（2016）黑10民终830号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-05
案件名称
杨学军与牡丹江市教育第五幼儿园房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨学军,牡丹江市教育第五幼儿园
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民终830号上诉人（原审被告）：杨学军，男，1973年2月18日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：张凤美（杨学军妻子），女，1972年3月13日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。被上诉人（原审原告）：牡丹江市教育第五幼儿园，住所地牡丹江市。法定代表人：尹黎阳，女，职务园长。委托诉讼代理人：张德斌，黑龙江盛世律师事务所律师。上诉人杨学军因与被上诉人牡丹江市教育第五幼儿园（以下简称第五幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院(2016)黑1005民初338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨学军上诉请求：依法撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人的经济损失并承担上诉费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人单位的负责人刘园长有口头协议，只要不动迁就一直租赁下去，所以才一年一签合同，且每年签的合同都是格式合同，显失公平。2.在租赁期间，房屋经常漏水及堵下水，被上诉没有维修，给上诉人造成了一定的经济损失。3.最后签订的合同与最初的合同内容不一致，被上诉人没有告知上诉人，上诉人就在合同上签了字。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人第五幼儿园向一审法院起诉请求：杨学军立即返还租赁房屋；杨学军赔偿第五幼儿园损失20250元；诉讼费用由杨学军承担。在庭审过程中，第五幼儿园变更第二项诉讼请求为要求杨学军赔偿第五幼儿园自2015年1月1日至2016年4月1日的损失28800元；赔偿第五幼儿园自2016年4月1日至搬离租赁房屋之日的损失，每季度为5400元。一审法院认定事实：2013年12月31日，第五幼儿园与杨学军签订了租赁合同，将位于牡丹江市西一条路日照街229号的房屋租赁给杨学军，用于经营“宏达小吃”，合同约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每季度5400元。合同中第十条约定：“至2014年12月31日合同终止时，乙方应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括内装修各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经甲方检查认可后由甲方收回，所需费用由乙方承担”。该合同到期后，第五幼儿园与杨学军未再达成租赁协议，杨学军仍占用租赁房屋。另查明，第五幼儿园曾于2015年7月3日向杨学军发出律师催告函，要求杨学军归还租赁房屋，并承担损失。一审法院认为，第五幼儿园将其所有的位于牡丹江市西一条路日照街229号的房屋租赁给杨学军时，第五幼儿园与杨学军签订了书面的租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，第五幼儿园与杨学军应当按照合同约定履行相应的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。杨学军租赁第五幼儿园的房屋到期理应归还，或与第五幼儿园协商继续租赁事宜，若双方继续履行合同，则视为续租，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但审理中，杨学军未能举出双方继续履行合同的证据。现租赁合同已经到期，杨学军应当按照合同约定将房屋归还第五幼儿园。第五幼儿园主张杨学军赔偿自2015年1月1日至2016年4月1日的损失，按每季度5400元计算为28800元，要求杨学军按每季度5400元赔偿自2016年4月1日至搬离租赁房屋之日的损失，因杨学军无合同约定占用第五幼儿园房屋，侵犯了第五幼儿园的财产权利，杨学军应当承担赔偿责任，故应予以支持。关于杨学军主张该合同无效及第五幼儿园应当赔偿杨学军损失的诉求，因未提供相关证据予以证实，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨学军返还第五幼儿园位于牡丹江市西一条路日照街229号的房屋；二、杨学军赔偿第五幼儿园租赁房屋的损失，按每季度5400元计算，从2015年1月1日起至实际搬出之日止。案件受理费520元减半收取260元，由杨学军承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人认为其与被上诉人之间存在口头协议，被上诉人同意将房屋长期租赁给上诉人。经查，被上诉人对该事实予以否认，且双方的租赁合同期限均为一年。目前，无证据证实双方当事人之间存在长期租赁的口头协议。本院认为，上诉人虽称双方当事人之间存在口头协议，但未出示证据予以证实。目前，双方当事人之间的租赁协议已经到期，上诉人负有按合同约定将租赁房屋返还被上诉人之义务。上诉人虽称在房屋租赁期间，因房屋漏水等因素给上诉人造成一定损失，但上诉人未就该损失提出反诉，故本院对该项上诉理由不予审查，上诉人可就该损失另行主张权利。上诉人虽称该合同内容存在篡改，但从合同中不能体现篡改的内容，故本院对上诉人的该项上诉理由亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人杨学军负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 波审 判 员 曲新颖代理审判员 高玉林二〇一六年八月二十二日书 记 员 刘 鸿 关注公众号“”