（2016）粤1702民初1166号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-24
案件名称
阳江市国土资源局与黄诗钦、陈积强建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市国土资源局,黄诗钦,陈积强
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初1166号原告（反诉被告）：阳江市国土资源局。住所地：阳江市。法定代表人：关石，该局局长。委托代理人：冯学成。委托代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄诗钦，男，汉族，住阳江市海陵岛试验区。公民身份号码：×××4817。委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。委托代理人：梁伦，广东众君法律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈积强，男，汉族，住阳江市海陵岛试验区。公民身份号码：×××5773。委托代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师；委托代理人：梁伦，广东众君法律师事务所律师。原告（反诉被告）阳江市国土资源局诉被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年10月9日，本院作出（2015）阳城法闸民初字第318号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服提出上诉，2015年12月30日，阳江市中级人民法院作出（2015）阳中法民一终字第800号民事裁定，撤销原裁定，指令本院对本案进行审理。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，原告阳江市国土资源局的委托代理人黄成献；被告黄诗钦、陈积强的委托代理人李柏桦、梁伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳江市国土资源局诉称：原告与被告在2012年12月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002012B00443）一份，合同约定：原告出让位于阳江市市区××江北路、创业路××29954㎡的国有土地使用权给被告，土地出让价款8800万元，自合同签订之日起2日内，一次性付清土地出让价款，不能按期支付的，每日按延迟支付款项的1‰向原告支付违约金。合同签订后，被告在合同约定的付款期限内支付土地出让价款1700万元，余款7100万元没有按期支付。其中，被告在2013年1月16日付款2000万元，2013年2月1日付款2300万元，2013年2月7日付款800万元，2013年3月6日付款1000万元，2013年3月11日付款1000万元。按各期付款实际延期天数计算，被告应支付原告逾期违约金285.2万元（计至2013年3月11日止）。该违约金经原告多次催收，被告仍不支付，故原告向本院起诉，请求判令：1、被告支付原告延期付款违约金285.2万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强辩称：1、原告在诉状里没有具体说明违约金是如何计算出来的，没有计算的公式；2、原告要求按日千分之一支付违约金，过高，大大高于银行利息。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄诗钦、陈积强诉称：反诉被告只耿记着我们迟了那么几日支付土地出让价款的事实，却完全忘了或者忽视了其未能按期交付土地以及该地至今未能达到使用条件的违约事实。双方于2012年12月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，除了有反诉被告在《民事起诉状》中引述的约定外，还有这样的明确规定：“第六条出让人同意在2013年3月27日前将出让宗地支付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件”“第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。”“第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。”然而，反诉被告至今未能交付土地，我们也未能占有、使用该地。到了合同约定的交地日期后，反诉原告以自己的关连公司——阳江市丰源房地产有限公司后更名为阳江市宏华房地产有限公司的名义进场清理、平整土地，但多次均遭到马曹部分村民以该土地还有纠纷及征地补偿未结清为由进行阻挠，而未果。