（2016）津02民终3927号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2018-07-21
案件名称
张春梅与天津市福商投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市福商投资发展有限公司,张春梅,天津三明高中压阀门有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百四十四条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3927号上诉人(原审被告)：天津市福商投资发展有限公司，住所地天津市河东区天山北路与卫国道交口西北侧青霖园二区10-204。法定代表人：周小兵，总经理。委托诉讼代理人：王镇，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张春梅。委托诉讼代理人：石杰（被上诉人张春梅之夫）。原审第三人：天津三明高中压阀门有限公司，注册地天津市河东区卫国道太阳城蓝山园9-1-201，现办公地点天津市河东区卫国道太阳城茶城。法定代表人：黄春忠，执行董事。上诉人天津市福商投资发展有限公司（以下简称福商公司）因与被上诉人张春梅、原审第三人天津三明高中压阀门有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福商公司的委托诉讼代理人王镇，被上诉人张春梅及其委托诉讼代理人石杰到庭参加诉讼，原审第三人天津三明高中压阀门有限公司经本院传票传唤，无正当���由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。福商公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同继续履行；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并非无故拖欠房屋租金。首先，涉诉房屋存在漏水的情况，漏水一直未能解决。其次，即使上诉人存在拖欠租金的情况，被上诉人也应当在合理期限内要求上诉人支付租金，并非直接向上诉人发送合同解除函。最后，上诉人曾要求被上诉人来领取拖欠租金，但被上诉人拒不领取，而是向上诉人发送解除函并向上诉人索要巨额违约金，因此上诉人并非不想继续履行涉诉房屋租赁合同。张春梅辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。首先，对于房屋漏水的问题，合同约定系由上诉人承担维修责任，且上诉人未提交任何关于房屋漏水的相关���据，故上诉人的陈述不成立。其次，上诉人并未通知被上诉人领取租金，到目前为止，原审第三人已经向上诉人交纳了租金，且至今仍在使用涉诉房屋，但上诉人未向被上诉人交纳任何租金，违约仍在持续。且上诉人恶意转移了2014年10月至2015年4月的租金，已另案起诉。最后，被上诉人主张的违约金系按照双方合同约定的内容提出的，不存在损害上诉人利益的情形，应当受到法律的保护。天津三明高中压阀门有限公司未提交答辩意见。张春梅向一审法院起诉请求：1、判令解除张春梅与福商公司签订的《租赁合同》；2、判令福商公司立即支付张春梅自2015年5月1日起至2016年4月30日止租金共计111152元；3、判令福商公司承担违约责任，按照合同约定支付张春梅违约金65422.23元（自2015年5月1日至2016年4月30日止，按照日千分之三标准计算）；4、判令张春梅不予返还福商公司缴纳的保证金8500元；5、福商公司承担诉讼费。一审法院认定事实：张春梅系坐落河东区清霖园二区11-203房屋的权利人。2012年6月8日，张春梅作为出租方（甲方），福商公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，内容为：“根据国家有关法律、法规的规定，为明确各自的权利、义务关系，在协商一致的基础上，订立本合同。第一条：租赁标的1、甲方将位于天津市河东区丽苑太阳城清霖园二区11-203，建筑面积199.47平方米的商铺出租给乙方。且甲、乙双方同意遵守管理本出租物业的物业管理有限公司（简称管理公司）的统一经营管理相关制度和物业管理规定。……第二条：租赁期限1、租赁期限为自2012年10月1日至2022年4月30日止。……第三条：租金、履约保证金及支付方式1、乙方第一个租赁年度2012年10月1日至2013年4月30日需向��方支付租赁房屋租金￥59458元（大写：人民币伍万玖仟肆佰伍拾捌元整）。……2、乙方第四个租赁年度2015年5月1日至2016年4月30日需向甲方支付租赁房屋租金￥111102元（大写：人民币拾壹万壹仟壹佰零贰元整）。