同约定被告拒绝将涉案房屋出售给原告属于合同约定的根本违约行为，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。但原告主张继续履行合同的诉求已得到支持，其再行要求被告按照总房款20%的标准支付违约金，明显超过其实际损失，故对于被告申请本院调整违约金标准的意见，本院予以采纳。综合本案案情，本院酌定被告应承担违约金4万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴金芳与被告王芝林继续履行关于就买卖南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋签订的《南京市存量房屋交易合同》（原告于本判决生效之日起十日内向被告支付购房款183.5万元；被告在收到该款的五日内协助原告办理上述房屋的不动产权属转移变更手续，相关手续费及税费由原告承担；被告在收到该款的十日内将上述房屋内的所有户籍迁出，并将上述房屋腾空、交付原告，原告在接受房屋时向被告支付尾款5万元）；二、被告王芝林在本判决生效之日起十日内向原告吴金芳支付违约金4万元；三、驳回原告吴金芳的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25647元，减半收取12823元，由原告吴金芳负担1536元，被告王芝林负担11287（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周磊二〇一六年八月二十二日见习书记员 杨艳 微信公众号“”