2013年5月初，我们进场清理、平整土地，与马曹村的一百多名村民赶来阻挠，有的阻止我们的铲车开动，有的阻挠我们工人开工，致我们的进场工作被迫叫停。2014年1月11日，我们又进场欲清理、平整土地，遭到马曹村第一、第二村民小组（一队、二队）村民约40多人的暴力围攻，阻挠，差点发生械斗的群体性激化事件，后经我方报警，城北派出所及城北街道办事处的有关人员到场劝解，最后在我方停止施工退出现场的情况下，事态才得以平息。同年1月13日，城北街道办事处召集各方调解，出席的有阳江市国土局用地科陈义科长，城北街道办的领导以及维稳办、司法所的有关人员，以及村民代表7人和我方代表等，会议由于村民坚持己见、态度强硬而没有结果。为此，城北街司法所向有关方面写出了《关于马曹一、二队部分村民与阳江市宏华房地产有限公司土地权属纠纷的调查情况汇报》，我方也向阳江市国土资源局作出了《关于我公司竞买位于新江北路北、创业路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》（城北街道办亦在此加著了情况说明），向被反诉人说明该土地存在的问题及有关情况，并希望给予解决。2014年7月23日，我们又进场清理、平整土地，但仍遭到村民阻挠、围攻，为此，我方报警110到场不受理案件，阳江市国土局执法支队工作人员到场无法调解，最后仍以我方人员停工退场而告终。为此，反诉被告曾在其三楼小会议室召开会议研究解决办法，参加人员有：国土局的有关领导，用地科、办公室、执法支队的有关人员，城北街道的有关人员，我公司的代表等。但未有结果。2015年7月8日我们又试图进场施工，但仍然受到村民的阻挠、围攻，最后又以我方人员、机械的退场而告终。此外，该地块现还种植有香蕉、甘蔗、花生等农作物，还有连接马曹村片区等处的排渠经过，还有电杆未迁移以及该地块东边规划的20米道路未解决。目前，该地块也未达到交付使用的条件。由于上述原因，反诉被告一直没有与我方办理该用地的交接手续，我方至今也未能占有、开发、利用该地。反诉被告作为该建设用地的出让人，有义务、有责任理顺关系、排解纠纷，按照合同约定的时间将出让土地交付我们占有、开发、使用。否则也属违约，应承担违约责任。按照合同约定的交地时间以及违约金的计算方法，从2013年3月27日起算计至2015年7月17日止，反诉被告应支付的违约金是8800万元×840日×1‰=7392万元。基于各种因素考虑，暂且诉请反诉被告向我们支付违约金385.2万元。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付未按期交付土地的违约金385.2万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告阳江市国土资源局辩称：1、原告是按照合同的约定将土地交付给两被告，不存在延期交付土地的事实；2、两被告在2013年7月，将购得的土地使用权转移给阳江市丰源房地产开发有限公司，并且办理了国有土地使用证，该公司后来更名为阳江市宏华房地产有限公司，所以我方认为，即使本案提出反诉，也应该由阳江市宏华房地产有限公司提出，两被告没有提出反诉的主体资格，请求法院驳回两被告的反诉请求。经审理查明：2012年12月27日，原告（反诉被告）阳江市国土资源局（××）与被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强（××）签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：原告出让位于阳江市市区××江北路北、创业路××29954㎡的国有土地使用权给被告；土地出让价款8800万元，本合同项下宗地的定金为人民币1700万元，定金抵作土地出让价款；自合同签订之日起2日内，一次性付清土地出让价款；出让人同意在2013年3月27日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到现状，周围基础设施达到三通（通水、通路、通电）；本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为40年，自交付土地之日起算；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料申请出让国有建设用地使用权登记；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年3月26日之前开工，在2017年3月26日之前竣工；违约责任：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算等。合同签订之前，被告支付定金1700万元；合同签订后，被告于2013年1月16日支付了2000万元土地出让价款给原告；于2013年2月1日支付了2300万元土地出让价款给原告；于2013年2月7日支付了800万元土地出让价款给原告；于2013年3月6日支付了1000万元土地出让价款给原告；于2013年3月11日支付了1000万元土地出让价款给原告。