（2015）荔民初字第3749号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-28
案件名称
陈昭香与林爱丹、林元郎、第三人吴雪梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈昭香,林元郎,林爱丹,吴雪梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第3749号原告：陈昭香，女，1982年1月29日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈冬霞，福建百中律师事务所执业律师。被告：林元郎，男，1960年7月5日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。被告：林爱丹，女，1957年3月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。第三人：吴雪梅，女，1977年3月29日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。原告陈昭香因与被告林爱丹、林元郎、第三人吴雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈昭香及其委托诉讼代理人陈冬霞，被告林元郎到庭参加诉讼，被告林爱丹、第三人吴雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈昭香向本院提出诉讼请求：一、林元郎、林爱丹立即为陈昭香办理莆田市荔城区镇海办房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记手续，并提供办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记手续所需要的所有资料（具体以办证机关要求为准），办理完毕后立即交付给陈昭香；二、办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记的费用全部由林元郎、林爱丹承担；三、林元郎、林爱丹支付陈昭香自2006年8月28日起至实际交付《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日止以房价款242，800元为本金按月利率0.6%计算的逾期办证违约金。事实和理由：林元郎、林爱丹系夫妻关系。2005年10月5日，吴雪梅与林元郎、林爱丹以林元郎的名义签订《房产买卖协议》及《房产交付使用交接单》，约定吴雪梅向林元郎、林爱丹购买位于荔城区的套房（建筑面积约137㎡）及柴间（面积约5㎡）（即位于莆田市荔城区镇海办的房屋）。2006年8月28日，陈昭香与吴雪梅签订《房屋买卖合同权益转让协议书》，约定吴雪梅将上述《房产买卖协议》及《房产交付使用交接单》的权益转让给陈昭香，转让价款共计242，800元，其中包括吴雪梅已支付给林元郎的购房款185，000元、水立户费1000元及转让溢价56，800元。同日，吴雪梅将房屋交付给陈昭香，陈昭香依约支付购房款。陈昭香履行完《房产买卖合同权益转让协议书》的约定后获得林元郎、林爱丹的追认，陈昭香、林元郎、林爱丹、吴雪梅经过协商达成一致意见，决定由陈昭香与林元郎补签吴雪梅与林元郎于2005年10月5日签订的《房产买卖协议》，其中约定林元郎、林爱丹有义务办理在半年内将《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记至陈昭香名下并承担转移登记的费用，办证费用由陈昭香负担契税1.5%，其他多余部分由林元郎负责。2011年6月28日，林元郎、林爱丹收取陈昭香电立户费8340元。此后，陈昭香一直要求林元郎、林爱丹办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记，但林元郎、林爱丹以种种理由推诿。直至2015年8月，陈昭香得知该房屋的《房屋所有权证》已办出，所有权人为林爱丹，根据《房产买卖协议》第七条约定，林元郎、林爱丹应支付相应的逾期办证违约金。林元郞、林爱丹辩称其对陈昭香诉称的事实无异议，但认为其未及时为陈昭香办理房屋过户手续虽存在一定过错，但未造成陈昭香重大损失，陈昭香不宜在要求办理过户手续的同时主张按房价总额支付月利率0.6%的违约金。吴雪梅未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1981年1月11日，林元郎与林爱丹办理结婚登记手续。2005年10月5日，林元郎与吴雪梅签订《房产买卖协议》及《房产交付使用交接单》，约定吴雪梅向林元郎购买位于荔城区的套房（面积约137㎡）及柴间（面积约5㎡）。