（2016）鲁民再19号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-01-02
案件名称
魏玉田与日照亿大制衣有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
日照亿大制衣有限公司,魏玉田
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁民再19号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：日照亿大制衣有限公司。住所地：日照市秦皇岛路**号。法定代表人:丁国栋，董事长。委托诉讼代理人：余勇，山东平正大律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：魏玉田，男，1962年7月6日出生,汉族,居民,住日照市东港区。委托诉讼代理人：孙瑞玲，女，汉族，1972年7月13日出生，住日照市东港区，系魏玉田之妻。委托诉讼代理人：武庆果，山东帷幄律师事务所律师。再审申请人日照亿大制衣有限公司（以下简称亿大公司）因与被申请人魏玉田房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市中级人民法院(2014)日民一终字第384号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月28日作出（2016）鲁民再19号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亿大公司的委托诉讼代理人余勇，被申请人魏玉田的委托诉讼代理人孙瑞玲、武庆果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿大公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法改判。事实和理由：涉案集资建房预售协议违背法律规定，是无效协议，依据住宅楼集资及分配方案第六条规定，购房者被亿大公司开除或触犯法律被刑事处理，亿大公司收回住房，住户已付房款全额退回，并按银行同期利率计息。因此，魏玉田已被亿大公司开除，房屋已经收回，按照双方约定，亿大公司将魏玉田已付房款全额退回，并按银行同期利率计息即可。原一、二审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，应予撤销。魏玉田辩称，亿大公司提出的再审请求无事实根据亦无法律依据，请求依法驳回亿大公司的再审请求。魏玉田向一审法院起诉请求：依法解除双方于2003年签订的《集资建房预售协议》，返还魏玉田的房款及利息330069.8元，赔偿经济损失30万元，诉讼费用由亿大公司负担。一审法院认定事实：亿大公司为台湾独资企业，魏玉田于2000年9月至2005年年初担任亿大公司总经理。2003年8月，亿大公司经日照市规划建设委员会批准在其享有土地使用权的土地上（土地用途为工业用地，使用类型为出让）建设厂房和职工公寓宿舍楼。2003年6月8日，魏玉田向亿大公司交付住房集资款13000元，2003年10月10日，魏玉田通过银行按揭贷款支付购房款158000元。2003年10月21日，魏玉田与亿大公司签订《集资建房预售协议》，约定亿大公司将2号楼1单元202室（面积165.7平方米，另含储藏室一处，面积33.18平方米）以236977元价款预售给魏玉田，魏玉田应首付78977元，剩余158000元通过银行按揭贷款支付。2003年至2006年9月23日期间，亿大公司为魏玉田偿还银行按揭贷款本息37395.98元，魏玉田对还款数额无异议，但主张亿大公司还款系亿大公司承诺给魏玉田的福利待遇及补偿，不是垫付还款，亿大公司不能主张返还。2005年3月7日，魏玉田因涉嫌职务侵占，被日照经济开发区公安分局刑事拘留，后取保候审。2005年3月15日，亿大公司作出了对魏玉田开除的处理决定，但魏玉田否认亿大公司已向其送达该处理决定。亿大公司要求魏玉田退还房屋，双方就退房事宜协商未果，期间双方多次发生纠纷。2010年4月18日，亿大公司与柏明森签订房屋预售协议，将涉案房屋预售给柏明森，4月18日晚、4月19日，柏明森酒后将涉案房屋内的部分装修物拆除（已另案刑事处理），2011年10月12日，亿大公司退还柏明森购房款。经魏玉田申请，一审法院依照法定程序依法委托司法鉴定机构进行鉴定评估涉案房屋现值为510200元，出租租金2011年平均为1104元/月，2012年为1215元/月，2013年为1336元/月。一审法院判决：一、魏玉田与亿大公司于2003年10月21日签订的集资建房预售协议无效。二、魏玉田返还亿大公司日照市秦皇岛路60号2号楼1单元202室（包括储藏室）房屋一套。三、亿大公司返还魏玉田购房款133604.02元。四、亿大公司自2006年9月24日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率向魏玉田支付购房款利息。五、亿大公司赔偿魏玉田房屋现实价值与合同约定价格之间的差价损失273223元的70%，即191256.1元。六、驳回魏玉田的其他诉讼请求。