（2016）桂0602民初312号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-11-15
案件名称
任祯钢与防城港市港口区国汇商贸有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任祯钢,防城港市港口区国汇商贸有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初312号原告：任祯钢，男，1991年1月3出生，汉族，户籍所在地吉林省吉林市丰满区，委托诉讼代理人：陈耀宁，广西精一律师事务所律师。被告：防城港市港口区国汇商贸有限公司，住所地防城港市港口区西湾广场财苑小区1号。法定代表人：马浩诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄兴盛，广西海狮律师事务所律师。原告任祯钢与被告防城港市港口区国汇商贸有限公司（以下简称国汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任祯钢的委托诉讼代理人陈耀宁，被告国汇公司的委托诉讼代理人黄兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任祯钢向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《委托定向开发合同》；2.被告退还购房款161410元给原告并支付利息（利息以161410元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率6%从2013年11月4日暂计至2016年5月3日为2405元，以后另计）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告签订《委托定向开发合同》，原告购买钻石广场写字楼617号房。原告于2013年11月4日向被告支付定向开发履约保证金161410元。《委托定向开发合同》约定双方在签订该合同之日起8个月内不能与原告签订《商品房买卖合同》的，视为被告违约。实际上被告直到2015年下半年才邮寄《商品房买卖合同》范本给原告，要求原告签订正式的合同。原告发现合同范本中的商品房平面图与《委托定向开发合同》中的不一致，原告购买的商品房是在16号房和17号房之间，并不与步梯相邻，被告擅自将图纸更改，违背诚实信用原则。被告的上述行为构成违约，原告可要求退房并要求被告退还已支付的履约保证金及赔偿利息损失。被告国汇公司辩称，房屋设计的改变不是解除合同的法定理由，设计的变更并不影响房屋的使用功能以及户型，房屋价值也不受影响。被告未能在8个月内与原告签订《商品房买卖合同》是政府原因导致的，事实上被告一直积极办理案涉商品房的《商品房预售许可证》马仔2014年11月才办下来，在办得证后也积极通知原告前来签订《商品房买卖合同》，原告未来签订合同也未答复。我方于2015年1月发《律师函》给原告，原告始终没有来签合同，而是在2015年底直接起诉解除合同，是原告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的《律师函》，原告表示快递单不能表明其中的内容就是《律师函》，其未收到该函件。由于该函件的真实性无法确定，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，原告为甲方与被告为乙方签订《委托定向开发合同》，约定原告购买被告开发的位于钻石广场写字楼××房，面积为61.14平方米，单价为每平方米6600元，总价款为403524元；机房在签订本合同的时候选择一次性付款方式签订《商品房买卖合同》；为保证合作建房工程建设的进度，甲方在签订本合同当日向乙方交纳首期款（合作定向开发履约保证金，以下简称履约保证金）161410元；在本商品房项目取得《商品房预售许可证》之日起3个工作日内，乙方以甲方预留的地址以挂号信方式通知甲方（或以电话方式通知），甲方应在挂号信交邮之日起15个工作日内根据乙方要求携带的有关文件、证照到指定地点签订《商品房买卖合同》，前期乙方缴纳的履约保证金自动转为房款；甲方与乙方待取得本项目的《商品房预售许可证》的15个工作日内签订《商品房买卖合同》并缴清应付购房款；甲方擅自解除本合同的，甲方所交纳的履约保证金作为违约金支付给乙方，本合同自动解除；甲方在签订本合同后不能以任何理由提出退房或者拒绝签订《商品房买卖合同》，未能按约前来签订《商品房买卖合同》并支付购房款的，视为甲方违约，本合同自动解除，甲方所交纳的履约保证金作为违约金支付给乙方；自本合同签订之日起8个月内，乙方不能与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方可要求退房，乙方须将所收取的甲方的履约保证金全额退给甲方，并按甲方已付款项及中国人民银行同期活期存款利率支付利息；甲乙双方其中一方先违约的，须单独承担违约责任，同时免除对方履约责任。2013年11月4日，被告向原告出具一张《收据》，表示收到钻石广场617号房履约保证金161410元。另查明，被告开发的纳川•钻石广场于2014年11月13日取得《商品房预售许可证》。被告在取得《商品房预售许可证》后向原告邮寄《商品房买卖合同》范本。原、被告签订《委托定向开发合同》后，被告对案涉商品房所在楼层设计进行变更，将步梯移至与案涉商品房相邻，商品房面积由61.14平方米变更为62.29平方米。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求解除与被告签订的《委托定向开发合同》是否有事实和法律依据；二、原告要求被告退还购房款161410元并按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿利息损失是否有事实和法律依据。关于第一个焦点。原告与被告签订的《委托定向开发合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告主张被告擅自变更商品房的设计作为解除合同的事由之一。从《委托定向开发合同》以及《商品房买卖合同》的平面图纸看，变更主要涉及步梯的位置以及案涉商品房的面积（面积增加1.15平方米）。本院认为，案涉商品房为写字楼，用途主要为商业、办公，与步梯相邻与否对该房屋的使用并不产生实际、决定性的影响，而商品房的内部结构并未改变，且《委托定向开发合同》对此未作明确约定，故对原告以设计变更要求解除合同，本院不予支持。《委托定向开发合同》约定被告应在签订该合同之日起8个月内与被告签订《商品房买卖合同》，而被告未能在上述约定期限内签订。被告辩称未能在约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》是由于案涉商品房的《商品房预售许可证》因政府行为迟迟未能办理，故其可免除其责任。对此，被告未举证加以证明，本院对被告该辩解理由，不予支持，被告的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，结合《委托定向开发合同》的约定，对原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个焦点。被告收取原告的履约保证金实为购房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告要求被告退还已付购房款161410元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。利息应按照合同约定的标准即中国人民银行同期活期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告任祯钢与被告防城港市港口区国汇商贸有限公司签订的《委托定向开发合同》；二、被告防城港市港口区国汇商贸有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告任祯钢购房款161410元并赔偿利息损失（利息以161410元为基数，按照中国人民同期活期存款利率自2013年11月4日计算至付清之日止）；三、驳回原告任祯钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528元（原告任祯钢已预交），由被告防城港市港口区国汇商贸有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3528元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李明娟代理审判员 罗 茜代理审判员 彭小山二〇一六年八月二十二日书 记 员 罗艺文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来源：