（2014）鄂武汉中民商初字第00935号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-26
案件名称
武汉金三利酒店管理有限公司与武汉亚洲划船培训中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉金三利酒店管理有限公司,武汉亚洲划船培训中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十二条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民商初字第00935号原告（反诉被告）：武汉金三利酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区八一路405号。法定代表人：袁丽芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李书军，湖北黄鹤律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉亚洲划船培训中心，住所地武汉市洪山区珞瑜路***号。法定代表人：周清，该中心总经理。委托诉讼代理人：陈喆，北京金台（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司（以下简称金三利酒店）诉被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心（以下简称亚划中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。金三利酒店和亚划中心的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理中依法扣除调解、鉴定期间的审限。本案现已审理终结。金三利酒店向本院提出诉讼请求：1、为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计8447034元。2、金三利酒店与亚划中心签订的《房屋租赁合同》于2014年9月24日依法解除；3、本案的案件受理费、鉴定费、评估费，由亚划中心承担。诉讼过程中，金三利酒店变更第1项诉讼请求为：为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计5801121元。其他诉讼请求不变。2016年6月22日，金三利酒店再次变更第1项诉讼请求为：为了整体转租，亚划中心与金三利酒店未协商一致就停电、停水单方无故终止合同的行为，造成金三利酒店关门停业，亚划中心应赔偿金三利酒店直接和间接损失共计3499210元，其他诉讼请求不变。事实和理由：2011年6月8日，金三利酒店与亚划中心签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定了租赁期限及两个周期、租金标准等，其中第二个租赁周期每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑金三利酒店投入较多资金用于前期装修，给予适当的优惠。合同生效后，在第一个租赁周期内金三利酒店依约履行了义务。2013年7月26日、10月25日，金三利酒店两次向亚划中心致函，申请在第二个租赁周期内每年租金以前一年为基数递增5%计取，但亚划中心未书面答复。2014年1月8日，亚划中心同意并收取金三利酒店缴纳第二个租赁周期中前两个季度的租金32万元。根据我国《合同法》的规定，亚划中心收到金三利酒店两次致函未提异议，并收取已缴纳两个季度租金的行为，足以证明亚划中心已认可2013年9月29日至2016年9月28日的租赁周期以684000元／年的标准计租，第二个租赁周期的租赁合同已生效。2014年4月3日、4月30日、5月28日，亚划中心三次向金三利酒店发出函件，通知第一阶段租赁期已满，认为金三利酒店曾多次违约，并告知第二个租赁周期的租金价格应按月租金40元／平方米执行，要求补足前两季度所欠租金，否则终止租赁关系。对此，金三利酒店均书面回函提出异议。