（2016）粤06民终3656号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-09-28

案件名称

佛山火炬创新创业园有限公司与广东绿研环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东绿研环境科技有限公司,佛山火炬创新创业园有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终3656号上诉人（原审被告，反诉原告）：广东绿研环境科技有限公司，住所地广��省佛山市禅城区。法定代表人：袁永扬，总经理。委托诉讼代理人：伍洪达，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山火炬创新创业园有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杜强，董事长。委托诉讼代理人：陈学丰，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文斌，广东国龙律师事务所律师。上诉人广东绿研环境科技有限公司（以下简称绿研公司）为与被上诉人佛山火炬创新创业园有限公司（以下简称火炬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：火炬公司是佛山市13��（佛山国家火炬创新创业园）C14-6、C14-14的所有权人。2013年1月，火炬公司（出租方、甲方）与案外人广州市世源气体有限公司（承租方、乙方，以下简称世源公司）签订了《佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同》（以下简称《孵化场地租赁合同》）。合同约定“一、孵化场地（以下简称场地）的座落、面积及用途。1.1甲方提供的场地位于佛山国家火炬创新创业园（佛山市13号）C14-6、C14-14租用（建筑）面积为355平方米。1.2上述场地仅限于乙方科研办公、孵化生产之用。乙方在承租期间不得擅自转租。如乙方的关联企业需要该场地的，经甲方的书面批准，乙方可以转租场地。二、租赁期限与续约。2.1本合同的租赁期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止……三、租金、管理费和其他费用的约定。3.1租金单价20元／月／平方米，管理费单价15元／月／平方米��3.2租金和服务费的支付期每3个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费。3.3乙方应于合同签署之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金，共计21300元。3.4若乙方承租的房屋为毛坯房屋，甲方可给予3个月的装修期，装修期从约定的租赁期限开始之日起算。在该装修期内，乙方无须交纳第3.1条约定的租金和管理费。3.5合同期间，乙方所消耗的水费、电费、空调费（按空调使用协议）由乙方自行承担，甲方按月按实代为收取。3.6乙方逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，甲方有权按逾期缴费数额的千分之五／天的标准向乙方加收滞纳金，乙方应于支付当期租金的同时向甲方支付该滞纳金。3.7如乙方未能按合同所约定的交付日期向甲方全额交纳租金、管理费及滞纳金，至交付日��期满后20日时，乙方仍未全额或只支付部分应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权采取措施随时终止乙方办公场地的使用功能，该措施包括但不限于停止向承租场地提供电力、空调、水、出入承租房间等实用功能，直至乙方全额交纳交租金、管理费及滞纳金。因此导致的一切损失和责任均由乙方自行承担。3.8如乙方于本合同所约定的交付日期届满后30日内仍未向甲方支付当期全部应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权终止本合同，交租金、管理费及滞纳金并不因此免除。甲方有权就此发出书面通知，并有权在书面通知乙方之日起10个工作日后全部或部分扣除履约保证金进行冲抵，如履约保证金不足以冲抵乙方所欠费用，应在通知规定的时间内补齐。甲方有权将办公场地租赁予第三人。……四、场地交付及期限。4.1甲方应在收到乙方合同保证金后5个工作日内将场��交付乙方。甲方提供场地为毛坏房屋。甲乙双方应办理书面交接手续。……九、合同的终止、解除。……9.4乙方有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同并收回场地，所交纳的租金、管理费、合同保证金不再退还给乙方，如造成甲方损失的，还应由乙方负责赔偿：……（6）拖欠交租金、服务费和管理费超过30天的或连续两个月不能按时足额缴纳水费、电费、空调费的；……”2013年5月10日，火炬公司（甲方）与世源公司（乙方）、绿研公司（丙方）签订《﹤佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同﹥主体变更协议》（以下简称《主体变更协议》）约定“鉴于甲乙双方签订了《孵化场地租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），约定乙方向甲方承租位于C14-6、C14-14之办公场地。由于乙方承租上述办公场地用于设立绿研公司，根据原租赁合同的约定，待新公司成立后，原租赁合同下的权利义务由新设公司承担。现新设公司已成立，各方同意，丙方承接原租赁合同中约定的乙方的权利和义务。现就原租赁合同的主体变更事宜作以下约定：1.甲乙丙三方同意，原租赁合同的乙方变更为本协议丙方，原租赁合同中乙方的权利义务由丙方承担，除本协议约定的情形外，原租赁合同内容不变。2.原租赁合同中乙方未履行完毕的义务（如支付租金等），由丙方承担。3.原租赁合同项下乙方缴纳的保证金，甲方不予退还。