（2014）韶武法民一重字第4号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2017-12-12

案件名称

李伟明、马镜明等与韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

韶关市武江区人民法院

所属地区

韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李伟明,马镜明,韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会,韶关市武江区西河镇马屋村第三村民小组,韶关市武江区西河镇马屋村第四村民小组,韶关市武江区西河镇马屋村村民小组

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第十八条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条

全文

广东省韶关市武江区人民法院民事判决书（2014）韶武法民一重字第4号原告（反诉被告）：李伟明，男，1971年1月22日出生，汉族，住韶关市武江区。原告（反诉被告）：马镜明，男，1966年6月7日出生，汉族，住韶关市武江区。两原告共同委托诉讼代理人：邝毅翔，广东精诚粤衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会。住所地：韶关市武江区西河镇马屋村。法定代表人：马少红，村委会主任。委托诉讼代理人：李文勇，广东韶信律师事务所律师。被告：韶关市武江区西河镇马屋村第三村民小组。地址：韶关市武江区西河镇马屋村委会丘屋。负责人：李伯平，村小组组长。被告：韶关市武江区西河镇马屋村第四村民小组。地址：韶关市武江区西河镇马屋村委会杨屋。负责人：汪金明，村小组组长。被告：韶关市武江区西河镇马屋村村民小组。地址：韶关市武江区西河镇马屋村。负责人：马绍洪、马细有、马绍忠，村小组组长。原告李伟明、马镜明与被告韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会（以下简称马屋村委会）、韶关市武江区西河镇马屋村第三村民小组（以下简称马屋村第三村小组）、韶关市武江区西河镇马屋村第四村民小组（以下简称马屋村第四村小组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月2日立案受理后，被告马屋村委会在答辩期内提出反诉，经本院审查，决定合并审理。2013年3月11日，本院依法作出（2011）韶武法民一初字第1322号民事判决书。原告李伟明、马镜明不服，依法向韶关市中级人民法院提起上诉。经韶关市中级人民法院审理，于2014年3月28日依法作出（2013）韶中法民一终字第766号民事裁定书。裁定撤销本院（2011）韶武法民一初字第1322号民事判决；发回重审。重审过程中，本院依法追加了韶关市武江区西河镇马屋村村民小组作为本案共同被告参加诉讼，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李伟明、马镜明及其委托诉讼代理人邝毅翔，被告马屋村委会的委托诉讼代理人李文勇，被告马屋村第三村小组的负责人李伯平，被告马屋村第四村小组的负责人汪金明到庭参加诉讼。被告韶关市武江区西河镇马屋村村民小组（以下简称马屋村小组）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟明、马镜明向本院提出诉讼请求：1、被告马屋村委会因无法履行承包合同应赔偿两原告租种林地及每年的租金损失暂计100万元；2、被告马屋村第三村小组、马屋村第四村小组对两原告的损失承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：1999年11月l8日，原土地承包人韶关市伟明经济发展有限公司与被告马屋村委会签订了一份《山地开发承包合同书》，合同约定：被告马屋村委会将辖内的荒山给原告承包(种植果、竹、树木、油茶等经济作物)，承包山林地址：南面由石花山老石口边(上山山路边为界)起至北面水坝旁边(上山山路边为界)山脚以公路边为界，山顶以大半山腰为界；西面由水坝旁边大防火火路至前石山梁北养塘边果园为界，山脚以水库流水水渠为界，山顶以顶大防火火路滴水为界，约2000亩山地；承包期从2000年1月1日至2030年12月31日止；每年山地承包租金共4万元；承包期内，被告马屋村委会负责处理好基地内的土地争议，做好治安宣传和本村民的思想教育工作，协助原告调处有关纠纷事项等等。