（2016）粤1284民初735号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-19
案件名称
四会市龙华豪庭业主委员会与廖建敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四会市龙华豪庭业主委员会,廖建敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第三十六条，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初735号原告四会市龙华豪庭业主委员会，住所地：四会市。委托代理人叶金泉。被告廖建敏，女，汉族，住四会市城中区。公民身份号码：×××0043。委托代理人钱金娇，女，汉族，××年××月××日出生，住四会市城中区。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶金泉、被告的委托代理人钱金娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：四××市××区新风路四十座至四十七座龙华豪庭小区于2012年6月22日依法成立了四会市龙华豪庭业主委员会并实行自主管理小区，经业主大会决议通过小区的物业管理费收费标准为按物业使用面积，每月每平方米0.8元，并从2012年7月份开始实施收费。被告在四会市龙华豪庭小区内名下的物业四会市城中区新风路四十四座20号（龙华豪庭E2座202房），建筑面积108.14平方米，每月物业管理费86元，欠费期间为2013年3月至2014年8月共18个月，共欠物业管理费1548元。现原告是没有任何工资劳务费支付给业委会主任叶金泉，由于被告没有尽业主义务准时缴交其产权名下的物业管理费用造成本次诉讼，因此增加了业委会主任叶金泉的劳动工作压力，从做起诉材料到立案开庭结案等整个过程加起来占用十天劳动时间，按原来管理物业小区的报酬计算要求补偿本次起诉差旅费（含起诉资料工本费，出行车辆油费支出等）合共500元。原告按业主大会规定自主管理龙华豪庭小区物业管理，被告没有履行业主的缴费义务，原告多次在小区公共宣传栏发告示向被告催缴拖欠的物业管理费，未有效果。据此，请求判令被告：1、支付原告物业管理费1548元；2、承担本案诉讼费；3、支付原告代表起诉本案差旅费500元。原告递交证据如下：1、四会市龙华豪庭业主委员会备案表，证明原告依法成立业主委员会，经住建局备案；2、四会市龙华豪庭业主大会议事规则，证明议事规则约定物业管理费的收费标准，以及是按照使用面积收取管理费；3、四会市龙华豪庭缴费单，证明被告从业主委员会成立后到2013年2月之前一直有缴纳管理费；4、四会市龙华豪庭企业财务会计报表，证明被告从2013年3月至2014年8月，总共欠费1548元；5、收入证明、业委会工作人员工资欠发表，证明由于被告欠费导致此次诉讼，增加原告代理人的劳动支出和时间，所以要求被告支付500元差旅费；6、四会市龙华豪庭业主公约，证明成立业主大会、制定公约，如被告欠管理费业委会有权追讨；7、四会市（2015）肇四法民一初字第883号民事判决书，证明原告对被告起诉的诉讼主体资格得到法院的审查和认可；8、被告人身份证，证明被告的主体资格；9、不动产档案证明，证明涉案房屋的坐落地、面积以及权属。被告廖建敏答辩称：我没有与原告签合同，原告没有依据告我，原告一手遮天的收费，原告说公平公正，但是公章和钱都是自己拿了，也没有开业主委员会会议。每一样都是原告拿着，原告收了物业费后，说三个月后公开数目，最后也没有公开，数目不清楚。原告管理的小区车辆乱停，卫生随便乱扫，原告方的搞卫生的人说我没有交物业费，也不扫我的门口。在2013年-2014年小区有保安，但是都是老人，原告的服务不到位，数目也不清晰，原告说收取的停车费用于维修基金，也不知道钱去了哪里，所以我不同意缴费。由于我不交物业费，原告就把大门的门换了，我们无法进去，连楼梯的对讲机也不行了。所以我不同意交物业费和差旅费，差旅费没有依据。被告廖建敏没有提交证据。经审理查明：四会市龙华豪庭小区位于四××市××区新风路，总建筑面积32254.15㎡，总套数为401套，2012年6月26日经四会市住房和城乡建设局批准成立了四会市龙华豪庭业主委员会。四会市龙华豪庭业主委员会于2012年6月22日制作的《龙华豪庭业主大会议事规则》载明：“每一位业主每月每平方米建筑使用面积交纳0.8元管理费”。四会市龙华豪庭业主委员会成立后，被告曾按0.8元／㎡的标准缴纳物业管理费至2013年2月。原告诉称被告名下的四会市城中区新风路四十四座20号房屋的建筑面积为108.14平方米，每月物业管理费86元，原告欠交2013年3月至2014年8月的物业管理费共1548元。原告诉称其现没有向代理人叶金泉支付工资劳务费，主张按原来管理物业小区的报酬要求被告支付原告代理人因本次诉讼差生的差旅费（含起诉资料工本费、出行车辆油费支出）500元。另，根据已经生效的（2015）肇四法民一初字第883号民事判决书查明，四会市龙华豪庭小区自2012年7月起由四会市龙华豪庭业主委员会聘请保安和保洁员进行管理至2014年8月。2014年8月后四会市龙华豪庭业主委员会停止了对四会市龙华豪庭小区的物业管理。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》及《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》的规定，业主委员会在物业管理纠纷的民事诉讼中可以提起诉讼或作为被告参加诉讼，故原告依法设立并经备案，具有本案诉讼主体资格。原告在对四会市龙华豪庭小区进行物业管理过程中，聘请了保安、保洁员等，履行对小区管理的职能，支付聘请员工的工资及各项管理费用。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然原告未与被告签订物业服务合同，但被告已实际享受了物业管理服务，四会市龙华豪庭业主委员会成立后，被告也曾缴纳物业管理费至2013年2月，其与原告构成了事实上的物业管理关系。由于原告的管理行为是为全体业主服务的，被告作为小区业主之一，接受了原告提供的公共卫生、安全保卫等相应服务，理应支付相应的物业服务费，否则就违背了权利与义务对等原则，对已付费的其他业主也是不公平的。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应该支付物业管理服务的对价。对被告提出的账目不清等问题，如认为原告侵害其合法权益的，被告可以在搜集相关证据后另行起诉解决。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告未能提供相关的依据证明其具有拒绝缴纳物业管理费的正当理由。原告所收取的管理费标准在《龙华豪庭业主大会议事规则》中已经载明，该规则在备案时也已经向相关部门提交，对全体业主有约束力，被告也在业主委员会成立后按0.8元／㎡的标准缴纳物业管理费至2013年2月，故本院对原告主张被告按0.8元／㎡的标准缴纳2013年3月至2014年8月的物业管理费共1548元的诉求予以支持。原告诉称现在业委会没有支付工资劳务费给业委会主任叶金泉，被告未准时缴纳物业管理费造成本次诉讼从而增加叶金泉的劳动工作压力，主张按原来管理物业小区的报酬计付差旅费（含起诉资料工本费，出行车辆油费支出等）合共500元。本案是原告与被告的物业服务合同纠纷，叶金泉作为原告的代理人，其履行业委会职责的报酬不属于本案审理的范围，叶金泉对此可另寻途径主张权利。原告未能提供相关的依据证明上述差旅费（含起诉资料工本费，出行车辆油费）等费用的支出，故本院对原告主张的500元差旅费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖建敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市龙华豪庭业主委员会支付2013年3月至2014年8月的物业管理费1548元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告廖建敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 周忠海审判员 夏睿娜二〇一六年八月二十二日书记员 何倩仪 关注微信公众号“”