（2016）苏0311民初208号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-13
案件名称
徐州文景招投标咨询服务有限公司与张伟伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州文景招投标咨询服务有限公司,张伟伟,孙俊明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第八十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初208号原告：徐州文景招投标咨询服务有限公司，住所地本市鼓楼区黄河东岸。法定代表人：祝启兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩锡堂，该公司副总经理。被告：张伟伟，无业。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。第三人：孙俊明，徐州市泉山区嘉嘉车行经营者。原告徐州文景招投标咨询服务有限公司与被告张伟伟、第三人孙俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法由审判员许春燕独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告徐州文景招投标咨询服务有限公司的委托诉讼代理人韩锡堂、被告张伟伟及其委托诉讼代理人陈青、第三人孙俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州文景招投标咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告张伟伟从租赁房屋中迁出；2.被告张伟伟支付房租48000元（2015年12个月×4000元/月）、违约金2000元。事实和理由：原告于2013年与被告张伟伟签订淮海西路门面房租赁合同，期限为2014年1月1日到2014年12月31日。2014年下半年起，被告以该房屋有可能拆迁为由，拒付房租，并占据该房屋至今，原告多次催要，被告均不理睬。故诉至法院，请求法院依法判决。被告张伟伟辩称，原告起诉被告主体不适格，涉案房屋是被告姐夫孙俊明承租的，孙俊明用该房屋经营嘉嘉车行，被告仅是为其工作，因孙俊明经常不在店内，签合同时被告让原告代理人联系孙俊明，但其说谁签都一样，就由被告签订了合同。涉案房屋系违法违章建筑，原告至今未能提供合法建筑手续。2014年8月上旬，徐州市泉山区人民政府发布《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定公告》徐泉征字[2014]8号，定于2014年8月21日对包括涉案房屋在内的房屋实施房屋征收拆迁，并将公告规划内（包括涉案房屋）的房屋全部拉墙围了起来，致使涉案门面房无法经营使用，双方租赁合同已于2014年8月21日自然解除，原告收取被告此后交纳的所谓的“租金”，应当全部返还给原告。被告积极找包括原告在内的诸多人商谈如何妥善解决涉案房屋的经营损失、拆迁补偿、转让费补偿等一系列问题。原告当时为了获取更多的拆迁补偿费用，争取谈判的砝码，要求被告继续以承租人名义不走，交纳租金至2014年12月30日，并承诺与拆迁方谈妥后，将把相应租金（即2014年8月22日-2014年12月30日期间的租金）全部退还给被告，并承诺将多争取来的补偿费适当分被告一部分，弥补涉案房屋的经营损失、装潢损失赔偿等，因涉案房屋确实无法达到经营使用目的，被告只得另选门面房，并在新店面继续经营原业务，自此，涉案房屋被告已不再经营使用，只留装潢、装饰物未拆除，并留人看房，配合原告与拆迁方周旋谈判。原告在2014年8月份明知涉案房屋拆迁，仍然骗取被告的所谓“租金”，确系故意和恶意，甚至还继续索要所谓的“租金”，但却只字不提对被告的“经营损失、装潢损失赔偿、拆迁补偿、转让费补偿等一系列问题”，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。第三人孙俊明述称，第三人是嘉嘉车行的营业执照上的登记经营者和实际经营人，也是涉案房屋的承租人，被告张伟伟系第三人的雇员，相应的法律责任应当由第三人承担，与被告张伟伟没有关系。经审理查明，原告从案外人徐州矿务集团生活服务经营总公司处承租了徐州市淮海西路一处门面房。2013年3月24日，原告（甲方）与案外人欧阳鹏（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将淮海西路房屋（即上述门面房）出租给乙方使用，租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日，租金每月4000元，2013年3月25日首付房屋押金4000元，后期房屋按季度提前15天付租金等。后欧阳鹏不准备承租上述房屋并告知原告。2013年3月31日，欧阳鹏与第三人孙俊明达成转让协议，孙俊明向欧阳鹏支付门面转让费33000元，欧阳鹏出具“现经淮海西路房屋转让给孙俊明使用，转让费33000元整，2013年3月31日欧阳鹏”的“转让协议”《转让协议》。原告于当日将其与欧阳鹏签订的《房屋租赁协议》中乙方处欧阳鹏的名字划掉，写成第三人孙俊明的名字，口头约定到期后合同一年一签，并出具了“交款单位”为第三人孙俊明，“收款事由”为房屋租赁押金4000元的收据。后原告将房屋交付给第三人孙俊明使用，孙俊明使用该门面房经营摩托车销售业务，并将店面命名为“三阳机车-大马力绵羊俱乐部”。被告张伟伟系第三人孙俊明妻子的弟弟。孙俊明雇佣被告张伟伟从事店面日常经营管理工作。由被告张伟伟向原告支付租金至2014年12月。被告张伟伟称租金来自孙俊明，因孙俊明经常不在店里，所以交纳租金时原告出具的部分收据中客户名称处写着自己的名字。第三人孙俊明称，第三人还从事其他行业，雇佣被告张伟伟负责店里经营，房租系由被告张伟伟替其交纳，对于这样的事情被告张伟伟不需要向其一一汇报。