（2016）皖18民终957号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-01
案件名称
宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司与中国电信股份有限公司泾县分公司、宣城市泾县绿城置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司,中国电信股份有限公司泾县分公司,宣城市泾县绿城置业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终957号上诉人（原审第三人）：宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省宣城市区星隆国际广场22栋6层。法定代表人：张申祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司泾县分公司，住所地安徽省泾县泾川镇云岭路1号。负责人：左波，该公司经理。委托诉讼代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宣城市泾县绿城置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。诉讼代表人：安徽明泉律师事务所（宣城市泾县绿城置业有限公司管理人）。委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。上诉人宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司（以下至判决主文前简称“亚邦小贷公司”）为与被上诉人中国电信股份有限公司泾县分公司（以下至判决主文前简称“泾县电信公司”）、宣城市泾县绿城置业有限公司（以下至判决主文前简称“绿城公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泾县人民法院（2016）皖1823民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人亚邦小贷公司的委托诉讼代理人储有雷，被上诉人泾县电信公司的委托诉讼代理人朱云汉，被上诉人绿城公司的委托诉讼代理人陈飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚邦小贷公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泾县电信公司要求其对“绿城名苑”B幢18号门面房（以下简称“18号门面房”）享有优先取得权的诉讼请求。事实与理由：1、2012年9月14日，泾县电信公司与绿城公司签订的《泾县零公里通信综合机房搬迁协议》中所约定的安置房屋为“原址上拆一还一”，并没有明确具体的房屋，即18号门面房不必然是泾县电信公司的安置房屋。2、绿城公司并非系将18号门面房出售与亚邦小贷公司，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的相关规定处理本案，系适用法律错误。3、泾县电信公司对绿城公司所享有的权利实质为交付房屋之债权请求权，而亚邦小贷公司对绿城公司所享有的请求权系担保物权中的抵押权，故亚邦小贷公司所享有的权利应当优先于泾县电信公司所享有的权利。4、亚邦小贷公司取得抵押权的时间早于将18号门面房确定为安置房的时间。泾县电信公司二审中辩称：1、一审认定事实正确，18号门面房所坐落的位置与泾县电信公司原被拆迁房屋的坐落位置基本一致，符合双方搬迁协议中关于“原址拆一还一”的约定，即18号门面房就是搬迁协议上所约定的安置房屋。2、亚邦小贷公司就18号门面房的抵押期限至2014年9月即到期，即现在亚邦小贷公司已经无权主张行使抵押权。3、虽然绿城公司并非将18号门面房出售与亚邦小贷公司，但其在该房屋上设立抵押的行为本质也是对房屋的处分，故一审法院适用上述司法解释的规定处理本案，适用法律并无不当。请求：驳回上诉，维持原判。绿城公司二审中述称，请求法院依法审查亚邦小贷公司的上诉理由能否成立并依法裁判。泾县电信公司向一审法院起诉请求：确认其对18号门面房享有优先取得权。一审法院认定事实：2012年9月14日，泾县电信公司（甲方）与绿城公司（乙方）签订《泾县零公里通信综合机房搬迁协议》一份，该协议载明：“甲方房屋坐落于交通路，房产证号：房地权泾川20**字第012717号，土地证号：泾国用（2008）第7**号，房产性质：商住。该物业为2楼1底，上2间建筑面积为53.12平方米，底层面积为29.6平方米，合计82.72平方米。……乙方目前需要重新开发甲方上述物业所属区域地块，甲乙双方对该物业达成了原址拆一还一的意向，在乙方开发期间，需甲方对机房进行动迁，并对机房进行二次搬迁，搬迁费用共计863876.29元。双方经友好协商，就上述房产及搬迁费用的置换事宜，订立本合同。第一条、甲方同意将上述物业82.72平方米房屋置换成原址重建的一楼一底临交通路86.4平方米（面积暂定，最终面积以房产测绘部门测定的面积为准）房产，该物业目前承租户迁出工作由甲方承担。……第三条、乙方承诺在2014年12月前，将新房产权证、土地证交付给甲方，在办理手续过程中所发生的税费由乙方承担。乙方在交付给甲方物业时，应确保物业腾空，水、电到位。……”。2014年7月28日，泾县电信公司（甲方）与绿城公司（乙方）签订《泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议》一份，该协议内容如下：“……第一条、根据新旧房屋坐落位置和原协议规定原址置换的原则，经双方现场勘查，确定新房屋临交通路17号门面房，为乙方置换给甲方的房屋资产，该房屋产权归甲方所有，乙方不得再做出售、抵押等资产处置操作。