（2016）桂7101民初30号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-10
案件名称
广西电力检修有限责任公司与江帆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西电力检修有限责任公司,江帆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百二十三条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7101民初30号原告广西电力检修有限责任公司。法定代表人岑卫光，董事长。委托代理人邓涛，广西欣和律师事务所律师。委托代理人韩伟华，广西欣和律师事务所律师。被告江帆。原告广西电力检修有限责任公司（以下简称“电检公司”）与被告江帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，本案依法适用普通程序，由审判员赵菲担任审判长，与审判员刘智虹、代理审判员胡兰兰组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。书记员王璐担任记录。原告电检公司的委托代理人邓涛到庭参加诉讼。被告江帆经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年3月28日签订了《房屋租赁合同》【合同号：GD北-23号】，面积320平方米，租期12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止，租金从2015年底二季度起为12160元／月。被告在履行上述合同的过程中，自2015年7月起拒绝缴纳租金，构成严重违约，现已欠缴2015年7-12月租金72960元以及相应的水电费等。经原告多次向被告催缴，被告至今未向原告支付租金，并且至今未拆除违章建筑。被告的行为已经构成违约，为维护原告合同权益，原告特依据租赁合同第十二条的约定向法院起诉，请求法院判如所请：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月25日解除，被告拆除违章搭建的建筑后，向原告返还房屋；2、被告向原告支付自2015年7月起的租金72960元（暂计至12月，此后按12160元／月计算至被告返还房屋时止）；3、被告按合同第十二条约定向原告支付违约金72960元（按一年总租金的50%计算）；4.被告支付2015年7-12月水电费13201.06元；5.本案诉讼费用由被告承担。原告为证实其主张，在举证期限内向法庭提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告之间存在租赁合同关系，原告将房屋出租给被告使用；2、关于限期拆除违章建筑及停止经营洗车业务的函，拟证明因被告搭建违章建筑，原告于2015年8月28日发函要求被告整改；3、柳州基地房屋出租情况，拟证明被告欠付租金的事实；4、律师函，证明原告委托广西欣和律师事务所于2015年11月25日向被告发函解除租赁合同；5、水电费记账凭证、发票、水电费月报表，拟证明被告拖欠的水电费情况。被告未到庭，亦未进行答辩，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据1-4，来源合法，内容真实有效，本院予以采信，证据5中水电费月报表系原告单方制作，本院综合全案的证据进行认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告电检公司（甲方）与被告江帆（乙方）于2013年3月28日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将位于柳州市航生路广电小区13栋一楼3至12号、18栋3-41号房屋出租给被告作为商业使用；2、租期为12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止；3、租金为10880元／月；4、被告应按时缴纳下述费用：租金、水费、电费、卫生费；5、被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁房屋：（7）拖欠租金累计三个月以上；6、租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的50%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至到弥补全部损失为止：（4）拖欠租金累计三个月以上的；7、签订合同后，被告必须先交纳房屋信用金33600元，合同期满，经原告验收房屋及其配套设施无损坏，被告无违约行为，信用金如数退还给被告，但中途被告终止合同或违约的，信用金一概不退。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了房屋信用金33600元，原告将房屋交付被告使用，合同于2014年4月1日到期后，被告继续使用涉案房屋并支付租金，原告未提出异议。被告在使用涉案房屋的过程中，未征得原告同意，自行在13栋与18栋、18栋与25栋之间搭建违章建筑，原告于2015年7月28日向被告发出限期拆除违章建筑的函，要求被告于2015年9月31日前将违章建筑拆除。被告自2015年7月份开始，未能如期支付租金，经原告多次催缴仍不支付，原告即委托了广西欣和律师事务所律师向被告邮寄了一份律师函，要求解除与被告的租赁合同，被告于2015年12月9日签收该邮件后并未返还涉案房屋亦未支付拖欠的租金，直至2016年3月份，被告将自己的物品搬离涉案门面，原告才得以收回房屋。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，是有效的房屋租赁合同，双方应按约定履行合同。双方的《房屋租赁合同》于2014年3月31日到期后，被告继续使用涉案房屋，原告并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原被告的租赁合同继续有效，合同期限为不定期。被告自2015年7月份开始未能按期支付租金，根据合同第九条第3项约定，拖欠房屋累计三个月以上的，原告有权解除合同，原告向被告邮寄了解除合同的律师函，被告于2015年12月9日签收后未提出异议，故本院确认双方的合同于2015年12月9日解除。合同解除前，被告共拖欠租金5个月9天，合同解除后，被告继续占用涉案房屋，直至2016年3月才搬离涉案房屋，应按照租金的标准支付占有使用费，故门面占有使用费从2015年12月10日起计算至2015年3月31日，共计2个月21天。关于租金的标准，原告称双方口头协商自2015年第二季度开始租金调整到12160元／月，但《房屋租赁合同》中并未约定有租金上调的标准及时间，原告亦未提交相关证据证实自2015年第二季度是按12160元／月的标准收取租金，故原告主张按12160元／月支付租金，本院不予支持，租金按照合同约定的10880元／月计算，故被告拖欠的租金为：10880元×5个月＋10880元÷30天×9天=57664元，被告拖欠的占有使用费为：10880元×2个月＋10880元÷30天×21天=29376元。被告未经原告同意，私自搭建违章建筑，现原告要求被告拆除违章建筑，本院予以支持。鉴于被告已于2016年3月搬离涉案房屋，故原告要求被告返还房屋的诉请本院不再支持。关于原告要求被告支付违约金72960元的诉请，按照双方合同的第十二条的约定，被告拖欠租金累计三个月以上的，应按照合同总租金的50%向原告支付违约金，本院认为，合同的该项约定并不违反法律的相关规定，本院予以支持，违约金的数额按照月租金10880元的标准，即10880元×12个月×50%=65280元。关于原告要求被告支付2015年7-12月水电费13201.06元，因原告提交的水电费月报表系原告单方制作，而记账凭证及发票是2015年12月份的电费，均不能证实涉案门面2015年7-12月产生的具体水电费数额，故原告的该项诉请证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十三条第二款、二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广西电力检修有限责任公司与被告江帆于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月9日解除；二、被告江帆拆除位于柳州市航生路广电小区13栋与18栋、18栋与25栋之间的违章建筑；三、被告江帆向原告广西电力检修有限责任公司支付租金57664元，占有使用费29376元，合计87040元；四、被告江帆向原告广西电力检修有限责任公司支付违约金65280元；五、驳回原告广西电力检修有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3482元，公告费700元，共计4182元（原告已预交），由被告江帆负担4033元，原告广西电力检修有限责任公司负担149元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 菲审 判 员 刘智虹代理审判员 胡兰兰二〇一六年八月二十二日书 记 员 王 璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十六条第一百零七条第二百二十七条第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：