（2016）粤0607民初2470号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
佛山市南海区焌烨物业管理有限公司与罗国良、邓翠娥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区焌烨物业管理有限公司,罗国良,邓翠娥,罗静贤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初2470号原告：佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区桂城南桂东路花苑广场24座113号铺，组织机构代码：56666761-3。法定代表人：朱洛英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李德冰，该公司员工。被告：罗国良，男，汉族，1958年2月20日出生，住佛山市三水区。被告：邓翠娥，女，汉族，1959年12月1日出生，住佛山市三水区。被告：罗静贤，女，汉族，1985年6月30日出生，住佛山市三水区。三被告的共同委托诉讼代理人：刘正宏，蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司（以下简称焌烨公司）诉被告罗国良、邓翠娥、罗静贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于2016年8月2日公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人李德冰，被告罗国良、罗静贤、邓翠娥的委托诉讼代理人蔡婉珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焌烨公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付拖欠的2014年1月至2015年7月的物业管理费2333.47元，公用水电费93.40元；2、判令三被告支付拖欠物业服务费的滞纳金2762.22元；3、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与佛山市三水区成业汇景苑小区业主委员会签订《成业汇景苑小区物业服务合同》，约定由原告进行物业管理，原告向小区业主和物业使用人提供保安、保洁、绿化及设备维护等服务，小区业主和物业使用人按时向原告支付相应物业管理费及其他服务费用。如小区业主和物业使用人逾期未交费，需自逾期之日起每日按3‰加收违约金。被告是原告管理的成业汇景苑12座104房业主，一直接受原告提供的服务，却未如约按时支付费用，自2014年1月1日起至2015年7月31日共拖欠物业管理费2333.47元，公用水电费93.40元。被告的拖欠行为导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要被告仍拒不支付，为维护原告利益，督促被告履行支付物业管理费的义务，原告特诉至法院。三被告辩称，一、原告没有按照物业服务合同约定向被告提供物业服务，违约在先，故原告无权向被告收取物业服务费用。原告诉状中诉称“被告一直接受原告提供的服务，却并未如约按时支付费用。”与事实不符，原告并没有按约履行其应尽的义务，反而是严重失职和不作为，明显违约在先。被告所处的是一个被铁围栏包围的封闭式管理小区，围栏每隔一段距离，就会在围栏顶端装设一盏照明灯及监控摄像头，可以对整个小区的外围情况进行监控，以保障小区居民的安全。但自2008年起，小区东面有几处铁围栏出现大面积严重的锈蚀现象，到2011年进而形成数处大面积缺口。围栏的另一侧是一片荒无人烟的菜地，外人可以通过缺口从菜地一侧攀爬进入小区内。再加上小区原来装设的照明灯及监控摄像头自2012年开始就逐渐出现损坏现象，到了2013年6月底已全部损坏，无法继续运行，至今原告未对围栏及监控、照明灯进行更换或维修。故外人完全可通过缺口从菜地一侧攀爬进入小区内。被告的住宅处于小区最东端，所处位置在围栏缺失最为严重的地方，被告住宅及家人的人身安全、财产安全受到严重威胁。根据原告与业委会签订的《成业汇景苑物业服务合同》第二条、第三条约定，原告应对小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、绿化、车辆行驶及停放、公共秩序及安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理；合同第七条约定，原告服务费的报价是结合现小区设备设施的实际状况，原告承诺为小区投入35万元用于小区设备设施的更新改造，其中包括对外围墙的更换、修补和翻新，以及对小区的监控系统按原有的33个摄像头及红外线报警系统重新进行安装。但原告自入驻小区后至今未履行上述义务。为此，被告曾多次向原告反映上述情况，要求原告修复缺失的围墙及损坏的照明灯及监控设备，但原告一直置之不理，致使小区所谓的围闭式管理变得形同虚设，任何人都可以通过围墙的缺口自由进出小区，无人监管，小区居民的生命及财产安全得不到任何保障。根据合同等价有偿原则，原告作为成业汇景苑的物业管理专业性服务公司，在要求业主支付物业服务费的同时，亦应承担物业服务合同约定的义务，保障小区业主的人身和财产安全。但原告一直未能履行合同约定的义务，为小区及被告居住区域提供约定的物业服务。原告违约在先，无权向被告收取物业服务费。二、因原告违约在先，被告才会依法行使法定的抗辩权，拒交物业费，故原告无权要求被告支付滞纳金。综上所述，请求法院依法驳回原告无理的诉讼请求。被告对原告提供的证据除律师函及挂号信函收据有异议外，其他证据真实性没有异议，原告对被告提供的证据真实性没有异议。