（2014）临民初字第1018号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-08-28
案件名称
江西抚州四友房地产开发中心与王清珠合同纠纷一审民事判决书
法院
抚州市临川区人民法院
所属地区
抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西抚州四友房地产开发中心,王清珠
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第1018号原告：江西抚州四友房地产开发中心。法定代表人周跃，总经理。委托代理人曾志宏，江西抚仁律师事务所律师（代理权限一般代理）被告：王清珠，女，1934年12月17日出生，汉族，临川区人，住临川区羊城路35）委托代理人：余辉，抚州光大法律服务所法律工作者（代理权限一般代理）原告江西抚州四友房地产开发中心（以下简称四友房地产中心）诉被告王清珠合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1997年,原告与原临川区供销社临川区兵马××以四四友彩棚厂集资房的名义进行合作建房，因在建房屋受到相邻平房的六户人家无故阻扰，影响施工的正常进行，经城管支队出面协调达成和解意见，即原被告等几位业主达成了置换房协议，原告以在建房屋与被告的平房进行置换，协议签订后，原告如期将房屋及其产权证交给被告，但被告以新房装修无法腾房为由暂不交付平房，考虑被告的实际情况，原告同意给被告2个月的装修时间，但被告等人利用原告外出投资未在抚州的事实，以各种理由拒不交房。2008年上半年，原告再次委托梁新华办理收房一事，但仍遭到被告等人的无理拖延。被告拒不交房的行为严重损害原告的合法权益，现起诉要求被告立即返还原告所有的位于兵马巷26号的平房一套并赔偿原告经济损失（原告房屋被占有期间的租金）14000元人民币，诉讼费由被告负担。被告辩称：1、原告无诉讼主体资格，2001年9月4日江西抚州四友房地产开发中心就被工商部门吊销。根据《中华人民共和国公司法》第181条、184条等规定和国家工商行政管理局《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第10条“企业被吊销营业执照的，其法人资格或经营资格终止。”原告在2001年9月4日其经营资格就没有了，不能再进行经营活动。抚州市四友房地产开发中心与被告签订协议时间为2002年3月20日。原告与抚州市四友房地产开发中心不是同一个公司，原告不是本案合同的相对方，没有诉讼主体资格。2、置换旧房被告已购回，原告起诉没有事实依据。签订置换协议以后，原告已按协议如期交房，并办理了产权证给被告，被告在2003年就交清了差价和办理产权证款，且按协议空出旧房，但没人接收，直到2008年，梁新华手持周跃的委托书要求被告给付租金，被告当时要求购买，梁新华随即同意，因是旧房，价值不高，经与梁新华协商购回了旧房，梁新华随即出具了处理协议书，保证“从此以后任何人不能找麻烦包括周跃在内”“处理结果旧房新房已经结清”，梁新华同时出具收条，将协议书原件归还被告。现两份协议书均在被告处，原告无权主张房屋所有权。3、原告起诉已过诉讼时效。2002年3月20日签订的协议规定抚州市四友房地产开发中心如期交房并办理房产证，被告按约定在2003年8月交清差价并取得房产证，抚州市四友房地产开发中心并未就旧房提出任何主张，协议最终履行时间应计算至2003年10月，原告在此期间就要主张自己的权利，2008年6月28日原告已购回了旧房，置换协议书已经取回，两份原件均在被告手中，原告在法定期限内未提出任何异议，现已过去六年多，现原告起诉明显已过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告四友房地产中心成立于1997年10月27日，法定代表人周跃。1999年原告四友房地产中心与原临川区供销社以四友彩棚厂集资房的名义合作建房，地段临川区兵马××号号。因在建房屋在王清珠等人居住的房屋隔壁即兵马巷26号，双方发生纠纷。经协调，原告四友房地产中心（甲方）与兵马巷26号住户王清珠等（乙方）于2002年3月20日签订以旧房换新房的协议书，协议主要约定如下：1、王清珠同意四友房地产中心按原有八户换新房各一套，面积每套60平方米不找差价指一楼，东边一楼72平方米不找差价；2、新房超出60平方米的面积部分及楼层关系找差价给四友房地产中心，一楼、七楼380元每平方，二楼、六楼405元每平方；3、四友房地产中心负责办理新居的房产证及旧证换新证，其费用由王清珠负担。