（2016）粤03民终9231号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-11-14

案件名称

林少琼、深圳市金安纸业有限公司与张金传房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林少琼,深圳市金安纸业有限公司,张金传

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2016)粤03民终9231号上诉人（原审被告）：林少琼，女，汉族，1976年10月19日出生。上诉人（原审被告）：深圳市金安纸业有限公司。法定代表人：林少红，该公司经理。上诉人共同委托诉讼代理人：曾柏承，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金传，男，汉族，1972年6月25日出生。委托诉讼代理人：李志华，广东君诚律师事务所律师。上诉人林少琼、深圳市金安纸业有限公司（以下简称金安公司）因与被上诉人张金传房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法山民初字第479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林少琼、金安公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张金传的全部诉讼请求；2、由张金传承担上诉费。事实和理由：（一）林少琼提交的《收款收据》及银行转账记录足以证明已按月足额支付2015年1月至2015年5月的租金及相关水电费用。首先，2015年1月至2015年3月的租金均是通过现金方式支付给张金传，并由张金传向林少琼出具了《收款收据》，证明其收到了林少琼的租金。一审庭审中，张金传已确认该《收款收据》的真实性，但其关于先出具收据，再由林少琼缴纳的陈述明显与常理不符。正常而言，都是在已经收到款项的情况下才会交付相关收款收据给一方，不可能是先给出收款收据再拿钱。因此，张金传所言不足采信。（二）一审法院以收款收据的出具时间为当月1日或2日为由，认为林少琼在上述期间交付租金不合常理，且未有银行转账记录予以佐证，该认定错误。根据林少琼与张金传签订的合同约定，林少琼应于每月12日前交付租金，林少琼在每月1日或2日交付租金符合双方约定。另外，林少琼自2012年10月起，向张金传支付租金的方式既有通过银行转账方式支付，也有通过现金交付方式支付，张金传提交的《银行转账记录清单》亦可予以证明。林少琼20**年1月至2015年3月的租金确实都是直接交付现金给张金传，据此张金传才将《收款收据》交付给林少琼，该行为符合一般交易习惯和生活经验，应当予以确认。退一步讲，如林少琼拖欠张金传2015年1月至2015年3月的租金，为何林少琼又依约向张金传支付了2015年1月至2015年3月的水电费，且张金传亦在一审庭审中确认收取了林少琼的水电费并撤销对相关水电费诉请的主张，这明显不符合常理。真实情况是2015年1月至2015年3月的租金及水电费，林少琼均是通过现金向张金传交付，张金传承认收取了相关水电费，却否认收取了租金。张金传故意虚构林少琼拖欠租金，以达到提前解除双方房屋租赁合同的非法目的，其行为明显违反了诚实信用原则，林少琼有权要求张金传赔偿在此期间所有的损失。张金传辩称，林少琼、金安公司的上诉没有事实依据。张金传向一审法院起诉请求：1、解除张金传与林少琼签订的租赁合同；2、林少琼、金安公司立即支付张金传租金79500元、利息795元（租金暂计算至2015年6月10日，以后计算直至林少琼、金安公司交还厂房）；3、林少琼、金安公司立即支付拖欠的2014年12月至2015年2月水电费2510元、913元、1100元；4、由林少琼、金安公司承担本案的诉讼费用。一审中，张金传放弃了对前述租金利息及水电费的诉讼请求。一审法院认定事实：（一）张金传系深圳市大工业区XX科技工业园1号厂房（房产证号码:深房地字第XXX**号）的所有权人。金安公司系有限责任公司，注册地址在涉案房屋内，法定代表人为林少红。一审法院向金安公司注册地址送达相关诉讼材料时，林少琼确认其系该公司的实际经营者，并加盖了该公司公章。