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的挂号信函收据是复印件，没有提供证据原件核对，且被告有异议，本院对其证明力不予认可。根据本院采信的证据，结合本案当事人双方的当庭供述，本院确认事实如下：2013年12月24日，三被告所在小区的成业汇景苑业主大会（甲方）与原告焌烨公司（乙方）就甲方选聘乙方为成业汇景苑提供物业管理服务事宜，签订《成业汇景苑物业服务合同》，合同第二章服务内容与质量约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；等等。第三章服务费用约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.3元／月／平方米、多层住宅0.9元／月／平方米、汽车车位30元／月／个、摩托车位5元／月／个、商铺1.3元／月／平方米。公共水费由物业管理公司从日常的物管服务费中支付，公共电费按实际产生数量根据每栋住宅的设备设施的用电量按建筑面积进行分摊。第四章合作承诺约定：本物业服务费的报价是结合现小区设备设施的实际状况，本公司承诺为小区投入35万元用于小区设备设施的更新改造，所投入改造方案必须经过业委会监督，通过招标方式进行。（一）乙方在入场1个月内对外围墙约150米进行更换，费用约3万元（剩余外围墙的修补翻新在日常的物管服务费中开支），对小区出入口的门禁系统进行维修改造预算费用约3万元。……第十章违约责任约定：乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方（业主）经济损失的，乙方应承担相应的管理责任。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日3‰标准向乙方支付违约金……。合同签订后，焌烨公司入场提供物业服务。三被告房屋位于成业汇景苑十二座104房，房屋建筑面积为136.50平方米。三被告房屋处在该栋多层住宅的一楼，也是成业汇景苑小区的最东面，房屋东面有部分空地，空地边是小区的围墙，围墙外是一片菜地。东面围墙在小区建成时有铁栏杆围住与小区外的菜地隔开，三被告将房屋周围的空地自建栏杆围成一个院子供自家使用。近年，东面围墙上的铁栏杆生锈、断裂，导致东面围墙缺失。三被告向焌烨公司反映，要求焌烨公司修复缺失的围墙，以确保小区及自身的安全，但焌烨公司未予理会。三被告以原告未能履行合同约定的义务为由，从2014年1月起未交纳物业服务费用。本院认为，焌烨公司与成业汇景苑业主大会签订的《成业汇景苑物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对成业汇景苑全体业主具有效力。合同签订后，合同各方当事人应按约定切实履行各自义务，焌烨公司作为服务方应按约定提供优质的物业服务，而全体业主作为接受服务方应服从管理规约并按时交纳物业服务费用。双方在合同中约定，焌烨公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等等。同时焌烨公司承诺，本物业服务费的报价是结合现小区设备设施的实际状况，承诺为小区投入35万元用于小区设备设施的更新改造。而三被告房屋东面的外围墙是小区共用部分的设备设施，虽然三被告将房屋旁边的空地用栏杆围住自用，但亦不能改变外围墙是小区共用的设施的性质。该围墙上的栏杆在焌烨公司进场前已损坏缺失，焌烨公司在签订物业服务合同时亦承诺进场后将对公用外围墙进行维修，但至今都没有维修。焌烨公司在履行合同过程中，存在违约行为，没有依合同约定按质按量地提供物业服务。故三被告辩解焌烨公司违约，与事实相符，本院予以支持。但焌烨公司进场后，依合同约定提供了门卫、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理等等其他物业服务，且三被告作为业主亦接受了上述服务，故三被告以自家房屋边外围墙未修复抗辩不支付全部的服务费，本院不予支持。本院根据焌烨公司已提供的服务、三被告自家房屋边外围墙未修复对其造成的影响等，酌定三被告按合同约定的物业服务费标准的60%交纳，即三被告自2014年1月起至2015年7月的物业服务费：136.50平方米×0.9元／月／平方米×19个月=2334.15元，由三被告按60%支付1400.49元（2334.15元×60%）。焌烨公司诉请超出部分，本院不予支持。因焌烨公司在履行合同过程中存在违约行为，三被告并非有意拖欠，故焌烨公司诉请三被告支付拖欠物业服务费的违约金，本院不予支持。物业服务合同约定，小区公共水费由物业管理公司从日常的物管服务费中支付，公共电费按实际产生数量根据每栋住宅的设备设施的用电量按建筑面积进行分摊。故焌烨公司诉请三被告支付公用水费与合同约定不相符，本院不予支持。焌烨公司在诉讼过程中，没有提供其已支付公共电费的相关凭证，故对其诉请三被告支付公用电费，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告罗国良、邓翠娥、罗静贤应在本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司支付2014年1月至2015年7月拖欠的物业服务费1400.49元；二、驳回原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告罗国良、邓翠娥、罗静贤负担7元，原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司负担18元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周淑华二〇一六年八月二十二日书记员 李洁文 关注公众号“”