合同签订后，原合同签订人(即韶关市伟明经济发展有限公司)将其与被告所签订的山林承包合同转赠给原告，由原告继续与被告履行该承包合同。原告接手之后，按约向被告支付了承包租金。但自2008年之后，马屋村委会辖区内第三、第四村小组的部分村民要求收回属于他们的林地，并在林地种植树木。由于被告马屋村委会没有按照合同约定，没有负责处理好基地内的土地争议，做好其下辖小组村民的思想教育工作，导致该村第三、第四村民小组的部分村民多次放火烧原告种植的竹林(被烧毁的竹林山地的面积大约为一千五百亩左右)，原告多次报警也未能得到解决，也要求被告马屋村委会协助两原告调处有关纠纷，而被告马屋村委会却无力解决。另外，第三、第四村小组部分村民占有原告承包的林地种植松树，导致原告的权益受到侵害。而被告马屋村委会却无力制止两生产队部分村民的侵权行为，无法履行其与原告之间的承包合同。由于被告马屋村委会的违约行为，已造成原告严重损失。根据原告与被告马屋村委会所签订的《山地开发承包合同》第七条：“若如遇国家及有关单位征用、占用基地时，乙方必须无条件服从甲方的处理，对按照规定所补偿的青苗费及投入基础建设设备费的补偿归乙方所有。征用、占用的土地费和其他补偿归甲方集体所有。(本条款适用于甲方村委村民开发)”原告认为，根据我国《民法通则》第一百一十七条的相关规定，因被告马屋村委会违约，导致部分村民侵占原告种植山林的行为，且该纠纷不能得到解决，而原告的承包山林合同继续履行已经无法保障，致使原告种植竹林的合同目的不能实现，被告应当赔偿两原告的损失。而作为直接侵权者的第三、第四生产队，对造成原告的损失，应该承担连带赔偿责任。被告马屋村委会辩称：1999年11月18日，韶关市伟明经济发展有限公司与马屋村委会签订《山地开发承包合同书》，双方约定权利义务，由伟明发展有限公司在承包地上种植经营管理，2002年8月17日，韶关市伟明经济发展有限公司与李伟明签订协议书，约定韶关市伟明经济发展有限公司将涉及以上林地名下股份全部无偿赠给李伟明，由李伟明承担债权、债务。之后靖宇经济发展有限公司与答辩人签订了《山地开发承包合同书》，并约定原韶关市伟明发展有限公司之前与马屋村委会所签合同无效。2008年1月1日，答辩人与原告李伟明、马镜明签订《山地开发承包合同》，合同约定租金每年3.5万元，承包期为22年，即从2008年1月l日到2030年l2月31日止，租金应在每年11月30日前一次性交清，逾期按每天加收3％滞纳金，同时约定原罗伟明于1999年11月18日所签合同作废。合同签订后，答辩人按合同履行，不存在违约情况，反而是原告拒不缴纳租金，并带打手到村委闹事，原告的过错及违约给答辩人带来重大损失，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告马屋村第三村小组辩称：原告拖欠租金多年，一直没有和村小组商量，合同写明拖欠3个月租金就可解除合同，现因原告打了村民，所以多数村民都不同意继续租给原告，村小组是无法做通村民工作。被告马屋村委会第四村小组辩称：原告拖欠租金多年，多数村民都不同意出租给原告，其他意见与被告韶关市武江区西河镇马屋村第三村民小组意见一致。被告马屋村小组未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。反诉原告马屋会在答辩期内提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉两被告于2008年1月1日签订的《山地开发承包合同》；2、反诉被告交纳山地承包租金9.3万元给反诉原告，并按合同约定支付滞纳金；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订合同后，在履行过程中反诉原告按合同履行，不存在违约情况，反而是反诉被告拒不缴纳租金，并带打手到村委闹事，反诉被告过错及违约给反诉原告带来重大损失，根据《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同；(5)法律规定的其他情形。