（二）张金传提交一份不完整的房屋租赁合同复印件，出租方为张金传，承租方为林少琼。该合同约定：张金传将位于深圳市坪山新区金牛路XX科技工业园1号厂房X楼XX厂房（建筑面积1700平方米）租赁给林少琼作厂房使用，租赁期间自2012年11月11日起至2017年11月10日止，月租金为15000元（2014年10月开始月租金为15900元），于每月12日前支付；张金传交付房屋时，可向林少琼收取租赁保证金3万元。张金传称已将合同原件交给林少琼办理营业执照，故未能提交合同原件及完整的复印件，林少琼对与张金传存在租赁关系及该合同的真实性予以确认。张金传与林少琼确认张金传已在2012年10月1日将租赁房屋交付林少琼使用，林少琼已交付租赁保证金3万元。林少琼确认金安公司的注册地址在涉案房屋内。（三）双方当事人对是否拖欠租金存在争议。张金传主张林少琼、金安公司自2015年1月起开始拖欠租金。张金传主张于2015年4月21日向林少琼快递一份终止租赁关系通知书，内容为：截止至2015年4月16日，林少琼已拖欠3、4个月租金及相关费用，终止双方租赁合同关系，责令林少琼于2015年4月24日前支付该3个月的租金和水电费用，于2015年4月底前搬离涉案房屋，逾期不搬张金传将自行处理涉案房屋内的所有物品。林少琼称未签收该通知，但确认该通知贴在涉案房屋的门口。林少琼提交2015年1月至2015年3月租金、水电费的收款收据，出具时间分别为当月1日或者2日，证明其已交付了2015年1月至2015年3月的租金和水电费。但张金传称一直以来都是先由张金传出具收据向林少琼催缴租金及水电费，林少琼再按收据支付租金和水电费用，林少琼、金安公司并未缴纳2015年以后的租金，仅在2015年5月18日转账支付租金及相关费用3万元。经一审法院责令林少琼补充提交已交付租金的相关证据，其提交了部分银行转账记录，转账记录显示的林少琼20**年12月18日之前转账支付租金、水电费的情况基本与张金传所提交的银行转账记录一致，但2014年12月18日之后林少琼仅在2015年5月18日向张金传转账支付了3万元，除此以外没有证据显示林少琼、金安公司有交付过租金和费用。（四）张金传主张租赁合同中有拖欠两个月租金即可解除合同的约定，但未提交完整的租赁合同予以证明。林少琼对此表示不清楚。林少琼提交一份报警时间为2015年4月18日的报警回执，主张张金传自2015年1月开始锁停电梯，严重影响林少琼的经营，并提交了相关证据主张张金传的行为造成了其经济损失和客户损失，但林少琼未提出反诉。（五）张金传明确林少琼、金安公司应支付2015年1月起至实际返还房屋时止的租金，按每月15900元计算，但同意扣除林少琼在2015年5月18日交付的3万元及租赁保证金3万元。一审法院认为，林少琼确认与张金传存在租赁合同关系且对张金传提交的不完整的租赁合同复印件无异议，一审法院予以确认。结合张金传诉讼请求及林少琼的答辩，本案的主要争议焦点为：（一）林少琼20**年4月21日前是否已支付2015年1月至2015年3月的租金；（二）林少琼尚应向张金传支付的租金数额。关于林少琼20**年4月21日前是否支付2015年1月至2015年3月的租金，综合张金传与林少琼提交的证据，一审法院认定林少琼20**年4月21日未支付上述期间的租金，理由如下：1、林少琼虽然提交了上述期间租金的收据，但该收据出具时间均为当月的1日或者2日，双方约定交租时间为每月12日，在林少琼存在不按时交租的情形下，林少琼即在每月前两天交付上述期间的租金，不合常理。2、经一审法院责令林少琼补充提交已经交付租金情况的证据，其提交了2014年12月18日前及2015年5月18日的转账记录，但并未提交2015年1月至2015年3月的转账记录，也无证据显示使用现金交付了上述期间的租金，应承担举证不能的责任。3、综合张金传提交的其他月份收据及银行转账记录，张金传有关预开收据给林少琼，再由林少琼按收据缴纳租金及相关费用的主张更为可信。因此，截至一审法庭辩论终结，自2015年1月起林少琼仅在2015年5月18日交付了租金3万元。虽然张金传未能举证证明双方存在拖欠两个月租金即可解除合同的约定，但林少琼累计拖欠租金已多月，且经张金传张贴通知催告后仍未履行交租义务，已构成违约，张金传有权解除双方签订的租赁合同。