2014年6月10日，双方召开协调会议。2014年9月10日至9月25日期间，亚划中心单方发布停业公告、封闭一楼大门、通知停电停水，导致金三利酒店被逼停业关门。综上，亚划中心无故单方终止合同构成违约，造成金三利酒店重大经济损失应予赔偿3499210元，包括：1、酒店转让费154万元（转让费共300万元，因租期共6年，则每年50万元，故剩余2年转让费为100万元＋300万元×年9%×2年）；2、装修费303600元（装修费92万元×残值33%）；3、设备投入费171721元（设备投入费520367元×残值33%）；4、房屋维修费10万元；5、其他维修费35720元（其他维修费108245元×残值33%）；6、广告费32369元（广告费98090元×33%）；7、对员工违约补偿1315800元（15300元／人×86人）。亚划中心口头辩称：1、案涉房屋租赁合同已于2013年9月28日终止。因金三利酒店在第一个租赁周期内存在违约行为，且双方对第二周期的租赁价格一直未达成合意，导致双方无法签订第二周期的租赁合同，故双方的租赁期限于2013年9月28日届满。2、因金三利酒店无法按市场价格支付租金，且存在违约行为，导致双方没有签订租赁合同，亚划中心不应承担赔偿责任。3、金三利酒店主张的股权转让款与本案无关。另，装修维修费、广告费、员工补偿费等均不应由我方承担，且员工补偿费实际未发生。亚划中心向本院提出诉讼请求：1、确认亚划中心与金三利酒店的租赁关系于2013年9月28日终止；2、金三利酒店应向亚划中心支付房屋占有使用费1589440元及利息500436元（从2013年9月29日起至腾退之日止，按市场估价每月40元／平方米，暂计至2014年9月25日）；3、金三利酒店立即腾退非法占用的案涉租赁房屋；4、本案的反诉案件受理费由金三利酒店承担。2016年6月22日，亚划中心变更诉讼请求为：1、确认亚划中心与金三利酒店的租赁关系于2013年9月28日终止；2、金三利酒店应向亚划中心支付房屋占有使用费2089876元（从2013年10月1日起至2015年11月17日止，按市场估价每月40元／平方米计算，本案仅主张2089876元）；3、本案的反诉案件受理费由金三利酒店承担。事实和理由：2011年6月8日，亚划中心与金三利酒店签订了《房屋租赁合同》，主要约定了每个租赁周期、租金标准及续签的条件。由于金三利酒店在第一个租赁周期存在违约行为，且双方就第二个租赁周期的价格多次磋商未果，导致双方无法续签租赁合同。双方租赁关系已于第一个租赁周期结束后（即2013年9月28日）业已终止。金三利酒店于2014年9月25日停业前一直占有租赁房屋作为经营，应向亚划中心支付房屋占用期间的占有使用费。金三利酒店辩称：双方当事人间第二周期的租赁合同成立并生效，亚划中心从未告知或提出合同解除，其要求金三利酒店腾退属违约。金三利酒店并非无故占用房屋，事实上案涉评估于2015年9月16日完毕后，金三利酒店已腾退了租赁房屋，不应承担房屋的占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）金三利酒店提交的2013年7月26日《致函》、2013年10月25日函件，因金三利酒店无证据证明亚划中心已签收，属于单方制作，本院对其真实性不予确认。金三利酒店提交的2014年6月10日《金三利酒店退出事宜协调会会议备忘录》，因亚划中心认可召开了退出事宜协调会及备忘录上校方代表张飚的签字，仅对金三利酒店的法定代表人袁丽芳手签内容不予认可，故本院对该备忘录除袁丽芳自行添加内容之外的其他部分的真实性予以确认。金三利酒店提交的2011年3月30日《收条》，因无原件，本院对其真实性不予确认。金三利酒店提交的2010年6月20日《金三利酒店改造工程施工合同》及2010年3月30日《收据》、2014年9月30日《盘存表》、费用明细（附账本）、酒店人员工资表、金三利酒店2012年度营业收入及已缴营业税明细表、缴税凭证、《税收通用缴款书》4份、2010年6月29日电子支付凭证、2010年6月25日及6月29日、7月30日的转账凭条、2011年6月22日缴款凭证、2010年11月20日《订购合同》及《开业广告印务制作明细》，鉴于金三利酒店提出申请，本院已委托对金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际进行装修、设备投入的残值，以及实际停业后的停业损失、预期2年的利润额进行审计和评估，上述证据以鉴定单位的审计、评估结论为准。