（2016）皖0103民初1047号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-28
案件名称
安徽信联物业服务有限公司与方小松、方迎松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽信联物业服务有限公司,方小松,方迎松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初1047号原告：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场101-3室。法定代表人：巫自兰，总经理。委托代理人：郑大为，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。被告：方小松，男，1977年10月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。被告：方迎松，男，1973年1月27日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。上述二被告共同委托代理人：王贤强，安徽宪达律师事务所律师。原告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联公司）诉被告方小松、方迎松物业服务合同纠纷一案，由安徽省铜陵市铜官山区人民法院移送本院。本院于2016年2月14日立案后，方迎松在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法作出裁定，驳回其管辖权异议。后本案依法由审判员陆翠玲适用简易程序于2016年6月3日第一次公开开庭进行了审理，原告信联公司的委托代理人吴婷婷，被告方小松、方迎松的共同委托代理人王贤强到庭参加诉讼，后于2016年8月18日第二次公开开庭进行了审理，原告信联公司的委托代理人郑大为到庭参加诉讼，被告方小松、方迎松经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信联公司向本院提出诉讼请求：1、方小松、方迎松共同向信联公司支付物业管理费16422.4元（自2014年9月1日起暂计算至2015年12月1日，此后物业管理费继续计算至物业服务终止时）；2、方小松、方迎松向信联公司支付违约金9699.5元；3、本案诉讼费用由方小松、方迎松承担。事实与理由：信联公司系铜陵置地财富广场商住楼物业服务企业，方小松、方迎松系财富广场业主。2011年1月19日，信联公司与方小松、方迎松签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定信联公司为财富广场A（261.12平方米）提供物业管理服务。该协议第四条第一款约定方小松、方迎松每月10日前交纳当月物业管理服务费。第二款约定物业服务费用由方小松、方迎松按照其拥有物业的建筑面积每月每平方米3.8元。第九条第四款约定，如方小松、方迎松违约未交纳物业管理服务费，应自逾期之日起按每千分之三交纳违约金。现信联公司持续为方小松、方迎松提供物业管理服务，但自2014年9月1日起方小松、方迎松未支付物业管理服务费。现信联公司已向方小松、方迎松书面催款，但方小松、方迎松未予理睬，信联公司因此诉至法院。方小松、方迎松共同辩称：1、信联公司诉请不符合法律规定，信联公司未按照物业服务协议约定的义务履行房屋公共部位的维护和修缮；2、信联公司也并未按照现有的法律规定向方小松、方迎松督促催缴义务。本院经审理认定事实如下：方小松、方迎松系安徽省铜陵市置地财富广场业主，房屋建筑面积为269.12平方米，房屋类型为写字楼（办公）、商业。2011年1月19日，方小松、方迎松与信联公司签订的《前期物业管理协议》约定：物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；秩序维护；交通秩序与车辆管理；房屋装饰装修管理。物业服务标准按建筑面积住宅3.8元每月每平方米，每月10日前缴纳当月费用。信联公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，方小松、方迎松有权要求该公司限期改正，逾期未改正给方小松、方迎松造成损失的，该公司承担相应的违约责任。方小松、方迎松违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，信联公司有权要求方小松、方迎松补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。方小松、方迎松自2014年9月1日起未向信联公司缴纳物业费，信联物业公司经书面催要未果，诉至法院。关于方小松、方迎松抗辩称信联公司未履行房屋公共部位的维护和修缮，其于2013年9月3日向信联公司反映室外中央露天花坛平台上雨水落水管内散发异味的问题，信联公司认为散发异味系开发商设计问题，其已向开发商反馈，并于2015年5月22日协助开发商将管道改为S弯管道，其为此提交了质保期内维保工程及设备保修处理单、照片、开发商出具的情况说明予以证明，故本院认定信联公司已对方小松、方迎松报修的问题作出处理，履行了物业服务义务。关于方小松、方迎松抗辩认为信联公司未履行催要义务，信联公司为此提交了催款函和照片打印件，方小松、方迎松认为该催款函并未送达给方小松、方迎松，不能证明对方小松、方迎松进行了催要。从信联公司提交的证据来看，其系将催款函张贴在天强装饰工程有限责任公司的门上，方小松、方迎松庭审中确认涉案房屋系由案外人铜陵天强装饰工程有限责任公司使用，故本院认为信联公司通过在涉案房屋上张贴催款函的方式履行了书面催要义务。本院认为：方小松、方迎松与信联公司之间存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。信联公司提供了物业服务，方小松、方迎松作为业主应当依据国务院物业管理条例的规定及双方物业服务协议的约定，及时主动向信联公司交纳物业服务费。方小松、方迎松自2014年9月1日起未交物业费，应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。方小松、方迎松抗辩其不交物业费的理由是信联公司未履行物业服务义务，即使信联公司存在不完全履行物业服务义务的行为，方小松、方迎松可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，故本院对方小松、方迎松的上述抗辩不予采信。方小松、方迎松应向信联公司交纳其拖欠的2014年9月1日至2015年12月1日期间的物业费15339.84元（3.8元／平方米／月×269.12平方米×15个月）。鉴于信联公司在2013年9月3日收到报修申请后，直至2015年5月22日才将报修的问题作出处理，故本院对于信联公司主张违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告方小松、方迎松于本判决生效之日起十日内向原告安徽信联物业服务有限公司支付2014年9月1日至2015年12月1日期间的物业费15339.84元；二、驳回原告安徽信联物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，减半收取计227元，由安徽信联物业服务有限公司负担135元，方小松、方迎松共同负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 陆翠玲二〇一六年八月二十二日书记员 王 盼附：本判决适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”