张金传要求解除与林少琼的租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。林少琼应将位于深圳市坪山新区金牛路XX科技工业园1号厂房X楼XX厂房返还给张金传。虽然林少琼主张金安公司并未实际使用该厂房，但是金安公司注册地址在涉案房屋内，且一审法院也在涉案房屋内向金安公司送达相关材料，故对林少琼该主张，一审法院不予采信。金安公司占用涉案房屋无法律依据，同样应负将涉案房屋返还给张金传的义务。关于林少琼应支付的租金数额，除2015年5月18日交付租金3万元，无证据显示林少琼另外交付过租金，故林少琼应按照月租金15900元向张金传交付2015年1月至实际返还涉案房屋时止的租金。张金传同意抵扣租赁保证金3万元，不违反法律规定，一审法院予以准许，故上述应付租金中应扣除林少琼已交付的租金和租赁保证金合计6万元。张金传自愿放弃租金利息和撤回相关水电费的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。林少琼主张的相关损失，因其未提起反诉，一审法院在本案中不予处理。张金传其他诉讼请求超出一审法院认定部分，一审法院一并驳回。据此，一审法院判决：一、解除张金传与林少琼签订的《深圳市房屋租赁合同书》；二、林少琼、深圳市金安纸业有限公司于一审判决生效之日起五日内将位于深圳市坪山新区金牛路XX科技工业园1号厂房X楼XX厂房返还给张金传；三、林少琼于一审判决生效之日起五日内支付张金传拖欠的租金（按月租金15900元自2015年1月计算至实际返还房屋时止，扣除已交付的租金和租赁保证金合计6万元）；四、驳回张金传的其他诉讼请求。案件受理费1920元，诉讼保全费868元，合计2788元（张金传已预交），由张金传负担175元，林少琼、深圳市金安纸业有限公司共同负担2613元。二审中，针对林少琼、金安公司关于2014年1、5、7、11月租金均用现金支付的事实主张，张金传新提交了证据。对当事人二审争议的该事实，本院认定如下：林少琼、金安公司虽主张双方履约过程中即2014年1、5、7、11月存在用现金支付租金的情形，但根据张金传向本院提交的2014年1、5、7、11月林少琼向张金传转账支付租金的银行账户记录，前述租金系通过银行转账支付，故林少琼、金安公司关于2014年1、5、7、11月租金系使用现金支付的事实主张不成立。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于林少琼是否已向张金传支付2015年1至3月的租金。本院认为，林少琼虽提供了支付2015年1至3月租金的收款收据，但依本案现有证据，已付的涉案房屋租金均系通过银行转账方式支付，双方当事人之间不存在使用现金支付租金的履约习惯。且按林少琼在本院二审调查时的陈述，租金收款收据一般在每月1至2日开具，最迟不超过5日，其实际则在每月15日左右支付租金，结合本案证据和林少琼前述自认事实，双方履约中亦存在未付租金即先出具当月收据的情形。据此，林少琼已使用现金支付2015年1至3月租金的事实真伪不明，一审法院认定林少琼未支付前述租金，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定，本院予以确认。因林少琼欠付数月租金，经张金传在涉案房屋张贴公告催交后仍未足额支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，张金传有权解除涉案租赁合同，根据同法第九十七条关于合同解除后应恢复原状的规定，张金传有权要求林少琼返还涉案房屋。涉案合同解除后，金安公司继续占用涉案房屋已无合法依据而属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，张金传作为涉案房屋所有权人亦有权要求金安公司返还该房屋。综上所述，林少琼、金安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3552元，由林少琼、深圳市金安纸业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　唐　毅审　判　员　张　睿代理审判员　王丹妮二〇一六年八月二十二日书记员（兼）　李开宇来自：