2006年8月28日，陈昭香与吴雪梅签订《房屋买卖合同权益转让协议书》，约定吴雪梅将上述《房产买卖协议》及《房产交付使用交接单》的权益转让给陈昭香，双方约定：1、转让价款共计242，800元，其中包括吴雪梅已支付给林元郎的购房款185，000元、水立户费1000元及转让溢价56，800元；2、在协议签订之日支付吴雪梅定金8000元（可抵转让价款），在2006年8月31日前即吴雪梅完成原合同及已付购房款收据转让的同时，一次性向吴雪梅付清转让价款234，800元。同日，陈昭香与林元郎经协商补签落款日期为2005年10月5日的《房产买卖协议》进行确认，双方约定：1、所购房屋位于莆田市荔城区，所购套房在第x层；2、套房面积约137㎡，柴间面积约5㎡；3、套房按1750元／㎡计算房价，柴间按800元／㎡计算房价，总房价为243，750元；4、林元郎应在2006年2月8日前将所购房屋交付使用；5、林元郎负责在房屋交付之日起半年内办妥该房屋陈昭香名下房产证，办证费用由陈昭香负责契税1.5%，多余部分由林元郎承担；6、若林元郎逾期办证，应以已付房价款为基数按月利率0.6%自办证期限的第二天起至实际办证之日计算违约金。合同签订完，房屋即交付给陈昭香管理使用。2006年8月29日，陈昭香向吴雪梅出具收条，确认收到陈昭香转让定金8000元、转让款234，800元。同日，由林元郎出具收条一份，确认收到陈昭香的购房款200，000元。2011年6月28日，林元郎收取电立户费8340元。2010年1月29日，上述房屋登记在林爱丹名下，登记地址为：镇海办镇海居委会。2010年2月4日，林爱丹将上述房屋抵押给案外人俞政，后于2012年12月14日解除抵押。2013年8月14日，林爱丹又将上述房屋抵押给案外人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，债务履行期限为：2013年7月29日至2016年7月28日。现房屋尚在抵押中。2015年3月24日，讼争房屋的《国有土地使用证》登记至林爱丹名下。现因林元郎、林爱丹未为陈昭香办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》转移登记手续，致讼。案经审理，因林爱丹未到庭，致本院无法组织调解。上述事实，有陈昭香、林元朗的陈述及陈昭香提供的身份证复印件一份、2006年8月29日的收条三份、2011年6月28日收条一份、《房产买卖合同收益转让协议书》一份、《房产买卖协议》一份、户籍证明二份、结婚申请书一份、房屋登记簿一份、土地登记卡一份、《国有土地使用证》一份等证据本院予以确认并在卷佐证。本院认为，陈昭香与吴雪梅签订的《房产买卖合同收益转让协议书》、陈昭香与林元郞签订的《房产买卖协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以认定。讼争房屋作为林元郎、林爱丹的夫妻共有财产，林爱丹就本案已经提出答辩，视为对上述林元郎签订的《房产买卖协议》的追认。陈昭香作为讼争房屋的实际所有人请求林元郎、林爱丹办理转移登记手续是合理合法的，但因讼争房屋用于抵押，存在他项权属尚未消灭，故办理产权转移登记手续暂无法实现，对陈昭香请求林元郎、林爱丹办理转移登记手续及承担转移登记手续费用的主张，本院暂不予支持。陈昭香与林元郎在《房产买卖协议》中约定：林元郎应在房屋交付之日起半年内将该房屋转移登记至陈昭香名下，若林元郎逾期办证，应以已付房价款为基数按月利率0.6%自办证期限的第二天起至实际办证之日止计算违约金，该约定是对林元郎、林爱丹违约应承担的违约金的计算方式的约定，是合理合法的，本院予以认定。陈昭香与林元郎确认陈昭香已经支付200，000元的房款，且双方签订协议完即将房屋交付陈昭香管理使用，即2006年8月28日，故陈昭香可以请求自2007年2月28日起至林元郎、林爱丹实际将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付陈昭香之日止以200，000元为基数按月利率0.6%计算的违约金，超过部分本院不予支持。林元郎、林爱丹辩称不应支付违约金不符合合同约定，本院不予采信。林爱丹、吴雪梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、林元郎、林爱丹应在本判决生效之日起10日内支付给陈昭香自2007年2月28日起至实际将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》转移登记至陈昭香名下之日止以购房款200，000元按0.6%计算的逾期办理转移登记手续的违约金；二、驳回陈昭香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3447元，由陈昭香负担687元，林元郎、林爱丹负担2760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 陈 力人民陪审员 李竽孜人民陪审员 杨靖靖二〇一六年八月二十二日书 记 员 吴 倩附注法律条文及申请执行提示《中华人民共和国物权法》当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”