反诉原告认为反诉被告明确表示不再履行合同的行为已严重违反法律规定，根据合同法规定，反诉原告有权利解除与反诉被告的承包合同，并要求反诉被告承担赔偿责任，综上，反诉被告的诉讼请求没有事实和法律依据，反诉被告过错及违约给反诉原告带来重大损失，为此提起反诉。反诉被告李伟明、马镜明辩称：被反诉人一直按合同交纳租金，不存在过错，不同意解除合同。在2009年初，部分村民破坏被反诉人承包的山林土地，影响被反诉人承包经营，主要原因是反诉原告没在将租金分到村小组，责任在反诉原告。因承包受到影响，山地丢荒，所以被反诉人没有交纳2010年的租金。对于被反诉人与村民发生的矛盾，双方在冲突中确有出手打架，但并不严重，派出所也没有立案。打架是不对的，但不能因为这件事将山地丢荒，如果被反诉人有错，愿意道歉。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月18日，被告马屋村委会（合同甲方）与韶关市伟明经济发展有限公司（合同乙方）在韶关市××西河镇人民政府鉴证下签订《山地开发承包合同书》。承包山地的权属分属于马屋村第三村小组、马屋村第四村小组和马屋村小组的全体村民（自留山）。其中马屋村第三村小组、马屋村第四村小组分别约占800亩，马屋村小组约占450亩。合同约定：“甲方将其辖内的山地2051.2亩（附界址图）发包给乙方承包经营（开发种植果、竹、树木），期限30年，租金前三年免交，从第四年至第十年（共7年）每年每亩20元，从第十一年起至第二十年（共10年）每年每亩30元，从第二十一年至第三十年（共10年）每年每亩45元，乙方应在每年的十月三十日前一次性交清当年的承包租金，不得拖欠，逾期不交按每年承包总款每拖一天加收3%滞纳金，拖欠超过三十天，视作乙方无偿自动退出合同，甲方有权收回承包范围内所有作物及固定资产，归甲方所有；承包期间，甲方负责处理好基地内的土地争议，做好治安宣传和本村民的思想教育工作，协助乙方调处有关纠纷事项，协助乙方在生产基地需要的新开公路以及生产和生活用电等的办理工作（但一切费用全由乙方承担负责，在新开的道路上力求不占用甲方的耕地和固定资产基地）。乙方在生产经营中并负责做好和教育所聘请的职工及临时工作人中的思想工作，要遵守国家的法律、法规和村规民约，保证不出现有违法违纪的行为；若国家及有关单位征用、占用基地时，乙方必须无条件服从甲方的处理，对按规定所补偿的青苗费及投入基础建设设备费的补偿归乙方所有。征用、占用的土地费和其他补偿归甲方集体所有；乙方只有承包经营权，此山地只作种养，不能作其他用途，如需转让或转包给他人或单位承包，租金仍由乙方负责缴纳，否则造成经济损失全由乙方负责，甲方有权终止合同；合同期满后，乙方在承包山地范围内所有的种植作物和不动产无偿全归甲方所有。但在同等的条件下可优先乙方继续承包等。”合同签订后，韶关市伟明经济发展有限公司依约承包经营被告马屋村委会辖内的山地。2002年8月17日，韶关市伟明经济发展有限公司股东罗伟明与股东李伟明签订协议书，约定将罗伟明名下的原浈江区黄浪水摇钱村及武江区马屋管理区、田心管理区共计7300多亩山地开发种植甜竹笋基地所投资的名下股份全部无偿赠给李伟明。2003年，李伟明以其个人名义成立韶关市靖宇经济发展有限公司。同年，李伟明以韶关市靖宇经济发展有限公司（作为合同乙方）名义与被告马屋村委会（作为合同甲方）签订《山地开发承包合同书》，合同内容与1999年11月18日签订的《山地开发承包合同书》基本相同，合同中注明原韶关市伟明发展有限公司之前与马屋村委所签合同无效，与此合同为准。合同签订后，原韶关市伟明发展有限公司承包的山地转为韶关市靖宇经济发展有限公司承包经营。2003年11月10日，韶关市靖宇经济发展有限公司向被告马屋村委会支付了2003年承包租金41000元。2004年11月19日，李伟明向被告马屋村委会支付了2004年承包租金35000元。