（二）亚划中心提交的与案外人签订的《房屋租赁合同》3份，与本案无关，不能直接证明案涉租赁物的市场价格。亚划中心提交的2015年10月23日《关于限时清理并腾退侵占房屋的函》，因金三利酒店对邮寄存根及邮寄投妥查询单无异议，而该邮寄存根及查询单已记载上述邮寄被投妥，故本院对其真实性予以确认；而亚划中心提交的2015年12月8日《清退通知》，因无邮寄投妥查询单证明邮寄被投妥，故本院对其真实性无法确认。审理中，依据金三利酒店的申请，且双方当事人一致同意本院分别委托湖北中衡信资产评估有限公司进行资产评估、湖北中信会计师事务有限责任公司进行司法审计。一、湖北中衡信资产评估有限公司作出的评估结论为：金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际进行装修的残值为31.17万元、设备投入的残值为22.88万元，共计54.05万元。其中打印机的残值285元、金杯面包车的残值37800元。金三利酒店对上述评估结论未提交书面质证意见，亚划中心对上述评估结论部分认可，部分有异议。另，依据金三利酒店提交的证据材料，该评估单位对金三利酒店实际停业后的停业损失和预期2年的利润额无法作出评估结论。对此，双方当事人均无异议。针对当事人的异议，本院结合当事人的陈述及举证、质证的意见，对上述评估结论认证如下：1、装修的残值为31.17万元，本院予以确认。2、关于打印机评估残值285元。本院认为因评估单位经现场核查确实未发现，该285元应从设备投入的残值22.88万元中扣减。金三利酒店单方自称有实物，本院不予采信。3、关于金杯面包车应否被列为评估资产。本院认为，虽然评估单位确认实物存在，但因从发票及机动车行驶证记载的内容表明，该金杯面包车登记在案外人名下，且金三利酒店未提交证据证明该车辆归其所有。故，金杯面包车评估价残值37800元应从设备投入的残值22.88万元中扣减，不应作为本案金三利酒店设备投入的范围。综上，金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际进行装修的残值为31.17万元、设备投入的残值190715元，共计502415元，本院予以确认。评估单位的评估程序合法，遵循以现场实物为基础，按评估准则的规定，确定评估对象在评估基准日的价值，未违反法律禁止性规定，亚划中心提出的其他异议因无证据证明或推翻评估结论，本院不予采信。二、湖北中信会计师事务有限责任公司作出的鉴定结论为：金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际发生的维修费用（不含已计入评估报告部分）、开业费用、员工培训费用、停业后支付工人和管理人员遣散费用均为零；广告宣传费用为1100元；对员工违约的补偿费用15300元。金三利酒店、亚划中心对上述鉴定结论部分认可，部分有异议。针对当事人的异议，本院结合当事人的陈述及举证、质证的意见，对上述评估结论认证如下：1、金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际发生的维修费用（不含已计入评估报告部分）、开业费用、员工培训费用、停业后支付工人和管理人员遣散费用均为零，本院予以确认。2、关于广告费用1100元。本院认为，该费用系安装显示屏的费用，并非购买显示屏的费用，并不能构成显示屏的价值，其性质仍属实际发生的费用，且亚划中心对该费用的实际发生并无异议，故广告宣传费用1100元，本院予以确认。亚划中心提出属于资产评估范畴的理由，本院不予采信。3、关于对员工违约的补偿费用15300元。本院认为，根据武汉市洪山区劳动人事争议仲裁委员会（2014）洪劳人仲裁字第326号《仲裁裁决书》的内容，金三利酒店因停业变更员工的工作地点及工作岗位，由于员工不能接受新的工作安排而解除劳动关系，为此金三利酒店向员工支付经济补偿15300元。