2012年12月29日，阳江市宏华房地产有限公司（股东黄诗钦、陈积强）成立。2013年11月19日，阳江市宏华房地产有限公司变更名称为阳江市丰源房地产有限公司。2013年7月10日，阳江市丰源房地产有限公司向阳江市国土资源局申请办理上述用地的建设用地批准书。2013年7月26日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司作出批复：将位于阳江市区新江北路北侧、创业路东侧地段29954平方米的国有建设用地使用权出让给阳江市丰源房地产有限公司，土地用途为商业用地，土地出让年限为40年。同日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司颁发了阳江市（2013）许证征字第29号《建设用地批准书》。批准的建设工期：自2013年7月至2014年7月。2013年9月26日，阳江市丰源房地产有限公司向阳江市国土资源局申请办理国土证。2013年10月16日，阳江市国土资源局向阳江市丰源房地产有限公司颁发了阳府国用（2013）第10870号《国有土地使用权证》。2013年12月23日，阳江市宏华房地产有限公司领取了该宗土地的阳府国用（2013）第10978号《国有土地使用权证》。2014年6月10日，原告向被告发出“催缴款通知书”，要求被告支付应交土地出让价款违约金285.2万元（计算到2013年3月11日止）。2015年7月31日，原告向本院起诉，请求如诉称。2015年10月9日，本院作出（2015）阳城法闸民初字第318号民事裁定，认为本案被告黄诗钦、陈积强主体不适格，驳回原告的起诉。原告不服提出上诉，2015年12月30日，阳江市中级人民法院作出（2015）阳中法民一终字第800号民事裁定，撤销原裁定，指令本院对本案进行审理。阳江市中级人民法院认为：黄诗钦、陈积强作为涉案土地的竞买人，其竞得涉案土地后与阳江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同的权利、义务由其两人享有和承担，故阳江市国土资源局以黄诗钦、陈积强为被告提起本案诉讼，主体适格，起诉符合《中华人民民事诉讼法》第一百一十九条的规定条件，应属于民事案件受理范围。庭审中，被告黄诗钦、陈积强提出反诉，并变更反诉请求为：请求原告阳江市国土资源局支付未能按期交付土地的违约金285.25万元。另查明：被告经过竞拍受让上述土地使用权后，在进场开发过程中受到当地群众干扰阻挠。2014年1月15日，江城区司法局城北街司法所作出“关于马曹一、二队部分村民与阳江市宏华房地产有限公司土地权属纠纷的调查情况汇报”，该情况汇报主要反映：2014年1月11日，马曹村委会第一、二村村民约40人聚集向正在平整场地施工的阳江市宏华房地产有限公司工作人员提出停工要求，遭拒绝后，部分村民即冲破工地木门进入工地准备砸施工设备，施工方报警。马曹一、二队代表主张：1、国土局征用土地，既没有开会征求村民意见，又没有支付补偿款给村民，对照征地有关规定和领导讲话指示精神，征收土地行为无效。因此，宏华公司不准使用该土地，请求政府公平、公正、合理解决；2、如政府不解决，他们誓死保卫自己的土地。2014年3月31日，阳江市宏华房地产有限公司致函“关于我公司竞买位于新江北路北、创业路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明”给阳江市国土资源局，反映：被告受让上述土地，2013年初组织人力到上述土地进行土地平整等工作，受到马曹村几个生产队一百多人出来阻挠施工，提出该地块还有纠纷和土地征地补偿款未结清，被告只能暂停施工，希望原告积极稳妥解决上述问题。城北街道办事处在该函中加具意见：“因有个别村民存在阻挠现场施工情况，我街道正积极做好群众解释及调处工作”。2014年4月18日，阳江市宏华房地产有限公司致函“关于我公司竞买位于新江北路北、创业路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明”给阳江市国土资源局，反映：2013年初进行土地清理、平整过程中，马曹村几个生产队一百多人出来阻挠施工；该土地东边道路未通，也影响被告对该地块的交接使用。因此，被告认为该土地还有存在未理清的各种问题，未达到合同中约定的土地交付条件；原告按《国有建设用地使用权出让合同》第三十条处以我公司285万元滞纳金不妥；按照《国有建设用地使用权出让合同》权利义务对等的约定，原告未能如期交付土地给我公司，按照合同第三十七条应支付违约金3414万元给我公司。