2005年11月10日，李伟明通过银行转帐方式向被告马屋村委会支付了2005年承包租金35000元。2007年1月22日，李伟明向被告马屋村委会支付了2006年承包租金35000元。2007年12月，李伟明向被告马屋村委会支付了2007年承包租金35000元。2008年李伟明与马镜明约定原以韶关市靖宇经济发展有限公司承包的山地转为李伟明、马镜明两人以合伙名义继续承包，同年1月1日，以李伟明、马镜明（作为合同乙方）名义与被告马屋村委会（作为合同甲方）签订《山地开发承包合同》，合同约定：甲方将其辖内的山地给乙方承包（种植果、竹、树木、养殖），地址：南面由石花山老石口边（上山山路边为界）起至北面水坝旁边（上山山路边为界）山脚以公路边为界，山顶以大半山腰为界，西面由水坝旁边大防火火路至前石山梁北养塘边果园为界，山脚以水库流水水渠为界，山顶以顶大防火火路滴水为界，面积约2000亩山地；承包期限为二十二年，即从2008年1月1日至2030年12月31日止；承包租金为每年3.5万元，乙方应于每年11月30日前一次交清当年的承包租金，不得拖欠，逾期不交按每年承包总款每拖一天加收3%滞纳金；承包期间，甲方负责处理好基地内的土地争议，做好治安宣传和本村民的思想教育工作，协助乙方调处有关纠纷事项，协助乙方在生产基地需要的新开公路以及生产和生活用电等的办理工作（但一切费用全由乙方承担负责，在新开的道路上力求不占用甲方的耕地和固定资产基地）。乙方在生产经营中并负责做好和教育所聘请的职工及临时工作人中的思想工作，要遵守国家的法律、法规和村规民约，保证不出现有违法违纪的行为；如甲方单方解除合同，甲方应赔偿乙方投入的一切经济损失。如乙方单方解除合同，乙方应赔偿甲方的三年租金等。2008年12月20日，李伟明、马镜明向被告马屋村委会支付了2008年承包租金35000元。后因租金问题原告与马屋村第三村小组、马屋村第四村小组的村民发生纠纷，部分村民将原告承包山地的部分林木损毁，原告遂拒绝缴纳属于马屋村第三村小组、马屋村第四村小组部分约1600亩山地的租金，但针对属于马屋村小组部分约450亩山地，原告仍继续按合同约定的30元/亩的标准缴纳租金，并分两次交纳了2011年至2013年的租金共40500元。2011年11月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告马屋村委会赔偿两原告租种林地及每年的租金损失100万元；被告马屋村第三村小组、马屋村第四村小组对两原告的损失承担连带赔偿责任。另查明：2009年2月27日，原告马镜明与韶关市武江区西河镇马屋村委会马屋三队村民丘广学、丘亚团因对山地归属产生矛盾，双方发生推撞，后韶关市公安局武江分局新华派出所接案处理。本案重审过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告履行合同约定，解决土地争议；2、被告向原告支付违约赔偿金（具体金额以评估机构对原告承包山林的产值所作的评估结果为准）；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。为此，本院根据原告申请依法委托经双方当事人一致选定的韶关市中公价格事务所有限公司对本案所涉原告承租的土地进行投入损失、产值损失、青苗损失评估。评估过程中，韶关市中公价格事务所有限公司因评估工作需要，要求申请人补充评估所需材料。因原告无法补充提交评估所需材料，韶关市中公价格事务所有限公司遂退回委托，终止了评估程序。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。涉案的山地因流转在租赁期限内先后签订了三份合同，第一份《山地开发承包合同书》承包方为韶关市伟明经济发展有限公司，后转为韶关市靖宇经济发展有限公司承包，由新承包方韶关市靖宇经济发展有限公司与被告马屋村委会重新签订第二份《山地开发承包合同书》，第二份承包合同的内容与第一份承包合同基本一致，只是承包期限相应减少，2008年转为原告承包，由原告与被告马屋村委会签订第三份《山地开发承包合同》，第三份合同对山地四周界址作了明确规定，租金由原来的每亩每年20元起每过十年上浮50%租金改为每年固定承包租金3.5万元等，因合同的主要条款作出较大改动，且未征得土地所有人马屋村第三村小组和马屋村第四村小组同意的情况下签订，以致第三村小组和第四村小组的部分村民对原、被告签订的承包合同产生意见，发生纠纷后，原告没有妥善处理好与村民之间的矛盾，以致与村民发生冲突，造成原告承包的山地一直丢荒，虽然第三份合同的主要条款作出了较大修改，且条款的修改未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，为无效合同。