（2016）京03民终5789号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-11-04

案件名称

王书来等上诉闫连权等农村房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王书来,孙长敏,闫连权,胡国清,闫小明

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终5789号上诉人（原审原告）王书来，男，1967年3月1日出生。委托代理人张殿江，北京稳正律师事务所律师。委托代理人王书宁，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审原告）孙长敏，女，1967年10月23日出生。委托代理人张殿江，北京稳正律师事务所律师。委托代理人王书宁，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闫连权，男，1967年11月14日出生。委托代理人郭建立，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡国清，女，1969年6月10日出生。委托代理人郭建立，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闫小明，男，1963年11月27日出生。委托代理人郭建立，北京市中盾律师事务所律师。上诉人王书来、孙长敏与被上诉人闫连权、胡国清、闫小明农村房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王书来、孙长敏不服北京市平谷区人民法院(2015)平民初字第03236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙长敏及王书来、孙长敏的委托代理人张殿江、王书宁，被上诉人闫连权、胡国清、闫小明委托代理人郭建立均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王书来、孙长敏在原审中诉称：1991年5月25日，经申请，原平谷县土地管理局在平谷镇太平街村批给王书来、孙长敏0.26亩宅基地，其二人在宅基地上建筑北正房四间、南道座四间、东西厢房各两间、锅炉房一间，该房产后登记门牌号为平谷镇乐园西小区10排10号。2000年10月，王书来、孙长敏以125000元的价格将该房屋卖与胡国清、闫连权。胡国清、闫连权不是平谷镇太平街村村民，双方买卖房屋的行为应属无效。为此，王书来、孙长敏诉至原审法院，请求依法确认王书来、孙长敏和胡国清、闫连权买卖平谷镇乐园西小区10排10号房产的协议无效，请求判决二胡国清、闫连权返还上述房产。胡国清、闫连权在原审辩称：该房屋形式上为闫连权、胡国清购买，实际上为同村村民闫小明出资购买，闫小明与闫连权系同族兄弟关系，为太平街村村民，知道房屋的位置和价值，欲出资购买，但碍于同村村民身份，不好商议价格，遂以闫连权、胡国清出面购买，因此，申请追加闫小明为本案被告。双方达成的协议系真实意思表示，双方已完成交付房款、交付房屋、办理宅基地使用权转移手续，故房屋买卖行为合法有效，不同意王书来、孙长敏的诉讼请求。原审法院审理查明：王书来、孙长敏系夫妻关系。1991年12月26日，经原平谷县土地管理局审批，王书来、孙长敏获得本案涉案房屋宅基地使用权，后二人在此建设北正房四间、南道座四间、东西厢房各两间、锅炉房一间，该房产后登记门牌号为平谷镇乐园西小区10排10号。2000年10月11日,王书来立下《买卖房屋草契》，内容为：“卖房人王书来今将瓦房壹所计四间，座落平谷县平谷镇太平街村，凭中人村委会说合，情愿卖与胡国清名下永远为业，言明卖价每间3750元共计人民币壹万伍仟元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉”，代笔人、中证人签×，立卖契人王书来签×。当日，太平街村委会收取胡国清买房管理费1500元，平谷镇人民政府作出《买房宅基地过户批示》，内容为：“太平街村胡国清，根据你购买王书来房屋的申请，经镇政府审查，符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。”