该15300元应属于金三利酒店因停业对员工的补偿费用。另，因金三利酒店仅提供了支付员工章新芳经济补偿的证据，并未提交向其他员工实际给付补偿费的支付凭证，故对金三利酒店主张按86人计算补偿费1315800元，因无事实和法律依据，本院不予采信。综上，金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际发生的维修费用（不含已计入评估报告部分）、开业费用、员工培训费用、停业后支付工人和管理人员遣散费用均为零；广告宣传费用为1100元；对员工违约的补偿费用为15300元，本院予以确认。鉴定单位遵守相关的企业会计准则和会计制度，结合当事人提交的证据，依据本院委托鉴定的范围，按《司法鉴定程序通则》的规定进行客观、公正的鉴定，双方当事人提出的其他异议因无证据证明或推翻鉴定结论，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，出租方亚划中心（甲方）与承租方金三利酒店（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要载明：一、租期及租金：1、甲方同意将亚划中心大楼的1-3楼、5楼（4楼属设备层不在出租之列）不含共用部分（共计3978平方米）租给乙方以“金三利酒轩”的名义用于经营餐饮、洗浴、足疗、棋牌娱乐等，乙方充分了解租赁物现状愿意承租，并承诺只在上述用途使用租赁物。2、租赁期限3年为一个租赁周期，即从2010年7月1日至2013年9月28日为第一租赁周期，2013年9月29日至2016年9月28日为第二租赁周期。3、第一租赁周期自2010年7月1日起每年租金55万元，且每年以前一年租金为基数递增2.5%；第二租赁周期自2013年9月29日起每年租金以当时周边同等类型物业租赁价格为参考的市场评估价格为准，考虑乙方投入较多资金用于前期装修，乙方可享受同等条件下的优先权，并给予乙方适当的优惠。4、乙方须向甲方缴纳15万元作为履约保证金，合同期满若乙方无本合同及补充合同约定的违约责任，则甲方无息退还乙方履约保证金；第二租赁周期续签的前提为乙方在第一租赁周期没有任何违约行为。5、缴纳租金的方式按每年年租金额分季度支付，于每季度第一个月的10日前交给甲方；乙方若不能按时缴纳，甲方按乙方应缴总额每天5%计收滞纳金，如果超过20天不交租金，甲方有权解除合同。二、权利义务：1、乙方不得将所租赁的房屋整体向第三者转租或转让，如需股份制经营或者有部分项目需对外承包须以书面形式向甲方报告，取得甲方同意后方可对外承包。乙方在经营过程中不得将酒店固定资产对外抵押，不得超越合同约定的经营范围。2、所租赁经营地点（含公共部分）及大楼门面装修、大楼四周的美化以及停车场的改造整理，均由乙方负责并承担费用，乙方的装修方案必须经甲方认可后方能进行施工。在装修施工时不得改变房屋结构，如果乙方在装修施工时影响了租赁房屋的整体结构，乙方应对其所造成的损失进行赔偿。3、乙方在经营过程中自行解决供气、供冷、供暖问题，但甲方必须保证电源、水源的供应，乙方在经营过程中自行添置的设备甲方不承担任何责任；乙方租赁期满或非自然终止合同，其装修无偿归甲方所有，所添置设备不得冲抵租金，不得向甲方索取赔偿，设备可搬走，但不得拆除装修（即与租赁房屋无法分离或分离后影响租赁房屋价值的附属物归甲方所有）。4、乙方除向甲方缴纳租金、保证金、水电费外（水电费按武汉体育学院核定的价格），同时应承担与其经营相关的税、费；其管理费用如能统一向管理部门缴纳优惠与分别承担的，以统一缴纳为好，如不能统一缴纳的部分则按比例分摊。卫生费、停车占道费双方各按50%分摊；关于使用外来劳动力方面双方按人头比例分摊；特业、治安等乙方按25%分摊，甲方按75%分摊；相关设施设备维保、运行费用如消防、电梯等乙方按25%分摊，甲方按75%分摊；房管部门征收的房屋租赁管理费甲乙各分摊50%，排污费及环保年检按甲乙各自经营范围分别计算、各自缴纳，其他费用参照物业管理办法，乙方向甲方缴纳物业管理费，甲方为乙方提供相应的物业服务，甲乙双方另行签订物业管理合同，并作为本合同附件与本合同具备同等法律效力。