（2016）渝0106民初10809号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-11
案件名称
曾银曼与李鑫房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾银曼,李鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初10809号原告曾银曼，女，1976年6月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。被告李鑫，男，1990年7月6日出生，汉族，无固定职业，住四川省渠县。原告曾银曼与被告李鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1���立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序并于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告曾银曼，被告李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾银曼诉称，原被告双方于2015年12月30日签订了房屋租赁合同，约定租期为36个月，自2016年1月1日起至2019年1月1日止，约定第一年的租金为1700元/月，第二年1800元/月，第三年1900元/月。房屋于合同签订当日就实际交付给被告。2016年6月28日，被告通过手机短信向原告发出解除合同的通知，原告不同意解除合同，被告强行要求解除。在派出所民警的调解下，原被告于2016年6月30日解除合同，同日，被告搬离房屋并将房屋交付原告。原告要求被告支付违约金，被告不同意支付。另外，被告租金支付至2016年6月30日。现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金1700元；2、被告支付原告水费61元；3、���告支付原告维修费250元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告李鑫辩称，第一，原被告双方于2015年12月30日签订了房屋租赁合同属实。第二，原告在合同签订一周后将出租房屋实际交付给被告。第三，2016年6月28日，被告通过手机短信向原告发出解除合同的通知。在此之前，被告曾电话通知原告要解除合同。被告通知原告到租赁房屋完成房屋交付，但原告没有来。后被告通过派出所与原告进行调解，双方解除了合同。被告在2016年6月29日搬离房屋，被告租金支付至2016年6月30日。被告搬离后将房屋交还给原告。第四，原告租赁涉案房屋是为了做生意，因为生意不好，故无法继续承租，决定解除合同。第五，被告不同意支付原告违约金。原被告签订的房屋租赁合同为格式合同，应以合同第十一条补充约定中的手写约定为准，被告交纳给原告的2000元押金，原告并��退还，不可再要求被告赔偿违约金。第六，被告在搬离承租房屋前，已将水费结清。第七，维修费应由原告承担，不得向被告主张。经审理查明，2015年12月30日，原告曾银曼（出租人、甲方）与被告李鑫（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于重庆市沙坪坝区天陈路1号附×-×-×房屋出租给被告李鑫使用。房屋租赁期限为36个月，自2016年1月1日起至2019年1月1日止。房屋月租金为1700元。关于出租条件及承租约束，原被告约定，乙方承担该房屋租赁期内电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用（双方如有特殊约定的，从其约定）。因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用，若在租赁期内发生火灾、安��性事故等人为直接或间接原因造成损失的，由乙方独自承担；因不可抗力及非乙方原因造成的损失或损坏，则由甲方承担相关维修费用。关于押金，原被告约定，为保证乙方合理使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付押金人民币贰仟元整；合同期满，若乙方不再续租且无违约情况，在乙方结清该房屋租赁期内因使用产生的费用后，甲方须将押金（不计息）全额退还乙方。关于违约责任，双方约定，租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方须按一个月的租金金额向甲方支付违约金。合同第十一条补充约定处，双方手写约定如下：1、甲方承诺该房屋无产权纠纷，否则后果自负；2、每年月租金递增100元，第二年1800元/月，第三年1900元/月；3、乙方未满3年终止合同，则不退已交租金和押金。若甲方在三年以内要终止合同，则赔乙方2000元押金和一个月租金；4、在甲方同意的情况下，可以转租。另外，原被告还就产权变更、合同的终止等进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付原告租金至2016年6月30日。另查明，2016年7月5日，原告向重庆市二次供水有限责任公司缴纳2016年5月至2016年6月自来水费61元。庭审中，原被告双方认可《房屋租赁合同》已于2016年6月30日解除。被告于2016年6月30日搬离涉案房屋，并将房屋交付原告。被告向原告交纳的2000元押金，原告至今未退还被告。庭审中，原告举示2016年3月19日、2016年3月27日、2016年6月24日收据三张，证明原告为维修涉案房屋内热水器等设备支出维修费250元。被告认为该收据为手写，对其真实性不予认可。被告举示手机内截图一张，证明被告于2016年6月27日通过支付宝向原告曾银曼的姐姐曾金曼的账号��付水费、燃气费等150元。原告认可其确实收到该150元，但此笔款项并非水费而是热水器的维修费。上述事实，有双方当事人在庭审调查中的陈述以及原告提交的房屋租赁合同、发票等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。庭审中，原被告双方认可房屋租赁合同已于2016年6月30日解除。合同解除后，被告搬离涉案房屋，并将房屋交付原告，本院予以确认。本院现对原告的诉讼请求分项评述如下：关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案中，被告在庭审中陈述其租赁涉案房屋是为了做生意，因为生意不好，故无法继续承租，决定解除合同。被告解除合同的事由非法定��约定的免责事由，须承担相应的违约责任。原被告在房屋租赁合同中约定，“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方须按一个月的租金金额向甲方支付违约金。”原被告在合同中约定2016年度涉案房屋租金为1700元/月，现原告要求被告支付1700元违约金，本院予以支持。关于原告要求被告支付水费的诉讼请求。原被告在房屋租赁合同中约定，“乙方承担该房屋租赁期内电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用（双方如有特殊约定的，从其约定）。”原告向重庆市二次供水有限责任公司缴纳2016年5月至2016年6月自来水费61元理应由被告承担。被告抗辩其已支付原告150元水费、燃气费等，但其举示的转账记录并未显示该款项用途，被告亦未举示其它证据予以佐证，故本院对其抗辩理由不予支持。关于原告要求被告支付维修费的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。原被告在房屋租赁合同中约定，“因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用……因不可抗力及非乙方原因造成的损失或损坏，则由甲方承担相关维修费用。”庭审中，原告并未举示证据证明热水器等设备的损坏或故障系因被告的不当或不合理使用造成。如无特别约定，租赁物内设施设备的日常维护及维修费用理应由原告承担。故本院对原告的此一诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼��》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李鑫于本判决发生法律效力之日支付原告曾银曼违约金1700元。二、被告李鑫于本判决发生法律效力之日支付原告曾银曼61元。三、驳回原告曾银曼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李鑫负担。此款项限被告李鑫于本判决发生法律效力之日给付原告曾银曼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈劲松二〇一六年八月二十二日书 记 员 张 伟