第二条、根据原协议确定结算方式，按照乙方开盘商铺均价2.08万元/平方米作为计价依据，新旧房屋楼上楼下间的面积差部分，分别按上述均价的60%及140%进行结算。……”。2015年9月9日，泾县电信公司与绿城公司签订《关于泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议的变更协议》一份，该协议将2014年7月28日双方所签订的《泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议》的第一条变更为：根据新旧房屋坐落位置和原协议规定原址置换的原址，经双方现场勘查，确定新房屋临交通路18号门面房，为乙方置换给甲方的房屋资产，该房屋产权归甲方所有，乙方不得再做出售、抵押等资产处置操作。该房屋在三个月内交房。其余条款不变。因绿城公司向亚邦小贷公司借款500万元，故绿城公司以位于泾县泾川镇交通路的“绿城名苑”B幢17号、18号等商铺设定了在建工程抵押，并于2013年9月17日办理了抵押登记。一审法院认为，泾县电信公司与绿城公司签订的《泾县零公里通信综合机房搬迁协议》、《泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议》、《关于泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议的变更协议》均系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和社会公共利益，应为合法有效。《泾县零公里通信综合机房搬迁协议》中双方达成了在原址拆一还一的意向，《泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议》中明确约定了绿城公司将位于临交通路的17号门面房作为泾县电信公司的安置房。同时，《关于泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议的变更协议》反映，经双方现场勘查，确定将新建设的临交通路的18号门面房作为置换给泾县电信公司的拆迁安置房屋。绿城公司虽因向亚邦小贷公司借款，并将该18号门面房作为抵押物与亚邦小贷公司办理了抵押登记，但因讼争房屋系属拆迁安置房，故亚邦小贷公司所享有的抵押权不能对抗泾县电信公司作为被拆迁人对安置房所享有的优先取得权。泾县电信公司与绿城公司确定房号的时间虽在案涉房屋办理抵押登记之后，但是：1、泾县电信公司与绿城公司在2012年9月14日就已经达成在原址拆一还一的安置意向，且18号门面房的位置与电信公司泾县分公司被拆迁房屋的位置基本吻合；2、《泾县零公里通信综合机房搬迁补充协议》中所确定的17号门面房也抵押给了亚邦小贷公司；故泾县电信公司请求确认其18号门面房享有优先取得权，符合法律规定。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告中国电信股份有限公司泾县分公司对被告宣城市泾县绿城置业有限公司开发的泾县泾川镇交通路“绿城名苑”B幢18号门面房享有优先取得权。案件受理费80元，减半收取40元，由被告宣城市泾县绿城置业有限公司负担。二审中，亚邦小贷公司向本院提交了《房屋状况附表》（复印件）一份，拟证明其对18号门面房享有抵押权。泾县电信公司质证称：1、该表为复印件，且未提供原件供核对；2、此附表在一审诉讼中即已存在，故不属于二审中的新证据；3、因已超过抵押期限，故现亚邦小贷公司无权主张抵押权。绿城公司对该份证据无异议。泾县电信公司于二审中提交了“绿城名苑”的房屋平面图四张，拟证明18号门面房所在位置与泾县电信公司原被拆迁房屋所在位置一致。亚邦小贷公司质证称：对该四张图纸的真实性、合法性无异议，但是不能达到泾县电信公司的证明目的。绿城公司对该四张图纸的真实性、合法性、关联性均无异议。绿城公司二审未提交新证据。本院对上述证据审查后认为：亚邦小贷公司、泾县电信公司二审所举证据均具真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以认定。经对本案有效证据及当事人一、二审庭审陈述等内容的综合审查，二审对一审认定的案件事实予以确认。另查明：2016年4月12日，泾县人民法院受理了绿城公司的破产清算申请，并指定安徽明泉律师事务所担任绿城公司的管理人。本院认为，本案的争议焦点是：泾县电信公司对18号门面房所享有的拆迁补偿安置权是否优先于亚邦小贷公司所享有的抵押权。本案中，通过绿城公司与泾县电信公司前后签订的搬迁协议、补充协议、变更协议，可以认定案涉18号门面房系绿城公司允诺给予泾县电信公司的拆迁安置房屋。泾县电信公司作为被拆迁人，其对18号门面房所享有的权利来源于其被拆迁房屋，是以物易物的结果，一旦18号门面房建成，并符合交付条件，无论该房是否被抵押，泾县电信公司都能当然取得该房的所有权。亚邦小贷公司关于泾县电信公司对拆迁安置房屋所享有的权利系债权请求权的主张，不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，尽管并非绿城公司将讼争房屋出卖与亚邦小贷公司，而是以该房屋为其债务提供抵押担保，但就行为性质而言，无论是出卖行为还是设定抵押行为，均是拆迁人对安置房屋的物权进行的处分，在法律性质上相同。一审法院比照上述司法解释的精神，确认泾县电信公司对18号门面房享有优先取得权，并无不当。综上所述，亚邦小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡德明审判员 谢 贞审判员 周宏韬二〇一六年八月二十二日书记员 熊彩虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……