（2016）渝0108民初6094号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-16
案件名称
重庆美伦物业管理有限公司与熊英萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆美伦物业管理有限公司,熊英萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初6094号原告重庆美伦物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪转盘西北侧，组织机构代码73655575-4。法定代表人郑荣海，总经理。委托代理人程德芳（特别授权），女，汉族，1989年4月5日出生，重庆美伦物业管理有限公司员工，住重庆市丰都县龙河镇。被告熊英萍，女，汉族，1973年4月17日出生，住重庆市南岸区。原告重庆美伦物业管理有限公司与被告熊英萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美伦物业的委托代理人程德芳，被告熊英萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆美伦物业管理有限公司诉称：重庆美伦物业管理有限公司原名为重庆浪高凯悦物业管理有限公司，于2011年11月1日变更为重庆美伦物业管理有限公司。重庆美伦物业管理有限公司受重庆凯悦房地产开发有限公司的委托，与其签订《前期物业服务合同》，承担对重庆市南岸区江南大道7号浪高会展国际广场项目前期物业管理。被告购买重庆市南岸区江南大道7号1栋X层X号房屋，该房屋建筑面积为,46.49平方米。被告于2008年1月28日办理房屋的接房手续，并签署了《浪高会展国际广场前期物业服务合同》。原告已按约定向被告居住的小区提供物业服务，但被告未按时缴纳物业服务费，经原告多次催收未果。原告请求法院判令：被告支付原告从2008年6月至2016年3月期间的物业服务费6451.72元、滞纳金5625.43元。被告熊英萍辩称：被告系上述房屋业主，房屋建筑面积为46.49平方米，被告未缴纳物管费的原因系房屋存在较多质量问题，向原告公司反映后，原告公司一直未解决。现在只同意交从现在往前计算两年的物业管理费，因为原告从未进行过催收。经审理查明：原告系具备贰级资质的物业服务企业。2008年1月28日，重庆浪高凯悦物业管理有限公司作为甲方与乙方熊英萍签订了《前期物业服务合同》，约定由重庆浪高凯悦物业管理有限公司对位于重庆市南岸区江南大道7号“浪高会展国际广场”住宅提供物业服务，住宅物业服务费按照建筑面积计算，业主自住住宅按物价局审批物业管理费标准执行，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违法本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，合同有效期为自业主统一领钥匙之日起开始计算，从业主委员会成立后与物业管理公司签订合同之日终止。该合同签订后，重庆浪高凯悦物业管理有限公司对重庆市南岸区江南大道7号“浪高会展国际广场”提供物业服务至今。另查明，2011年11月1日，重庆浪高凯悦物业管理有限公司将名称变更为重庆美伦物业管理有限公司。被告熊英萍系重庆市南岸区江南大道7号1栋X层X号房屋业主，该房屋的建筑面积为46.49平方米。被告于2008年1月28日接房入住。还查明，被告居住的“浪高会展国际广场”未成立业主委员会。庭审中，原告陈述《前期物业服务合同》中约定住宅物业服务费按照建筑面积计算2.00元/月/平方米收取，现原告实际按照建筑面积1.40元/月/平方米的标准收取。另被告拖欠2011年9月至2016年3月的公摊水电费，其中2008年6月至2014年9月期间，每月据实公摊，2014年10月至2016年3月，按照7.5元/月收取。被告认为原告从未进行催收，只同意缴纳自收到起诉状副本之日起前溯两年的物管费。上述事实，有房屋产权证、资质证书、《前期物业服务合同》、准予变更登记通知书、《生化池及污水管网清掏维护承包合同》、《保洁服务合同》、《电梯维保合同》、催收函等证据及当事人的当庭陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，重庆凯悦房地产开发有限公司与重庆浪高凯悦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。重庆浪高凯悦物业管理有限公司名称变更为重庆美伦物业管理有限公司后，相应的权利义务应由重庆美伦物业管理有限公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供了物业服务，被告也须履行缴纳物业服务费的义务。关于物业费收取的标准问题。本院认为，双方虽未在合同中约定明确的收费标准，但原告方一直按照1.4元/每平方米的价格收取，该价格与原告提供的服务相当，亦不高于市场行情，故本院依照1.4元/平方米/月的物业费标准计算被告欠缴的物业管理费为65.08元/月。关于被告抗辩已过诉讼时效。原告提交证据证明2016年3月11日向被告催收过费用。《民法通则》第一百三十五条规定了普通诉讼时效“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，即原告主张的2014年3月11日前的欠费已过诉讼时效。原、被告双方签订的《前期物业服务合同》约定被告应于每月10日前缴纳当月物业管理费及其他应缴之费用，故2011年7月1日至2014年3月31日的物业费及公摊费，已过诉讼时效，本院不予支持。对2014年4月至2016年3月期间的物业服务费、公摊费共计1742元，本院予以支持。被告提出的抗辩理由与本案非同一法律关系，原、被告亦无法协商一致，故对被告提出因房屋质量问题，一直未维修的理由，本院不予采纳。关于滞纳金，本院认为，原告请求的滞纳金实际为对被告逾期缴纳物业管理费等违约行为约定的违约金，《前期物业服务合同》均对作为业主的被告具有约束力，但原告请求按照每日千分之三的标准计算过高，应当适当予以调整，考虑原告损失情况，本院酌定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金从本院主张之欠费之日起以每月欠费金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告熊英萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美伦物业管理有限公司2014年4月至2016年3月期间的物业服务费、公摊费共计1742元；二、被告熊英萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美伦物业管理有限公司违约金(违约金从2014年3月欠费之日起以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止)；三、驳回原告重庆美伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊英萍承担（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 蹇 黎二〇一六年八月二十二日书记员 曹迁玲 来自