5、租赁期内房屋合理使用的修缮由甲方负责并承担费用，乙方若发现隐患，应在24小时内告知甲方，以便及时整改修缮。乙方协同甲方每半年检查维修房屋（甲方修缮范围：墙体结构、屋顶防渗水及上下水），保障乙方经营安全和正常使用，房屋内部维护及修缮由乙方负责。不合理使用租赁房屋的修缮和由此造成的损失由乙方承担。6、乙方须取得所涉及经营范围的合法手续及相应证照，并在经营过程中遵守国家法律、法规、政策，在国家法律法规允许的范围内进行合法经营。乙方承担经营过程中所发生的一切刑事、民事、经济等方面的法律责任。因乙方违法经营而产生的一切后果均由乙方承担，因乙方违法经营而对甲方造成损害的，甲方有权向乙方追究责任，乙方须赔偿相应的损失。7、乙方在经营过程中应做好消防安全工作，做到安全生产和经营，由于乙方管理不当所发生的安全责任事故均由乙方承担，若对甲方造成损害的，乙方应承担全部责任并予以赔偿。乙方租赁经营范围内的消防、安防等公共设施应妥善维护保养，如有损害，乙方应在24小时内书面通知甲方，由甲方进行维修，乙方承担维修费用。乙方应自觉接受甲方上级各职能管理部门的检查，对于发现的问题应在规定时间内按要求整改完毕。三、违约责任。1、若乙方违反本合同中关于履行保证金、不得抵押及转租或转让、税费承担、合法经营、消防安全方面的约定，甲方有权解除合同，责令乙方立即停止营业，并收回乙方所租赁的房屋。2、甲乙双方不得中途无故终止合同，否则应承担相应的法律责任。甲乙双方出现任何一方单方面违约终止合同必须依法赔偿对方损失。若乙方违反合同，甲方行使合同解除权的，甲方将依照本合同规定程序收回租赁房屋：A、甲方应提前书面通知乙方要求返还房屋；B、乙方自收到书面通知后20日内应立即无条件地全部腾空房屋，并向甲方移交房屋；C、如乙方到期后仍未腾空房屋，甲方可邀请2名以上（含2名）见证人打开乙方租赁的房屋大门，对房屋内货物进行清点，列出清单，并由见证人签字，甲方可组织人员腾空房屋，为此发生的费用由乙方承担；D、乙方应在30日内提取其货物，逾期不提取甲方可以变卖，所得货款扣除乙方所欠租金及甲方保管该货物发生的费用，多余部分退还乙方；E、如乙方自违约事件发生后，拒绝与甲方联系或甲方无法联系到乙方，则甲方收回房屋时可不受限制；F、甲方如遵循上述程序收回房屋，则甲方对乙方因收回房屋而受到的损失，不承担任何责任。另，本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，双方签订的《物业管理合同》为本合同附件。2013年1月16日，亚划中心银湖宾馆向金三利酒店书面通知租赁区域及所属员工存在严重影响双方整体经营环境的行为，包括大厅沙发、茶几乱摆乱放，茶几垃圾未及时进行清理；员工在公共场合（负一楼地下室门口）着工装聚众赌博；住宿员工在花坛处刷牙，乱摆脏水；衣物、鞋子在公区区域乱摆乱放。对此，提出口头警告，请金三利酒店对违反相关规定的员工给予相应的处理，并将处理结果反馈，如再违反将依据双方签订的物业管理合同予以相应的处罚。同时，亚划中心还指出大厅属公共区域，不适宜作为办公场所，要求限期清理，若因经营需要须对公共区域进行布置，应申请报备获批后才可实施。2013年7月23日，亚划中心银湖宾馆向金三利酒店（金三利酒轩）致函，通知员工宿舍旁的房屋超出租赁经营范围，违反合同的约定，要求限期改正，逾期未纠正将按合同约定执行。对此，金三利酒店回复尽快协商解决。2014年1月8日，亚划中心收到金三利酒店支付32万元。2014年4月3日、4月28日、5月19日，亚划中心三次向金三利酒店致关于不再签订租赁合同的函件，主要载明：1、告知案涉房屋租赁合同的第一阶段租赁期于2013年9月28日到期，因金三利酒店前期多次违约，且至今就第二阶段租金未能达成一致，导致无法签订第二阶段租赁合同，双方租赁关系终止；2、不认可第二阶段租金仍延续第一阶段租金价格，相反提出应参照周边同类型物业市场价格每月40元／平方米执行，要求金三利酒店收到函件之日起3日内回复是否接受；逾期不接受的，请金三利酒店在收到函件之日起20日内腾空租赁物并移交；3、从未支付租金之日起至腾退之日止（扣除腾退时间20日）收取房屋占用费，留置在租赁物内的所有物品，视为金三利酒店放弃所有权，亚划中心有权自行处置。