（2016）陕04民终752号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-08
案件名称
武功县普集镇北显村第三小组与毛云洲买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武功县普集镇北显村第三小组,毛云洲
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕04民终752号上诉人（原审原告）武功县普集镇北显村第三小组，地址陕西省武功县普集镇北显村。负责人张二团，系该组组长。委托代理人孙颖娟，陕西岚光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毛云洲，农民。上诉人武功县普集镇北显村第三小组因买卖合同纠纷一案，不服陕西省武功县人民法院（2015）武民初字第00036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人武功县普集镇北显村第三小组负责人张二团及其委托代理人孙颖娟，被上诉人毛云洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原、被告于1984年8月31日签订土地租用协议，协议约定：原告将河北试验站后方土地4亩租给被告，4亩地租金每年1200元，租期为15年。1997年7月8日因显田村其他土地灌溉问题，经村委会研究，原、被告签订卖地协议，将毛云洲租用的4亩旱地卖给毛云洲，卖地款为6万元，土地自主权属毛云洲所有。卖地协议约定：此后若有人为此地弄事，本村应以6万元的总数计算利息，每百元每月三元钱利息一次性付给毛云洲，毛云洲将4亩土地归还显田村，按原土地租用费付给显田村。在卖地协议中，北营乡北显村村民委员会加盖有公章。被告毛云洲依约1997年7月8日向原告付款30000元，1997年8月4日向原告付款20000元，1997年9月4日向原告付款10000元，共计付款60000元。2015年3月24日被告向本院申请对该土地上所建房屋、所栽树木及正在生产的设备等予以财产价格评估。2015年7月5日陕西国信资产评估有限责任公司出具报告书，鉴定结论为：1、房屋建筑物价值为300730元，其中包括：住宅、车间、配电室、宿舍、仓库、厕所、厨房及洗浴房；2、构筑物及其他辅助设施价值为246155元，其中包括：棚1、棚2、棚3、棚4、小棚、盐酸池4个、砖地面、水泥地面、围墙（砖）、围墙（彩钢板）、大铁门、地下管（直径50cm）自来水管、线（四项）、井（深40米）、雪松（径30cm）、雪松（径48-50cm）、核桃树（径5-6cm）；3、机器设备价值为154344元，其中包括精密锯、封边机、打孔机、贴膜机、工作台1、工作台2、石材机、3吨行吊、油压锅炉、喷粉烧烤房（轨道）；以上合计701229元，被告花费鉴定费8000元。2014年4月21日原告以该买卖协议严重违反了法律规定为由，起诉请求：1、依法确认原、被告签订的土地买卖合同无效；2、判令被告返还原告的土地。另查明，原告武功县普集镇北显村第三小组签订租地协议时名为北营乡显田堡村民委员会，被告以武功县普集街公社柳林织带厂名义签订。签订卖地协议时，原告武功县普集镇北显村第三小组名为武功县北营乡显田村村委会合作社，被告以陕西省武功县柳林织带厂名义签订。2014年10月8日武功县工商行政管理局出具证明，陕西省武功县柳林织带厂无登记信息。武功县北显村村民委员会2015年3月24日出具证明，租赁给被告的四亩土地属原告所有。原、被告买卖的土地性质为集体建设用地，未办理任何相关土地手续。原审法院认为，我国土地实行全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案原、被告1984年8月31日签订土地租用协议，双方属合法的租赁关系。1997年7月8日原告因村民土地灌溉问题找到被告，让其将租赁的土地购买，双方已由合法的租赁关系，变更为违法的买卖关系。原、被告在明知土地买卖违法的情况下，仍然签订卖地协议，双方均存在过错。故原、被告签订的卖地协议违反了国家强制性规定，应属无效协议，被告应归还原告土地。被告将土地返还给原告，被告用于购买土地款的6万元，原告亦应返还被告，并承担利息，利息应按银行同期贷款利率计算，从被告毛云洲最后一次付款1997年9月4日开始计算。被告承担买卖土地后的租赁费，本院认为原租地协议中约定的租赁费较为合理，被告应按原租地协议上约定的承担其买地后的租赁费。被告要求原告赔偿自己土地上所建房屋等地面附着物价值701229元，因房屋建筑物系不动产，且拆除后无法再进行利用，故被告返还该土地时，将该房屋一并给付原告，房屋建筑物现价值300730元，应由原告支付给被告。