2013年12月10日，原告（乙方）与徐州矿务集团生活服务经营总公司（甲方）签订书面房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于徐州市泉山区淮海西路段庄新村31号的房屋（建筑面积30平方米）出租给乙方作经营使用，租赁期自2014年1月1日至2017年12月31日，每月租金3500元，如因市政规划拆迁和甲方收回自用上述房屋，甲方将提前一个月通知乙方，双方互不赔偿，乙方可以转租房屋，承租者不得经营噪音大，环境污染大，扰民的行业否则甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方承担等。徐州矿务集团生活服务经营总公司工作人员称：“淮海西路段庄新村31号”又称“徐州市淮海西路301号”、“泉山区榴元小区31号楼下”门面房系由该公司一九八几年在公司土地上预留的消防通道上盖的，没有相关审批手续、登记及房屋两证。2010年前后将上述房屋出租给华谊公司，原告从华谊公司处接手该房屋，该房屋后面还由别人加盖了一部分。房屋交付给原告的时间早于签订合同的2013年12月10日。原告（甲方）还与被告张伟伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、甲方将淮海西路门面房租给乙方使用。2、租赁期限2014年1月1日至2014年12月31日。3、租金4000元/月，按季支付，每季10日前交付。4、乙方不得在房屋内外进行改造及私搭乱建，未经甲方同意，不得转租。5、如因市政规划拆迁，自然灾害等不可抗力，甲方退回乙方未使用期间租金，乙方无条件迁出，双方互不赔偿。合同中张伟伟使用蓝色圆珠笔签名。合同下方处黑色签字笔填写日期为“2013年12月25日”。被告张伟伟对于合同签订日期不予认可，称系2014年9、10月签订，因房屋面临拆迁，所以签合同想坚持一下，到时候领取拆迁补偿相关费用，因第三人孙俊明不在店内，当时让原告代理人联系孙俊明，但其称跟谁签都一样，所以被告就签字了。原告则称，虽然口头约定合同一年一签，但2013年3月31日的合同后来找不到了，同时为了收取房租计算方便就在年底重新签订了合同。2014年6月16日，徐州工商行政管理局泉山分局向第三人孙俊明颁发了320311600199167号营业执照，该营业执照载明：名称为徐州市泉山区嘉嘉车行；类型为个体工商户；经营场所为徐州市淮海西路301号；经营者为孙俊明；注册时间为2009年11月26日；经营范围为摩托车、燃油助力车、电动车零售等。因市政建设需要，上述房屋所在位置被纳入“城市轻轨一号线项目”征收范围内，徐州市泉山区人民政府于2014年8月21日发布《公告》，公告征收期限为自2014年8月21日至2014年9月19日止等。经拆迁部门测量，上述房屋前屋面积为29.135平方米，后屋面积为49.2平方米，西屋面积为27.93平方米，共计106.265平方米，目前因无法确定产权人，拆迁部门尚未对上述房屋签订拆迁协议。现房屋由被告张伟伟、第三人孙俊明管理、控制，被告张伟伟称2014年6、7月份接到拆迁通知，2014年8月因淮海路施工导致门面不能经营使用，2014年10月找到新的门面并迁走，涉案房屋当作仓库使用。第三人孙俊明称第三人在西三环有一处三百平方米的自建房当仓库，所以涉案房屋也未作仓库使用，目前第三人在涉案房屋中安排人看着等待拆迁赔偿。关于涉案房屋的面积问题，原告称前面一间约30平方米，系原告从徐州矿务集团生活服务经营总公司处承租的，后面有三、四间约六、七十平方米，据听说是由原泉山区段庄街道办事处一位姓何的居委会主任加盖的，其将房屋卖给联众公司，联众公司又卖给华谊物资有限公司，华谊物资有限公司又卖给原告。被告张伟伟、第三人孙俊明称涉案房屋前面一间约二、三十平方米，后面有三小间，约二、三十平方米左右，后自己在中间建了二、三十平方米。关于涉案房屋实际承租人及责任承担主体问题，原告称原告与第三人孙俊明并不认识，也从未见过孙俊明，2013年3月31日张伟伟要求原告写成“孙俊明”，也不知道为什么写“孙俊明”，原告见到的一直是张伟伟，经营者也是张伟伟，租金也是向张伟伟收取的，因此承租人为张伟伟而不是孙俊明，原告是按照第二份租赁合同起诉的，相应的法律责任应当由被告张伟伟承担，与孙俊明没有关系，经本院释明询问后，原告坚持认为本案被告为张伟伟，要求被告张伟伟承担法律责任，与孙俊明没有任何关系，不要求孙俊明承担法律责任。本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，相应的权利义务由被代理人承担。本案中第三人孙俊明因经营摩托车需要从欧阳鹏处转租了原告管理、使用的涉案房屋，并支付给欧阳鹏转让费33000元，后通过修改合同的方式，与原告签订了房屋租赁合同并支付房屋押金、租金，并于2014年6月16日以涉案房屋所在地址办理了营业执照，应当认为涉案房屋的实际承租人为第三人孙俊明。原告与孙俊明的租赁合同于2014年3月31日才到期，但被告张伟伟系第三人孙俊明妻子的弟弟，孙俊明雇佣其负责店面日常经营管理，因此即使房屋租金由被告张伟伟交纳，其后系张伟伟与原告签订了房屋租赁合同，在孙俊明并未与原告解除租赁合同并将涉案房屋转租给被告张伟伟的情况下，依然应当认定涉案房屋的实际承租人为第三人孙俊明，被告张伟伟支付租金、在租赁合同中签字的行为均应当认为对第三人孙俊明的代理行为，原告坚持认为涉案房屋承租人为被告张伟伟，而非第三人孙俊明，坚持要求被告张伟伟而非第三人孙俊明承担相应的法律责任无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条之规定，判决如下：驳回原告徐州文景招投标咨询服务有限公司的对被告张伟伟的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告徐州文景招投标咨询服务有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 许春燕审 判 员 张 蕾人民陪审员 苏正军二〇一六年八月二十二日书 记 员 张 蕊 来源：