4、该房竣工后，经有关部门验收合格，四友房地产中心应立即通知王清珠接房，王清珠接新房后在一星期内付差价款给四友房地产中心。5、四友房地产中心应在协议签约之日起三个月内交给王清珠新居。王清珠在领到新居房产证后一个月内搬出旧房并同意拆除旧房。四友房地产中心法定代表人周跃及王清珠在协议上签名，该协议一式两份，四友房地产中心、王清珠各持一份。协议签订后，王清珠于2002年1月14日缴纳房屋差价及办证费用共计16400元，四友房地产中心亦将新房（坐落于兵马巷28号）交给王清珠，王清珠取得新房后不久将兵马巷26号旧平房空出。8年3月14日，四友房地产中心法定代表人周跃与其员工梁新华签订授权委托书，约定周跃授权梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款，并约定在处理之中不要通过周跃本人。2008年6月23日梁新华持以上授权书及2002年3月20日以旧房换新房的协议书原件找王清珠，告知王清珠可以回购旧平房，并与王清珠签订处理协议书，内容为：据兵马巷26号旧房换新房28号，新房因周跃没处理完的事，现周跃授权给梁新华全权处理清楚，以后任何人不能找麻烦包括周跃在内，处理结果旧房新房全结清”。处理下方还附有梁新华的身份证信息。2008年7月6日梁新华向被告出具了证明一份，内容为“我于2008年6月28日拿周跃给的授权书到兵马巷26号处理六户占周跃房屋事宜，通过商量，六户分别交给我如下款数：。杨小（晓）如（王清珠儿媳妇）人民币6000元整。“此后，王清珠重新入住旧平房。四友房产中心庭审中认可梁新华收取王清珠款项6000元，但主张此款系梁新华代其收取旧房租金。四友房产中心未提供协议书原件，王清珠提供了两份协议书原件。另查另查明，王清珠的配偶黄聪仁系原临川市副食品公司职工，1993年病故，涉诉临川区兵马巷26号旧平房系临川市副食品公司的单位宿舍，1992年左右分配给黄聪居住，后参加房改取得部分房产证，该房建筑面积37.25平方米。王清珠委托代理人庭审承认签订房屋拆迁安置补偿合同得到子女的认可，且向梁新华交纳6000元回购旧平房的人系王清珠儿媳妇杨晓如。以上事实，有原告提供的企业信息表一份、法人代表身份证明书一份、协议书复印件一份、房产登记复印件一份、谈话记录一份、调查笔录一份、通知书一份、授权委托书一份、证明一份、2013年12月20日开庭笔录一份、被告提供的协议书原件两份、处理协议一份、收条一份以及原被告方的当庭陈述等证据在卷,经庭审质证,足以认定。本院认为，兵马巷26号房系临川市副食品公司的单位宿舍，黄聪仁作为该公司的职工参加房改后取得部分产权的房产证，黄聪病故后，原告四友房地产中心与黄聪仁配偶即被告王清珠于2002年3月20日签订了房屋拆迁安置补偿合同，系双方真实意思表示，且双方已按合同履行各自义务，王清珠按置换协议取得兵马巷28号房屋一套，也如期搬出兵马巷26号旧平房，该合同双方均已履行完毕。因四友房地产中心未及时拆除旧平房，又于2008年向其员工梁新华出具书面授权委托书，委托梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款且不须通过周跃本人。后梁新华持该委托书即旧房换新房的协议书原件找到王清珠，收取王清珠房款6000元后将协议书原件交给王清珠并出具“旧房新房全部结清”的处理协议，此一系列行为致使王清珠完全有理由相信，梁新华系代表四友房地产中心回购旧平房，梁新华的行为已构成表见代理，其行为责任应由被告即被代理人即四友房地产中心承担。因此，王清珠向四友房地产中心支付对价6000元将原旧平房购回，双方形成新的买卖合同关系，该旧平房的产权又恢复到置换前的状态，四友房地产中心无权要求王清珠返还旧平房。四友房地产中心主张梁新华收取王清珠6000元系代为收取旧平房租金的行为，因四友房地产中心未提供相应的租赁合同或其他证据证实，对其主张，不予支持。2002年3月20日王清珠与原告四友房地产中心签订房屋拆迁安置补偿合同后至今黄聪仁、王清珠的子女均未提出异议，且向梁新华交纳6000元回购旧平房的人系王清珠儿媳妇杨晓如，应视为黄聪仁、王清珠的子女对王清珠签订房屋拆迁安置补偿合同这一行为的认可。现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江西抚州四友房地产中心的诉讼请求。案件受理费120元由原告江西抚州四友房地产中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 万淑萍人民陪审员 姜功田人民陪审员 曾惠士二〇一六年八月二十二日书 记 员 饶绍星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自