2014年7月8日，阳江市宏华房地产有限公司再次致函“用地申请——关于我公司竞买位于新江北路北、创业路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明”给阳江市国土资源局，反映：该公司于2014年4月和5月分别向原告提交了《关于逾期缴付土地出让款的情况说明》、《关于我公司竞买位于新江北路北、创业路东土地（原市中医院用地）未能完成土地交接的情况说明》两份文件，但原告未予回复，有失妥帖。要求原告理清该地块中存在的各种问题，将土地交付被告使用。2016年1月26日，阳江市江城区人民政府出具“证明”，载明：“阳江市宏华房地产有限公司于2013年3月27日竞得位于新江北路北、创业路东地块（阳府国用（2013）第10978号），面积29954平方米，属于市国土局牵头征用，并通过挂牌出让，企业通过合法手续竞拍获得土地使用权，在按照土地合同交付条款进场开发过程中受到当地群众阻挠，导致企业在2013年4月至2015年8月10日未能依法使用土地，情况属实。经江城区政府多方面协调，该地块在2015年8月10日后企业才能进场进行前期开发工作。特此证明”。以上事实，有原告（反诉被告）提供的被告身份证、国有土地使用权出让合同、催缴款通知书、通知书回执、办理建设用地批准申请书、申办国土证申请书、建设用地批准书；被告（反诉原告）提供的居民身份证、国有建设用地使用权出让合同、关于阳江市丰源地产公司建设用地的批复、核准变更登记通知书、营业执照、土地使用权证及附图、土地权属纠纷调查情况汇报、未能完成土地交接的情况说明、用地申请、土地现状图片、现场施工光盘以及本院的开庭笔录为证，本院经综合分析，予以认定。本院认为：原告阳江市国土资源局和被告黄诗钦、陈积强在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。合同约定自合同签订之日起2日内，被告一次性付清土地出让价款给原告，即被告应在2012年12月29日前一次性付清土地出让价款给原告。被告于2013年1月16日支付了2000万元土地出让价款给原告；于2013年2月1日支付了2300万元土地出让价款给原告；于2013年2月7日支付了800万元土地出让价款给原告；于2013年3月6日支付了1000万元土地出让价款给原告；于2013年3月11日支付了1000万元土地出让价款给原告。被告没有按照合同约定按时支付土地出让价款，属于违约行为，应当承担违约责任，原告请求被告支付延期付款违约金，理据充足，本院予以支持。根据合同“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定，被告支付违约金计算方法如下：20000000×1‰×18＋23000000×1‰×34＋8000000×1‰×40＋10000000×1‰×67＋10000000×1‰×72=360000＋782000＋320000＋670000＋720000=2852000元。故原告请求被告支付延期付款违约金285.2万元，理据充足，本院予以支持。对于反诉原告主张反诉被告未能按期交付土地，属违约行为，应承担违约责任。原告交付的土地，应符合合同约定的条件，被告接收土地后，应能够正常开发建设。但是，被告在开发建设土地时，该土地存在征用土地遗留问题，致使被告对土地进行开发建设时遭村民阻挠，有江城区司法局城北街司法所予以证实，江城区城北街道办事处予以证实，江城区人民政府予以证实。被告也多次向原告反映其未能实现土地交接的有关情况，但原告没有作出回复。导致被告在2013年4月至2015年8月未能依法使用土地，经江城区政府多方协调，被告才能在2015年8月10日对该土地进行前期开发工作。因此，由于该土地在出让前存在遗留问题，至使被告接收该土地后未能按约定期限实际管理使用该土地，应视为未能实现交付土地或交付土地未能达到合同约定的条件。按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条的约定，原告应赔偿相应的损失给被告。具体损失的计算可相当违约金的计算。即以约定逾期交付土地时间2013年3月28日计算至2015年8月10日止，每日按已付出让价款的1‰计算。故被告请求原告支付违约金285.2万元，理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强自本判决生效之日起十五日内支付违约金285.2万元给原告（反诉被告）阳江市国土资源局；二、限原告（反诉被告）阳江市国土资源局自本判决生效之日起十五日内支付违约金285.2万元给被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费29616元、反诉受理费37616元，合计67232元，由被告（反诉原告）黄诗钦、陈积强承担37616元，原告（反诉被告）阳江市国土资源局承担29616元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 敖国德人民陪审员 卢盛恒人民陪审员 梁孔成二〇一六年八月二十二日书 记 员 谭开胜 来源：百度“”