如果亿大公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，魏玉田负担3928元，亿大公司负担6173元；房产鉴定评估费9000元，魏玉田负担2700元，亿大公司负担6300元；房屋租金鉴定评估费1000元，由魏玉田负担。魏玉田不服一审判决，上诉请求：1、改判亿大公司增加退还魏玉田购房款37395.98元；2、改判亿大公司增加赔偿魏玉田房屋现值与合同约定价格之间的差价损失273223元的30%，即81966.9元；3、改判亿大公司赔偿租金损失22132元；4、一审案件受理费及鉴定评估费、二审案件受理费均由亿大公司负担。亿大公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由魏玉田负担。二审法院认定事实：在二审诉讼过程中，双方当事人认可一审认定的37395.98元为银行从涉案魏玉田账户上扣款的数额，亿大公司向涉案魏玉田账户打款的数额为亿大公司上诉主张的37851元。亿大公司主张涉案魏玉田账户上仍有余额，因魏玉田将涉案存折挂失，导致亿大公司对该账户不能控制，魏玉田认为亿大公司并无证据证明魏玉田已将涉案存折挂失，亿大公司申请法院进行调查。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。本案中集资建房预售协议虽系当事人真实意思表示并已实际履行，但因涉案楼房所占用的土地是工业用地，故一审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，认定集资建房预售协议为无效协议，符合法律规定，亿大公司上诉主张该一审认定该协议无效错误的主张不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案集资建房预售协议无效，协议当事人除应返还取得的财产外还应根据各自过错承担缔约过失责任，一审认定亿大公司承担主要责任，魏玉田承担次要责任，符合本案的实际情况，魏玉田关于其无过错不应承担责任的上诉主张与一审查明的实际情况不符，不能成立，亿大公司关于涉案房屋的增值损失不属于魏玉田的损失范围的理由亦不能成立，均不予支持，一审对此认定正确，予以维持。魏玉田上诉主张的租金损失属于合同履行过程中可能会产生的损失，不属于缔约损失的范围，不予支持。涉案房屋的现值评估报告系经一审法院合法委托，亿大公司并未举证证明其存在不应予以采信的情形，其上诉关于该评估报告不能作为证据使用的理由无事实和法律依据，不予支持。评估费作为诉讼费用的组成部分，在当事人对其分担协商不成的情况下，人民法院可以根据案件的实际情况确定由谁负担，本案一审根据双方对于集资建房预售协议无效的过错程度和魏玉田主张的租金损失不能成立的事实，判决双方对于涉案房产鉴定评估费、房屋租金鉴定评估费的负担符合法律规定，魏玉田上诉主张其不应承担评估费的主张不能成立，不予支持。一审判决根据双方均无异议的个人贷款历史明细、对账单核定2003年至2006年9月23日期间，亿大公司为魏玉田偿还银行按揭贷款本息37395.98元，亿大公司上诉主张实际还款数额应为37851元，但该数额为亿大公司向涉案魏玉田账户打款的数额，并非银行实际扣款的数额，一审判决以银行实际扣款数额认定亿大公司为魏玉田还款数额并无不当，亿大公司的上诉主张不能成立，对其调查申请不予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，山东省日照市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10101元，由魏玉田负担3010元，亿大公司负担7091元。本院再审对原审认定的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：亿大公司是否应赔偿魏玉田房屋现实价值与合同约定价格之间的差价损失。双方签订的集资建房预售协议，因土地是工业用地，违反法律规定，协议应属无效。因合同取得的财产，应当予以返还，并按照缔约过错责任赔偿经济损失。魏玉田已向亿大公司交纳购房款共计171000元，亿大公司为魏玉田偿还银行借款本息共计37395.98元，亿大公司应向魏玉田返还购房款133604.02元及购房款占用期间的利息损失。双方签订集资建房预售协议时，亿大公司违反法律法规强制性规定，导致双方房屋买卖合同无效，应承担主要责任，魏玉田作为亿大公司的总经理，对亿大公司与其签订的协议违反法律禁止性规定应该是明知的，其对合同无效，亦应承担相应的责任。一审法院依照法定程序委托司法鉴定机构进行鉴定评估，涉案房屋评估的现值为510200元，涉案房屋合同价款为236977元，原审判决认定亿大公司赔偿魏玉田房屋现实价值与合同约定价格之间的差价损失273223元的70%，即191256.1元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。亿大公司的再审申请理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持山东省日照市中级人民法院(2014)日民一终字第384号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李加付审判员 滕建国审判员 刘 敏二○二○一六年八月二十二日书记员 王晓婕