（2016）内05民终1267号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-30
案件名称
姜涛、赵鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜涛,赵鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内05民终1267号上诉人（原审被告）姜涛，女，1973年12月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委��代理人李涛，内蒙古典鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵鑫，男，1993年2月21日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市奈曼旗。委托代理人ＸＸ，内蒙古大尚律师事务所律师。上诉人姜涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院做出的（2015）奈民初字第4216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。原审认定，2015年2月9日姜涛与赵鑫签订房屋租赁合同，该合同约定姜涛将坐落于某某小区的砖混结构的房屋出租给赵鑫用于办公、培训。租赁期限为两年，自2015年2月16日起姜涛将房屋交付给赵鑫使用，至2017年2月16日收回。第一年租期的租金为30000元。该合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，赵鑫将第一年的房屋租金30000元���付给姜涛，同时向姜涛交纳2000元押金，并于2015年3月11日向姜涛交纳了1000元物业费。现原告诉至本院称，因姜涛无权出租该房屋，导致2015年7月10日诉争房屋被原房主收回，现原告要求确认原被告双方于2015年2月9日签订的房屋租赁合同2015年7月11日至2017年2月16日租期部分无效，同时要求被告返还原告租赁房屋租金18164.38元【30000元÷365天×221天（2015年7月11日至2016年2月15日）】、押金2000元、装修费800元、物业费1000元，以上各项合计21964.38元。另查明，本案诉争房屋系姜涛在王某某处租赁而来，但姜涛在本案的审理过程中未向本院提供其与王某某签订的租赁合同。原审认为，本案诉争房屋被告姜涛自认系其在王某某处租赁而来，但姜涛未向本院提供证据证明其对诉争房屋具有转租权及转租的期限在其原承租期限内，即被告姜涛未能提供证据证明其对诉争房屋具���处分权，故原告要求确认其与姜涛于2015年2月9日签订的房屋租赁合同2015年7月11日至2017年2月16日租期部分无效的诉讼请求成立，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求姜涛返还的租赁费、押金、物业费的诉讼请求成立，予以支持，至于原告请求的装修费，因不能证明该装修费与本案具有关联性，对原告主张的装修费不予支持。被告姜涛抗辩其与原告签订房屋租赁合同的行为系代表内蒙劳联人力资源有限责任公司履行的职务行为，但被告提供的证据不足以证明其抗辩主张，且其与原告签订的房屋租赁合同中载明系被告自有房屋，如果被告的抗辩主张成立，被告可以向原告承担责任后向内蒙古劳联人力资源有限责任公司另行追偿，综上，对被告的抗辩主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、原告赵鑫与被告姜涛于2015年2月9日签订的房屋租赁合同部分无效；二、被告姜涛于本判决生效后立即向原告赵鑫返还租赁费、押金、物业费合计21164.38元；三、驳回原告赵鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告赵鑫负担20元，由被告姜涛负担530元。上诉人姜涛不服原审判决上诉的主要理由是：一、原审认定事实不清。上诉人虽然以自己名义与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，但涉案房屋系案外人某某公司所租赁，并于2014年7月10日签订了《房屋出租合同》，当时上诉人系案外人某某公司法定代表人，上诉人的转租权来源于某某公司，上诉人系执行职务行为，对涉案房屋具有处分权。故被上诉人非本案适格主体，且双方签订《房屋出租合同》有效；二、原审判令返还租赁费、物业费具体金额无证据予以证明。综上，请求二审法院：撤销（2015）奈民初字第4216号民事判决；本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人赵鑫答辩表示服从原判。经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人出示证据一、房屋出租合同一份，拟证明本案争议房屋系某某公司与案外人王某某签订的，上诉人与被上诉人签订合同系履行职务行为，被上诉人以上诉人为诉讼主体错误；证据二、营业执照一份，拟证明上诉人在与被上诉人签订合同时系某某公司法定代表人；证据三、工商档案信息一份，拟证明上诉人系某某公司股东，其中自然人股东还有案外人刘某某；证据四、某某公司证���一份，拟证明上诉人与被上诉人签订合同系单位行为，并且将租金已经交付某某公司；证据五、被上诉人赵鑫、案外人郭某某证明一份，拟证明租赁纠纷与上诉人无关，由某某公司股东刘某某给被上诉人出具了欠据，并且被上诉人承诺撤诉。被上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份证据不能证明上诉人有权出租涉案房屋，合同未加盖公司公章，亦不能证明系公司行为，应系上诉人个人行为；对证据二的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性；对证据三的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性；对证据四的真实性、合法性、关联性具有异议，案外人刘某某不是法定代表人，被上诉人在上诉人处租赁涉案房屋，不能因此证明将出租方认定为公司；对证据五的真实性有异议，被上诉人没有签过该份证明，案外人��某某签订该份证明未经被上诉人授权，该份证据与本案不具有关联性。经本院综合认证认为，对证据一，因该份证据仅能够证明案外人某某公司承租涉案房屋的事实，但对上诉人所主张事项不具证明力，故仅对该份证据的真实性、合法性予以采信；对证据二、三，因该两份证据与本案均不具有关联性，故对该两份证据不予采信；对证据四，因该份证据的内容未能体现上诉人出租涉案房屋的行为与某某公司具有关联性，对上诉人所主张事项不具证明力，故对该份证据不予采信；对证据五，因被上诉人对该份证据的真实性不予认可，亦未就本案向人民法院申请撤诉，故对该份证据不予采信。本院认为，上诉人以自己名义与被上诉人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，并为被上诉人出具房屋租金、押金及取暖费的收据。上诉人主张其出租涉案房屋及收取上述款项的行为均属为案外人某某公司履行职务的行为，但其未能提供有效证据予以证明，亦未能举证证明在订立合同时被上诉人知道上诉人系受托处分涉案房屋。故应当认定系上诉人对涉案房屋进行处分。因上诉人对涉案房屋不具有处分权，房屋所有权人在本案双方当事人所签订合同履行至2015年7月10日时要求被上诉人搬离涉案房屋，据此应当认定为房屋所有权人对于合同已经履行部分的追认行为，该合同部分有效。对于合同未履行部分，因房屋所有权人未进行追认，上诉人亦未获得处分权，故该合同部分无效。综上，上诉人主张其向被上诉人出租涉案房屋属履行职务行为，且双方所签订《房屋租赁合同》全部有效的上诉理由不能成立。因双方所签订《房屋租赁合同》部分无效，故对于合同未履行部分所获得款项应当予以返还。因上诉人认可向被上诉人收取房屋租金、押金及取暖费的事实，且对于被上诉人所出示收据无异议，故原审所认定上诉人应当返还被上诉人所支付租赁费、物业费的金额符合本案实际。上诉人主张原审判令返还租赁费、物业费具体金额无依据的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元由上诉人姜涛负担。本判决为终审判决。审判长 刘景国审判员 王琳琳审判员 郑旭然二〇一六年八月二十二日书记员 白雪松 来源：百度“”