对上述函件，金三利酒店于2014年4月17日及5月2日均予回函，认为履行案涉租赁合同中不存在违约行为，确认第一阶段租赁期已结束，后续租金仍按原租金执行，亚划中心收取租金应视为默认合同按第一阶段继续执行，对每月40元／平方米计租认为价格太高，金三利酒店愿意按每月25元／平方米执行第二阶段的租金，希望协商解决第二阶段租赁的相关事宜，避免造成不利影响。2014年6月10日，亚划中心与金三利酒店召开退出事宜协调会并形成会议备忘录。会上，金三利酒店认为合同期应为6年，只是后3年的租金价格未确认，并表达了继续经营的意愿，说明了租金未达成一致的原因及经营的困难，提出如果退出要考虑接手前期经营者给予300万元转让费的补偿问题等。而，张飚副院长作为武汉体育学院的校方代表就金三利酒店经营期间与学校的良好合作表示感谢，并说明了银湖宾馆对外公开招租的决定及原因，表示欢迎金三利酒店参与公开招标。同时，就金三利酒店提出的问题予以答复：1、有关合同租期的问题，严格按合同规定办理；2、有关退出过程中存在的问题，由金三利酒店按市场规律与中标单位协商处理，必要时银湖宾馆可代表学校进行协调；3、欢迎金三利酒店参与竞标，在同等条件下优先；4、目前金三利酒店可以继续经营至招标结果公布之日，招标结果一旦出来，若非金三利酒店中标，必须立即停业并及时退出。2014年8月29日，亚划中心再次向金三利酒店（金三利酒轩）致函要求自收到此通知之日起20日内腾退并移交，告知逾期腾退的后果。2014年9月2日，金三利酒店向亚划中心回函，主要称：亚划中心于2014年8月29日有关限期腾退的通知，违背了2014年6月10日的会议备忘录，主要原因包括金三利酒店未接到校方对银湖宾馆对外招标的通知，谈何优先；突然接到关于腾退通知，很意外，并强调租赁合同的期限为6年；希望300万元转让费的问题，银湖宾馆协调中标单位与金三利酒店按市场规律协商处理。2014年9月25日，亚划中心向金三利酒店（金三利酒轩）通知鉴于银湖宾馆已停业，为保障大楼用水用电安全，武汉体育学院后勤处将于2014年9月26日起停止水电供应，请提前做好准备，迁移生鲜及食品原材料。之后，金三利酒店因与亚划中心产生纠纷诉至本院。2015年10月23日，亚划中心向金三利酒店发《关于限时清理并腾退侵占房屋的函》，敦促金三利酒店及时清理物品腾退租赁的房屋。2015年11月17日，金三利酒店向亚划中心发函，将所租赁房屋予以移交。另查明：一、审理中亚划中心和金三利酒店确认：案涉租赁合同所指的银湖宾馆就是亚划中心大楼，亚划中心系负责对外管理武汉体育学院资产的单位。金三利酒店已向亚划中心支付2010年7月1日至2013年9月28日期间的全部租赁费用。亚划中心陈述：银湖宾馆是其二级实体单位，案涉租赁房屋是银湖宾馆的一部分，对本案中银湖宾馆盖章发函的行为，亚划中心均予以认可。1998年4月24日，武汉体育学院取得位于武汉市武昌区珞瑜路的1栋14层、钢混结构、建筑面积11448.67平方米房屋的所有权证。二、2011年3月25日机动车销售统一发票载明：购货人为李勇奇，车辆类型为轻型客车。同时，机动车行驶证上载明所有人为李勇奇。三、2014年12月4日，武汉市洪山区劳动人事争议仲裁委员会作出（2014）洪劳人仲裁字第326号《仲裁裁决书》，裁决：1、金三利酒店支付章新芳未签劳动合同双倍工资差额19800元；2、金三利酒店支付章新芳解除劳动关系经济补偿15300元，并赔偿章新芳失业保险待遇损失10010元；3、金三利酒店赔偿章新芳2006年6月至2012年2月在社会保险个人流动窗口自行缴纳的社会基本养老保险费15970元；4、驳回章新芳其他仲裁请求。四、金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际进行装修的残值为31.17万元、设备投入的残值190715元，共计502415元。金三利酒店（金三利酒轩）承租后实际发生的广告宣传费用为1100元；对员工违约的补偿费用为15300元。五、出租方武汉体育学院（甲方）、武汉市客家楚味轩管理有限公司（乙方）、余晓岚（丙方）与袁丽芳及金三利酒店（丁方）共同签订一份《协议书》，主要约定：甲、乙双方于2006年6月7日签订了关于亚划中心大楼的1楼至3楼、5楼的房屋租赁合同，合同有效期至2013年9月28日止。