（2016）湘04民终715号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-11-21

案件名称

上诉人耒阳市兴业房地产开发有限公司与被上诉人章春荣、何四兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省衡阳市中级人民法院

所属地区

湖南省衡阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

耒阳市兴业房地产开发有限公司,章春荣,何四兰

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书（2016）湘04民终715号上诉人（原审被告）：耒阳市兴业房地产开发有限公司。住所地：耒阳市灶市车站路**号。法定代表人：谢烨，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章春荣，男。被上诉人(原审原告)：何四兰，女。二被上诉人委托诉讼代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。上诉人耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人章春荣、何四兰商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴业公司的委托诉讼代理人刘延泉、被上诉人章春荣、何四兰及其共同委托诉讼代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业公司上诉请求：撤销湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第217号民事判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人章春荣、何四兰要求上诉人兴业公司返还购房款600000元及支付利息和违约金的诉讼请求。事实和理由：1、本案实际系案外人匡广捌借兴业公司的名义从事开发建设并收取购房款，与兴业公司无关，原审判决由兴业公司承担返还购房款的义务及违约责任错误；2、原审在认定事实错误的基础上判决兴业公司返还购房款并支付违约金错误；3、原审审理程序违法，耒阳市公安局已对匡广捌以合同诈骗案立案侦查，本案应当中止审理。章春荣、何四兰辩称：原审认定事实清楚，案外人匡广捌的行为代表兴业公司，其责任应当由兴业公司承担，原审程序合法，本案不应中止审理，请求驳回上诉，维持原判。章春荣、何四兰向一审法院起诉请求：1、解除章春荣、何四兰与兴业公司于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》；2、兴业公司返还章春荣、何四兰购房款600000元，并自2013年9月30日起按同期人民银行贷款利率计算利息至实际还清之日止；3、兴业公司向章春荣、何四兰支付违约金18000元，并赔偿章春荣、何四兰600000元损失。一审法院认定事实：兴业公司开发的兴业家园项目位于耒阳市五一中路128号，2011年4月10日，兴业公司与案外人匡广捌签订承包合同，将兴业家园第1、2、3栋房屋的建设、销售全面发包给匡广捌。2013年9月29日，兴业公司尚未取得兴业家园的商品房预售许可证，章春荣、何四兰与兴业公司签订了《商品房买卖合同》，约定：1、买受人（即章春荣、何四兰）购买出卖人（即兴业公司）的商品房为第二栋2楼二层门面，建筑面积512平方米；2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2200元，总价款1138000元；3、买受人应于本合同签订之日一次性向出卖人支付总房款50%即569000元；4、出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人；5、由于出卖人原因，未按约定的期限交付房屋的，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。章春荣、何四兰在合同上签名，兴业公司加盖了兴业家园项目部及兴业公司法定代表人谢烨的私人印章。合同签订的当日，章春荣、何四兰以转账方式向兴业公司指定的匡广捌账户付款40万元，次日又转账付款20万元，兴业公司收到购房款后，即向章春荣、何四兰出具了两张收条，确认了章春荣、何四兰付款金额，但双方未到耒阳市房产管理局办理网签登记手续。房屋交付期限到期后，兴业公司未向章春荣、何四兰交付约定房屋。后经章春荣、何四兰了解，兴业公司在取得兴业家园商品房预售许可证后，将原约定出卖给章春荣、何四兰的房屋，另行出卖给了案外人刘涛，并到耒阳市房产管理局办理了网签预登记手续。一审法院根据章春荣、何四兰的申请，于2015年5月7日作出（2015）耒民一初字第217-1号民事裁定书，查封了兴业公司开发的耒阳市聂洲22组商住楼3、4号楼的1140、1240、1128、1228号房产。一审法院认为，章春荣、何四兰签订《商品房买卖合同》后，章春荣、何四兰按约定向兴业公司交付了购房款，但兴业公司却在交付期限到期后，未向章春荣、何四兰交付约定的房屋已超过三十天，故章春荣、何四兰要求解除与兴业公司签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。双方已约定了买受人解除合同时，出卖人应当承担的责任为返还购房款并支付违约金，章春荣、何四兰要求兴业公司返还购房款60万元，并支付违约金18000元，符合法律规定，予以支持。兴业公司收取了章春荣、何四兰预付的购房款，却不向二人交付房屋，章春荣、何四兰要求兴业公司按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿利息损失，符合法律规定，予以支持，章春荣、何四兰要求兴业公司赔偿其他损失60万元，因未提供充分有效的证据，不予支持。涉案合同虽未加盖兴业公司的印章，但加盖了兴业公司兴业家园项目部的印章，根据兴业公司提供的承包合同，可以确认兴业家园项目部是兴业公司的下属机构，兴业家园项目部的行为，应由法人单位即兴业公司承担责任，且兴业公司的法定代表人也在涉案合同上加盖了个人印章，因而可认定涉案合同即是兴业公司的真实意思表示，故对兴业公司的反驳主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决：一、解除原告章春荣、何四兰与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司向原告章春荣、何四兰返还购房款60万元，并按中国人民银行银行同期贷款利率支付自2013年9月30日起至实际付清之日止的利息；三、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司向原告章春荣、何四兰支付违约金18000元；四、驳回原告章春荣、何四兰的其他诉讼请求。以上二、三项，限在本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15760元，保全申请费5000元，合计20760元，由被告兴业公司负担。两原告已垫付20760元，被告兴业公司应在执行中清偿。二审中，当事人没有提交新的证据。除原审认定被上诉人章春荣、何四兰支付60万元购房款给上诉人兴业公司事实有争议外，本院查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：从本案双方当事人向一审提交的证据来看，《商品房买卖合同》虽没有加盖兴业公司的印章，仅加盖了兴业家园项目部的印章，但加盖了兴业公司法定代表人谢烨的私人印章，故与章春荣、何四兰签订《商品房买卖合同》的为兴业公司。合同签订的当日及次日，章春荣、何四兰即向兴业公司指定的匡广捌账户付款60万元，并由兴业公司向章春荣、何四兰出具两张加盖兴业公司兴业家园项目部财务专用章的收据，故匡广捌收取购房款的行为代表兴业公司，兴业公司主张系匡广捌个人收取购房款的理由不能成立，本院不予采信。本院认为，本案双方当事人在2013年9月29日商品房购买合同中注明兴业公司的营业执照、企业资质证号，以及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证号等信息，出卖人一栏中加盖了兴业家园项目部及兴业公司法定代表人谢烨的私人印章。兴业公司为工程需要设立的“兴业家园项目部”，项目部虽不具法人资格，但独立对外签订商品房买卖等合同，由项目部的负责人匡广捌对兴业公司负责，其与章春荣、何四兰签订的合同合法有效，兴业公司应当履行合同中约定的义务，全面履行合同。原审法院判决由兴业公司承担返还购房款600000元的义务及违约责任并无不当。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第八条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向买受人支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，以及参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，原审判决兴业公司返还购房款并向章春荣、何四兰支付违约金18000元，并无不当。由于上诉人兴业公司提交的耒阳市公安机关立案决定书与本案没有关联，故而原审未中止审理亦无不当。综上所述，上诉人兴业公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15760元，由上诉人耒阳市兴业房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　　刘丽娅审判员　　许建中审判员　　邓　琳二〇一六年八月二十二日书记员　　唐宇翔附相关法律条文玉：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。关注微信公众号“”