（2016）京0113民初7236号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张立新等与马继奎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张金栋,张丽玲,张丽萍,张立英,张立新,张丽香,马继奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初7236号原告张金栋，男，1951年12月5日出生，身份号码：×××。原告张丽玲，女，1955年12月5日出生，身份号码：×××。原告张丽萍，女，1958年3月29日出生，身份号码：×××。原告张立英，女，1961年1月6日出生，身份号码：×××。原告张立新，男，1968年1月12日出生，身份号码：×××。原告张丽香，女，1968年7月28日出生，身份号码：×××。被告马继奎，男，1968年11月5日出生，身份号码：×××。委托代理人李存明，北京市环亚律师事务所律师。委托代理人徐春凤（马继奎之母），1944年8月3日出生。原告张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香与被告马继奎农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘筠独任审判，公开开庭进行了审理。原告张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香，被告马继奎及其委托代理人李存明、徐春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香共同诉称：2002年2月15日，原、被告签订《宅基地及地面房屋使用权买卖协议》，该协议约定，涉案宅基地及地上物（房屋9间，约150平方米）使用权归被告所有，被告支付原告人民币贰万捌仟元整。理由：1.上述宅基地买卖协议签订时，因原告对农村集体所有制宅基地取得、转让等相关法律法规缺乏充分必要的了解，对农民宅基地的法律性质知之甚少，亦未向政府相关职能部门报告并获得批准，即与被告签订了该协议，现在认识到该买卖协议违反了农民依法拥有的宅基地及房屋不得出售给本集体组织以外的人员的法律规定。2.上述买卖协议时由张立新与马继奎签署的，该宅基地使用权所有人张佐恒及其配偶王瑞英已经离世，他的六个子女即六原告同时为其合法继承人，张立新无权私自做主决定相关宅基地使用权的买卖。综上，要求：1.判令原告张立新与被告马继奎签订的《地契》无效；2.被告马继奎返还位于北京市顺义区牛栏山镇×村×路×号院落内的房屋；3.诉讼费由被告负担。被告马继奎辩称：不同意原告的诉讼请求。马继奎的户口性质是农业，国家禁止城镇户口居民到农村购买房屋，被告购买的房屋是其唯一住房，如果认定无效被告一家人将居无定所。原告违背诚信原则，其诉讼的目的不是为了要回房屋居住，而是因为农村房屋增值获取利益。被告在购买涉案房屋以后增加了地上物，包括东厢房和南倒座，对房屋进行了地面硬化及装修，在新增装修部分未解决的情况下，不宜返还房屋。经审理查明：张佐恒、王瑞英系夫妻关系，二人育有六名子女，分别为长子张金栋、次子张立新、长女张丽玲、次女张丽萍、三女张立英、四女张丽香。张佐恒、王瑞英分别于1995年、2006年去世，二人生前均未留有遗嘱。张佐恒系北京市顺义区牛山镇×村×路×号的宅基地使用权人。2000年9月24日，张立新作为卖方与马继奎作为买方签订《地契》，约定：“顺义区牛山镇×大队张立新愿将父亲遗产卖给相各庄大队村民马继奎，房产总面积四佰零捌平方米，上房六间，相房三间，具体见张佐恒的正式房产证，即集体土地建设用地使用证。经双方协商合款贰万捌仟元整。空口无凭，立字为证。”签订《地契》后，双方付清房款、交付房屋。后马继奎入住涉诉房屋至今，马继奎称其对诉房屋进行过装修和新建。经查，马继奎在购买涉诉房屋时系农业居民户口，户籍所在地为北京市顺义区牛山镇×村。经询，张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香称涉诉房屋为1986年所建，所有权人为张佐恒，张立新出售涉诉房屋时并未征得王瑞英及其他兄弟姐妹的同意。案件审理中，经询问，马继奎表示在法院认定《地契》无效的情形下，由此引发的相关损失赔偿问题不在本案中处理。上述事实，有双方当事人的陈述、《地契》、户口本等证据在案佐证。本院认为：农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，马继奎在购买涉诉房屋时并非禾丰村集体经济组织成员，故其无权享有该集体经济组织的宅基地使用权。马继奎在购买涉诉房屋后，未在相关政府部门办理集体土地使用权变更登记手续。在房地一体的格局下，张立新、马继奎签订的《地契》在处分涉诉房屋的同时也处分了宅基地使用权，违反了相关法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉房屋所在宅基地的使用权人为张佐恒，张佐恒、王瑞英已去世，张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香六人作为张佐恒的继承人共同起诉马继奎，请求法院依法确认张立新与马继奎间签订的《地契》无效、要求马继奎返还涉诉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。马继奎之抗辩理由，于法无据，本院不予采信。至于因《地契》无效而引发的相关损失赔偿纠纷，马继奎明确表示其另行解决，故本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张立新与被告马继奎于二〇〇〇年九月二十四日签订的《地契》无效；二、被告马继奎于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区牛山镇×村×路×号院落内的房屋返还给原告张金栋、张丽玲、张丽萍、张立英、张立新、张丽香。案件受理费三十五元，由被告马继奎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 刘 筠二〇一六年八月二十二日书 记 员 赵文鑫