丙方原为乙方股东，持股100%。2010年6月25日，丙方与丁方签订《股权转让协议》，将其持有乙方100%的股权以300万元价格转让给丁方，并约定：乙方在2010年6月30日之前所产生的房屋租金、水费、电费以及其他所有债权债务由丙方享有和承担；在此之后所产生的权利义务均由乙方享有和承担。现由于乙方原因不能继续履行合同，经甲、乙、丙、丁四方协商一致，就租赁合同的解除和各方债权债务的了结事宜达成如下协议：1、甲、乙双方2006年6月7日签订的房屋租赁合同经双方协商一致，同意于2010年6月30日终止。2、2010年6月30日之前，甲方与乙方的债权债务情况：①甲方应收乙方款项合计623953元；②乙方应收甲方餐费442886元、保证金125000元（或有）。甲乙丙丁四方协商同意，由甲方一次性支付丙方装修补偿金5万元，上述债权债务关系完全了结。同时，乙丙丁方承诺：2010年6月30日前，除本条第②点已列明款项外，不存在任何对甲方的应收款或债权；四方签订本协议后，乙丙丁方不能再以任何理由（包括但不限于本条第②条列明的债权，债权截止时间为2010年6月30日）向甲方主张权利，否则，主张权利方应向甲方支付10万元违约金并承担由此对甲方造成的损失。上述12.5万元保证金为乙方前任承租方武汉南波湾房地产开发有限公司（以下简称南波湾公司）支付给甲方。乙丙丁方承诺：该保证金南波湾公司已经转让给乙方，12.5万元债权由丙方享有，乙丁方不持有异议；如因任何第三方就该12.5万元向甲方主张权利，丙方应负责解决并承担责任，甲方有权从丙方收回12.5万元。12.5万元保证金收据原件，丙方必须退还甲方，用作冲抵乙方对甲方的应付款，否则甲方有权不支付5万元补偿款。三、本协议经四方签字或盖章后生效。该协议由甲、乙、丙、丁方签字、盖章。本院认为，根据当事人的诉辩主张及证据质证情况本案主要争议焦点是：案涉租赁关系是否终止或解除，以及亚划中心应否承担经济损失的赔偿责任、金三利酒店应否承担支付房屋占有使用费的民事责任。评析如下：2011年6月8日，亚划中心与金三利酒店签订的《房屋租赁合同》，缔约双方当事人约定了租赁期限及租金标准、续签条件及违约责任等权利义务，并特别将租赁期限划分为两个周期予以界定，明确了每3年为一周期，以及第一周期、第二周期的租赁起止时间，即第一周期为2010年7月1日至2013年9月28日、第二周期为2013年9月29日至2016年9月28日。故，该《房屋租赁合同》实际包含了两个部分，一部分是第一周期的租赁关系，另一部分是第二周期的租赁关系。针对第一周期双方明确约定了租赁物、用途、面积、租金标准及支付期限和方式、租赁物维修等条款，符合我国《合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，其内容系缔约主体的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故针对第一周期租赁关系成立并有效，双方当事人之间形成租赁法律关系。合同签订后，亚划中心将租赁物交付金三利酒店租赁使用，金三利酒店亦依约交纳了第一周期的租金。2013年9月28日，第一周期届满，遂第一周期租赁关系终止。届满后，经亚划中心与金三利酒店以往来函件、召开协调会的方式多次协商，双方对第二周期的租金标准未达成一致，导致双方亦未签订第二周期书面的租赁合同，遂第二周期的租赁合同并未成立、未生效，2011年6月8日《房屋租赁合同》的权利义务于2013年9月28日终止。事实上，亚划中心收取32万元款项后，多次发函提出第二租赁周期的租金按40元／平方米／月的标准执行，并与金三利酒店召开协调会协商合同事宜，最终双方仍未就第二周期的租金达成一致，足以说明亚划中心以实际行为明确否认第二周期以68.4万元／年的标准计租，对此金三利酒店明知。故，金三利酒店认为第二周期租赁关系成立并生效，主张2011年6月8日《房屋租赁合同》于2014年9月24日解除的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。