胡国清交纳了税款及卖方管理手续费，办理了契证。同日，闫连权与太平街村村民闫小明签订《房屋买卖协议》，约定闫连权将坐落于平谷县平谷镇太平街村平房壹所，0.26亩宅基地，共有正房四间，东西厢房各两间，锅炉房一间，情愿卖与闫小明名下永远为业，言明卖价共计人民币125000元，一笔交清，并无短少等。卖方闫连权，买房闫小明，中证人朱×。2000年10月12日，原告孙长敏收取房款125000元，并出具收据。房屋买卖完成后，闫连权、胡国清在此居住。另查明，闫连权、胡国清为平谷镇园田队人，王书来、孙长敏2004年9月4日将户口从平谷镇乐园西小区10排10号迁址现户口所在地平谷区平谷镇农贸街6号，为非农业家庭户口，但二人仍持有太平街村村民购粮本。原审法院判决认定：王书来与胡国清之间的房屋买卖行为，系双方真实意思表示，该行为经过村委会同意及相关行政机关审批，胡国清给付了房款，交纳了相关税费，办理了契证，并长期在涉案房屋居住，不存在法律和国家相关政策明令禁止的炒买炒卖农村宅基地的情节。另，胡国清、闫连权购买房屋后，又与太平街村村民闫小明签订房屋买卖协议。综合全过程看，该房屋买卖行为不存在法律规定的无效情形，故王书来、孙长敏的诉讼请求于法不应予以支持。综上，依法判决：1.驳回王书来、孙长敏要求确认其与闫连权、胡国清买卖平谷镇乐园西小区10排10号房屋协议无效的诉讼请求。2.驳回王书来、孙长敏要求闫连权、胡国清返还平谷镇乐园西小区10排10号房屋的诉讼请求。王书来、孙长敏不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉。王书来、孙长敏主要的上诉理由是：1.原审判决认定事实有误，违反法律规定。涉案房屋系建设在宅基地之上，该宅基地所有者为平谷镇太平街道村村民委员会，而胡国清、闫连权均不是太平街道村集体经济组织成员，不能享有该村宅基地使用权，因此双方签订的房屋买卖协议应属无效。尽管胡国清办理的契证，经过了平谷镇政府的审批，但是乡镇级政府无权批准宅基地的转让，该行为不具有法律效力。2.闫连权与闫小明之间的房屋买卖协议不是真实意思表示，属于虚假协议，该房屋买卖的全部手续均由胡国清办理，闫连权与胡国清在涉案房屋长期居住，因此该房屋与闫小明不具有关系。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持王书来、孙长敏的诉讼请求。闫连权、胡国清、闫小明针对王书来、孙长敏的上诉意见和理由答辩称：服从原审判决，不同意王书来、孙长敏的上诉请求。该房屋的实际购买人系闫小明，胡国清仅是出面办理相关手续，双方签订的房屋买卖协议应属有效。王书来、孙长敏在二审期间提交了北京市平谷区平谷镇太平街村民委员会开具的《证明》，证明王书来、孙长敏在1995年5月占地农转非。闫连权、胡国清、闫小明均认可该《证明》的真实性，但认为该证据不足以证明王书来与孙长敏仍是该村集体经济组织成员。本院认为，在各方均认可《证明》真实性的情况下，本院亦不持异议。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实有草契、房屋买卖协议、《证明》以及各方当事人的一审、二审陈述等证据在案佐证。本院认为：本案二审的争议焦点在于王书来与胡国清之间的《房屋买卖协议》是否有效。从双方签订合同及买卖房屋的全部过程来看，双方关于房屋买卖的合意是真实意思表示，且该行为经过房屋所在村的村委会同意以及相关行政机关的审批。在经过订立合同及审批手续后，胡国清交付了房款及税费，并办理契证，王书来亦实际交付房屋，而后胡国清长期居住在涉案房屋之中。同时，胡国清、闫连权购买房屋后，又与太平街村村民闫小明签订房屋买卖协议。故综合全过程看，该房屋买卖行为不存在法律规定的无效情形，故王书来、孙长敏的上诉请求不具有事实和法律依据，本院不予采信。综上，王书来、孙长敏的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2800元，由王书来、孙长敏负担（已交纳）；二审案件受理费2800元，由王书来、孙长敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　解学锋审　判　员　　尚晓茜代理审判员　　付　哲二〇一六年八月二十二日书　记　员　　常　欣书　记　员　　苏　娜更多数据：