构筑物及其他辅助设施、机器设备价值400499元，因该部分财产可以拆除再利用，由被告自行拆除。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，作出判决：一、原告武功县普集镇北显村第三小组与被告毛云洲签订的卖地协议无效；二、被告毛云洲返还占用原告武功县普集镇北显村第三小组土地四亩；三、原告武功县普集镇北显村第三小组归还被告毛云洲买地款60000元，并承担利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从1997年9月4日算至付清款之日止）；四、被告毛云洲承担原告武功县普集镇北显村第三小组四亩土地的租赁费，每年1200元（从1997年7月8日算至返还土地之日止）；五、被告毛云洲在买卖土地上所建房屋现价值为300730元，由原告武功县普集镇北显村第三小组支付给被告毛云洲，该买卖土地上所建房屋归原告武功县普集镇北显村第三小组所有。被告毛云洲在土地上的构筑物及其他辅助设施、机器设备由被告毛云洲自行拆除，该损失价值为400499元，由被告毛云洲自行承担；六、鉴定费8000元，由原告武功县普集镇北显村第三小组与被告毛云洲各承担4000元。以上给付内容，限判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由原、被告各承担50元。宣判后，武功县普集镇北显村第三小组不服，向本院提出上诉称，按照1984年租地协议，合同终止必须恢复耕地，并有化肥补偿，被上诉人房屋建造时间在签订1997年卖地协议之前，被上诉人取得土地后，并未合法使用，而是搭建起了违章建筑，该房屋损失是被上诉人过错导致的，故上诉人不承担地面房屋及设施补偿的责任。按照租地合同上诉人不承担任何损失。原判审理程序违法。请求变更原判第三、四、六项，撤销原判第五项。被上诉人将房屋拆除，归还4亩土地。被上诉人毛云洲辩称：在土地租用协议履行期间，上诉人因村里土地灌溉问题找到答辩人，让答辩人将租赁的土地购买，双方经过协商达成卖地协议，答辩人分三次付款6万元，上诉人用该款打了两眼机井，解决了村民浇地问题，答辩人也陆续在该土地上建房、栽树，相安无事。答辩人对原判认定的附着物价格、拆除的物品损失及6万元利息计算等有些意见，但不想为此事与上诉人纠缠，便没有上诉。请求驳回上诉，维持原判。本院审理中，上诉人提交武功县普集镇北显村委会证明一份，欲证明涉案土地上建筑物是1994年所建。上诉人申请的证人张某甲证明:1994年其给被上诉人开办的柳林歌舞厅干活，工作内容是贴瓷片。证人张某乙证明：1994年给被上诉人的歌舞厅干活，歌舞厅是新盖的平房，楼板结构，现在还是老现状。被上诉人质证认为，租地时是临时房屋，1997年签订卖地协议后才建房屋，贴瓷片。两位证人说的时间不对。本院审查认为，以上书面证言因无负责人或者经办人署名，对其真实性无法确认。两证人证言所指向的标的不具体，又无其他证据相互印证，对其证明力不予认定。经审理查明，原判认定事实清楚。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，双方签订的卖地协议书违反了法律的强制性规定，双方当事人均不认可该协议效力，原审法院认定该协议书为无效协议正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上规定，被上诉人应向上诉人返还土地，上诉人所收取的土地款6万元，亦应向被上诉人返还。上诉人上诉提出的关于1984年租地协议终止必须恢复耕地，并有化肥补偿一节，因双方在卖地协议书已明确涉案土地为旱地，上诉人此节请求并无事实依据。上诉人请求按照同期银行存款利率承担6万元利息一节，原判此节判决并未违反法律规定，上诉人该节诉求并无依据。关于土地租赁费用标准一节，原判按照土地租用协议书中双方约定的标准进行了判决，并不违背当事人双方的意思表示。涉案土地系集体建设用地，所建房屋系不动产，拆除后无法再利用，上诉人并无证据证明该房屋系违章建筑，故被上诉人返还土地时，将该房屋一并给付，应由上诉人支付给被上诉人房屋价款。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法予以维持。上诉人武功县普集镇北显村第三小组上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武功县普集镇北显村第三小组承担。本判决为终审判决。审判长 张宇童审判员 赵建辉审判员 李新莉二〇一六年八月二十二日书记员 刘 丹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”