然，依据我国《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，金三利酒店于第一周期租赁届满后继续使用租赁物，亚划中心没有提出异议，双方形成不定期租赁关系，即从2013年9月29日起金三利酒店与亚划中心间形成不定期的租赁关系，该阶段的租金标准按原第一周期中最后一个年度的租金标准执行，即577843.75元／年。针对不定期租赁，亚划中心可以随时解除合同，但亚划中心解除合同应当在合理期限之前通知金三利酒店。2014年8月29日亚划中心向金三利酒店发函限期20日内腾退的行为，系亚划中心解除权的正当行使，符合法律规定。故，亚划中心与金三利酒店间不定期的租赁关系于2014年9月18日解除，双方租赁关系的权利义务终止。金三利酒店认为亚划中心单方无故终止合同，造成关门停业应赔偿经济损失3499210元的诉讼请求。本院认为，该经济损失中的酒店转让费，属金三利酒店与其前手承租人之间的酒店转让关系而产生的费用，与案涉金三利酒店和亚划中心之间的租赁关系无关；有关装修费、设备投入、房屋维修费、其他维修费用、广告费用、对员工补偿的损失，因亚划中心发函限期终止合同的行为不构成违约，金三利酒店主张上述损失无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，从2013年10月1日起至2014年9月18日止（共352天），应按577843.75元／年（折算为1583.13元／天）的标准计算租金，扣减已支付的32万元后，金三利酒店还应向亚划中心支付剩余租金237261.76元。另外，本院依据公平原则及诚实信用原则，结合本案中亚划中心于2014年9月26日起停止租赁房屋水电的供应、金三利酒店未开业经营的实际状况，以及2015年11月17日金三利酒店向亚划中心返还租赁物的事实，酌情认定从2014年9月26日起至2015年11月17日止的房屋占有使用费以577843.75元／年减半后的标准（即288921.88元／年，折算为791.57元／天）计算；从2014年9月19日起至2014年9月25日止的房屋占有使用费仍以577843.75元／年（折算为1583.13元／天）的标准计算。故，从2014年9月19日起至2015年11月17日止，金三利酒店应向亚划中心支付房屋占用使用费339583.47元。综上所述，亚划中心与金三利酒店签订的2011年6月8日《房屋租赁合同》的权利义务终止，双方于2013年9月29日起形成的不定期租赁关系，于2014年9月18日解除。金三利酒店应向亚划中心承担支付房屋租金237261.76元及占有使用费339583.47元的民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司与被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月28日终止；二、确认原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司与被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心于2013年9月29日起形成的不定期租赁关系于2014年9月18日解除。三、原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心支付房屋租金237261.76元及占有使用费339583.47元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费70929元，鉴定和评估费5万元，均由原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费11759.50元，由原告（反诉被告）武汉金三利酒店管理有限公司和被告（反诉原告）武汉亚洲划船培训中心各负担5879.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 代 娟审判员 胡 劲审判员 吴伶俐二〇一六年八月二十二日书记员 程 玉 更多数据：搜索“”来源：