……2、租金支付方式：租金的支付方式（一季度）一付，即前期租金到期10天前，预付下（季度）租金；付款方式：乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。……3、履约保证金￥8500元整（大写：人民币捌仟伍佰元整），签订本合同时一并付清，同时由甲方开具相关收款凭证。乙方所缴纳保证金在本合同履行完毕后，或乙方未有违约行为，则在乙方归还甲方商铺后十日内，或甲方转让商铺后十日内，由甲方全额无息退还。……第六条：违约责任1、乙方未按约定支��租金、物管费、水电费等相关费用，从逾期之日起支付甲方滞纳金，滞纳金按当期租金每日千分之三计，直到付清为止。……”2012年8月6日，福商公司作为出租方（甲方），天津三明高中压阀门有限公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，内容为：“根据国家有关法律、法规的规定，为明确各自的权利、义务关系，在协商一致的基础上，订立本合同。第一条：租赁标的1、甲方将位于天津市河东区丽苑太阳城清霖园11号楼203#，建筑面积199.47平方米的商铺出租给乙方。且甲、乙双方同意遵守管理本出租物业的物业管理有限公司（简称管理公司）的统一经营管理相关制度和物业管理规定。……第二条：租赁期限1、租赁期限为自2012年9月25日至2017年9月24日止。……第三条：租金、履约保证金及支付方式第一项：年租金1、乙方第一个租赁年度2012年9月25日至2013年9月24日需向甲方支付租赁房屋租金￥131052元……4、乙方第四个租赁年度2015年9月25日至2016年9月24日需向甲方支付租赁房屋租金￥144158元……”福商公司自2015年5月1日起未再向张春梅支付房屋租金。天津三明高中压阀门有限公司已向福商公司交付了至2016年9月24日的房屋租金，现涉诉房屋由天津三明高中压阀门有限公司使用。张春梅曾于2015年12月14日向福商公司出《解除清霖园二区11-203租赁合同告知函》，内容为：“天津市福商投资发展有限公司：2012年6月8日贵我双方就清霖园二区11-203商铺租赁达成一致意见，并签订了为期十年的承租租赁合同。但是贵公司自承租以来一直以各种理由拖欠房租，我方秉着积极合作的态度给予理解，但自2015年5月1日新的给付周期开始，贵公司还是一直拖欠我方租金，至今240个日历日之久。贵公司的拖欠租金行为，已构成严重违约，依据国家有关法律规定和合同条款，现正式通知贵公司，贵我双方签订的租赁合同依法自2015年12月20日起予以解除。因贵公司的违约行为，至2015年12月20日，给我方造成的租金、滞纳金损失共计104807元（其中租金64810元，滞纳金39997元）依据租赁合同，请贵公司及时予以支付，以免损失的进一步扩大。”福商公司工作人员于同日签收。福商公司于2016年2月3日向张春梅发出回函一份，内容为：“致：张春梅就您在2015年12月14日发送给我司的‘解除清霖园二区11-203租赁合同告知函’（以下简称‘告知函’），我司特就告知函里的相关内容进行回复：我司愿意向您支付未付的房屋租金，但我司并未构成严重违约，不同意解除双方签订的租赁合同。首先您所出租的房屋存在房屋质量问题，房屋经常漏水，给房屋的使用造成巨大损失，而您从未进行修缮。其次我司曾与您在2015年10月份达成一致意见，将2015年5月1日至2016年4月30日季度房屋租金交付时间延长至2015年12月31日前。您却在2015年12月14日向我司发出解除函，显然违背双方之前商定的房屋租金交付时间。同时2015年12月份我司曾向您通知领取房屋租金，但您却抛开双方之前商定的交付时间，要求与我司解除房屋租赁合同，显然是您存在违约行为。同时对于房屋漏水问题，也未尽到修缮义务。因此我司表示，同意向您支付2015年5月1日至2016年4月30日季度的房屋租金，但要求您不得向我司主张解除房屋租赁合同，同时撤销法院的起诉，望您务必重视此事。请您于收到函件后与我司取得联系，双方协商解决此事。……”福商公司辩称房屋存在漏水问题，张春梅未尽到维修义务，张春梅表示未收到房屋漏水的通知，福商公司未向一审法院提交已向张��梅告知房屋存在漏水问题的证据。对于福商公司在回函中所述的房屋租金交付时间延长问题，张春梅主张未与福商公司达成此意见，福商公司未能提供其他证据予以佐证。福商公司虽表示愿意交纳2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金，但至法庭辩论结束时仍未交纳。庭审中经询问福商公司既然发函同意缴纳租金为何一直未交付，其代理人表示因张春梅要求解除合同，福商公司不愿解除合同，想一并解决，故一直未予交纳。