但该合同是在前两份合同的基础上签订，双方已按合同实际履行，且三被告对合同的签订程序并没有提出异议，仅是以原告未按约定交纳租金为由要求解除合同。故此，本院按反诉原告的主张予以审查处理。对于反诉原告马屋村委会提出反诉，要求解除与反诉被告签订的《山地开发承包合同》并支付2009年、2010年、2011年8月前的租金共计9.3万元的请求，从反诉原告马屋村委会提供的证据，可证实反诉被告最后一次交付租金是2008年12月20日，从2009年1月1日起就没再向反诉原告交付过租金，答辩中反诉被告提出2009年的租金已经交清，但在规定的期限内未能提供证据证实，对反诉被告的答辩意见，本院依法不予采信。反诉被告从2009年至今一直没有交付过租金，并将所承包的山地丢荒，其违约行为致使双方签订的《山地开发承包合同》不能履行，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，反诉原告要求解除合同的请求符合法律规定，本院依法予以支持。对于反诉被告拖欠的2009年、2010年、2011年8月前的租金9.3万元及按合同约定支付滞纳金的诉讼请求，根据合同约定反诉被告确实应按合同规定向反诉原告支付租金，但从其拖欠原因分析，反诉被告确实因为与反诉原告方的村民发生争执所致，引发的争执的主要原因是部分村民对原、被告私下减租不满，损害了村民利益所致，反诉原告马屋村委会在与反诉被告签订合同前没有充分考虑全体村民意见，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，对反诉被告与村民之间的矛盾引发，反诉原告亦应承担一定责任。反诉被告前期投入了一定资金进行种植经营，经营多年亦存在一定收入，但以合同期限作比较，反诉被告还是有一定损失，而反诉原告从2009年起就一直没有收取过租金，造成租金流失，因此在事件中双方均有财产损失，对双方的损失应根据公平原则，进行互抵。虽然原告的实际损失未能经评估程序进行确认，但鉴于原告的损失客观存在，结合本案客观情况，本院酌情确定原告的经营投入损失与拖欠的租金冲抵后被告马屋村委会、马屋村第三村小组、马屋村第四小组再补偿原告人民币50000元。至于被告马屋村小组在本案中是否应当承担责任的问题，因原告与马屋村小组在履行上述合同中并未发生纠纷，故马屋村小组于本案中无须承担责任。被告马屋村小组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李伟明、马镜明与被告韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会于2008年1月1日签订的《山地开发承包合同》。二、被告韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会、韶关市武江区西河镇马屋村第三村民小组、韶关市武江区西河镇马屋村第四村民小组应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款人民币50000元给原告李伟明、马镜明。三、驳回原告李伟明、马镜明的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元（原告实缴6900元），反诉案件受理费减半收取1063元，共14863元，由原告李伟明、马镜明负担12750元，反诉原告韶关市武江区西河镇马屋村村民委员会负担2113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审　判　长　　张步云审　判　员　　张明华代理审判员　　凌永芳二〇一六年八月二十二日书　记　员　　吴红艳微信公众号“”