庭审中，张春梅表示诉请一的租金金额应为111102元，庭审后张春梅向一审法院表示本案中仅要求解除房屋租赁合同、给付租金、滞纳金等问题，对于房屋的腾返问题另案主张权利。张春梅此次主张的滞纳金截至2016年4月30日，系按照合同约定的日千分之三按照实际违约天数进行的计算，福商公司辩称违约金约定过高，主张予以降低，同意按照同期贷款利率支付。庭审后，福商公司向一审法院提交新的营业执照一份，其法人由洪春斌变更为周小兵。在审理过程中，一审法院多次为双方主持调解，但最终未能达成调解意见。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”双方合同约定，租金的支付方式（一季度）一付，即前期租金到期10天前，预付下（季度）租金。福商公司自2015年5月1日起即未向张春梅支��租金，经张春梅催要福商公司仍未支付，虽然福商公司曾于2016年2月3日向张春梅回函表示同意支付租金，但至法庭辩论终结时仍未交纳前欠租金，显系福商公司违约，根据前述法律规定，一审法院对张春梅主张解除与福商公司的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于福商公司辩称房屋存在漏水影响使用其未能向一审法院提供证据予以证实，且即使房屋存在漏水亦不是福商公司拒付租金的抗辩事由，故对福商公司该辩称意见不予采信。对于张春梅主张福商公司给付2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金111102元的主张，按照双方合同约定福商公司应当予以支付，一审法院对此予以支持。对于张春梅主张福商公司给付截至2016年4月30日的滞纳金65422.23元的主张，福商公司辩称该约定过高主张予以降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”双方合同约定的支付滞纳金的标准为当期租金每日千分之三，该约定显系过高，且张春梅未能提供证据证实福商公司逾期支付租金给其造成的实际损失金额，故一审法院酌情确定按照年利率24%的标准由福商公司向张春梅支付滞纳金，经计算应为17609.67元（27775.5×(375+284+192+100)×24%÷360）。对于张春梅主张不退还保证金8500元的诉讼请求，按照双方合同约定，如福商公司未有违约行为，张春梅应当退还，现因福商公司违约，故对张春梅该主张一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张春梅与被告天津市福商投资发展有限公司于2012年6月8日签订的《租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市福商投资发展有限公司给付原告张春梅2015年5月1日至2016年4月30日房屋租金111102元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津市福商投资发展有限公司给付原告张春梅截止2016年4月30日的逾期交付房屋租金的滞纳金17609.67元；四、原告张春梅收取的被告天津市福商投资发展有限公司交付的保证金8500元���不予退还被告天津市福商投资发展有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2703元，由被告天津市福商投资发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人福商公司对于其欠付被上诉人张春梅租金之事实不持异议，但自上诉人收到被上诉人张春梅向其发出的解除租赁合同关系函件至今，���诉人仍未履行交付欠付租金之义务，故一审法院以上诉人延迟履行主要债务且经催告在合理期限内仍未履行为由判令双方之间的租赁合同关系解除，并无不当，本院予以维持。上诉人福商公司虽主张涉诉房屋存在漏水事由，并基于此与被上诉人张春梅多次协商延期支付租金等事宜，但未能就此事实提供证据予以佐证，且该事实亦不能成为上诉人拒付租金的法定理由，且不影响对其存在违约情形之事实的认定，故上诉人福商公司的该项上诉理由，本院不予支持。对于一审判决的其他判决事项，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上所述，上诉人福商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市福商投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 李宝罡代理审判员 郭 鑫二〇一六年八月二十二日书 记 员 李珊珊速 录 员 辛 璐