现三方同意，该保证金将作为丙方的履约保证金，租赁合同终止后，甲方将依照原租赁合同的约定返还给丙方。4.本协议自丙方成立之日起生效。5.本协议作为原租赁合同的补充协议，与原租赁合同具有同等效力；如本协议与原租赁合同相冲突，以本补充协议为准。本协议一式四份，甲方执两份，乙丙方各执一份。”绿研公司于2013年8月14日成立，其法定代表人为袁永扬。2013年6月1日，火炬公司（甲方）与袁永扬（乙方）签订《佛山国家火炬创新创业园入孵协议》（以下简称《入孵协议》），约定“为培育和扶持初创期高新技术项目，经甲乙双方协商，甲方同意乙方进驻孵化，为规范管理，双方就有关项目孵化过程中的问题达成如下协议，以共同遵守。一、乙方孵化项目名称：广东绿研环境科技有限公司，具体孵化项目内容：重点投资建设运营生活垃圾资源化处理、餐厨垃圾资源化处理和高浓度有机废水处理项目。二、乙方的孵化期为叁年，自2013年6月1日起至2016年5月30日止。孵化协议期满，本协议即行终止。如乙方仍需甲方孵化服务的，双方另行订立孵化协议。三、孵化期满时项目预期完成的目标（包括相关技术指标和经济指标）：一是先建成生活垃圾资源化处理的中试样板工程（处理量50吨）、二是建成日处理200吨的餐厨垃圾处理样板工程、三是建成是处理100吨的垃圾渗滤样板工程。四、孵化期内，甲方对乙方开设以下服务项目：1、提供功能设施齐全、租金优惠的孵化基地（详见孵化场地租赁合同）；2、根据乙方项目的具体情况，协助落实有关的优惠政策；……七、有关费用及标准：1、乙方应缴纳的孵化场地费用标准详见双方签订的《孵化场地租赁合同》；……”《孵化场地租赁合同》及《主体变更协议》签订后，火炬公司将涉案场地进行了交付，世源公司及绿研公司依据约定交纳了履约保证金21300元及截止至2014年6月30日的租金及管理费，2014年7月1日起的租金及管理费未交纳。2014年9月23日，绿研公司向火炬公司发出《沟通函》，载明“佛山火炬创新创业园有限公司：因受国内经济不景气的影响，我公司2014年经济效益大幅度下滑，由于一直未能立项，因此我司未进行业务办公。经双方协商，现将贵司办公室租金及管理费支付时间进行如下调整，在此深表歉意！并争取在2014年12月前把费用付清，以后租金和管理费以每年4月份支付上半年，10月份支付下半年为准，多谢贵公司体谅，谢谢！”2015年7月8日，火炬公司向绿研公司发出《律师函》，向绿研公司催缴租金、管理费及电费。绿研公司陈述称：涉案场地交付后，绿研公司对场地进行了装修，因火炬公司不允许绿研公司在办公场地安装中央空调，致使绿研公司无法正常使用，造成绿研公司装修损失330000元。同时，因火炬公司未依《入孵协议》约定提供孵化基地，构成违约，绿研公司在2014年7月1日起停止向火炬公司交纳租金及管理费。另查明，《孵化场地租赁合同》、《主体变更协议》及《入孵协议》签订后，火炬公司、绿研公司双方未就涉案场地以外的房屋或土地签订补充协议。火炬公司、绿研公司庭审中确认绿研公司在涉案场地没有产生网络费。火炬公司于2015年12月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、火炬公司、绿研公司签订的《孵化场地租赁合同》解除，火炬公司收回出租给绿研公司的位于佛山市国家火炬创新创业园（佛山市13号）C14-6、C14-14的租赁场地；二、绿研公司向火炬公司支付2014年7月-2015年11月的租金、管理费合计211225元及截止至2015年11月30日期间的滞纳金41607.18元，截止至2015年11月30日的水电费、网络费150.17元；三、绿研公司向火炬公司支付2015年12月1日至实际交还租赁场地之日的租金、管理费、水电费、网络费；四、没收绿研公司保证金21300元；五、绿研公司将工商登记注册地址从火炬公司场地迁出；六、案件��讼费用由绿研公司负担。庭审中，火炬公司将第二项诉讼请求中的滞纳金计算标准明确为“按年利率24%计算”。绿研公司遂提起反诉，请求判令：一、火炬公司继续履行《入孵协议》及《孵化场地租赁合同》的约定，并尽快为绿研公司提供合适孵化基地；二、火炬公司赔偿绿研公司经济损失300000元；三、案件本诉和反诉诉讼费由火炬公司负担。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。火炬公司与世源公司、绿研公司签订的《孵化场地租赁合同》及《主体变更协议》是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对火炬公司、绿研公司均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于《孵化场地租赁合同》解除问题。合同签订后，火炬公司已依合同约定交付了涉��场地，绿研公司应全面履行交纳租金、管理费的义务，但绿研公司自2014年7月1日起一直未交纳租金及管理费，已构成违约，根据合同约定，火炬公司有权解除合同。绿研公司抗辩认为火炬公司未依《入孵协议》约定提供孵化基地以及不允许其安装中央空调，构成违约在先，故其有权停止交纳租金及管理费，但综合《孵化场地租赁合同》、《主体变更协议》及《入孵协议》来看，合同中约定涉案场地是用于“科研办公、孵化生产”，除涉案场地外，双方并无约定火炬公司需提供另外的孵化基地给绿研公司，绿研公司亦未能提供证据证明双方就涉案场地之外的孵化基地进行了补充约定，且绿研公司亦无证据证明原告阻止其安装中央空调，绿研公司的《确认函》亦反映其未进行业务办公是其自身原因并非火炬公司的原因，故绿研公司的抗辩没有事实根据，不予采纳。火��公司在起诉状中明确提出了解除《孵化场地租赁合同》的诉请，且绿研公司确认于2016年1月6日收到原审法院诉讼材料，故《孵化场地租赁合同》应于2016年1月6日解除。绿研公司反诉要求火炬公司继续履行《孵化场地租赁合同》，理据不足，不予支持。绿研公司反诉要求火炬公司继续履行《入孵协议》，因《入孵协议》与《孵化场地租赁合同》为两份独立的合同，且绿研公司不是该《入孵协议》的当事人，故本案对该《入孵协议》不予处理。关于火炬公司诉请的租金、管理费、违约金及履约保证金问题。庭审中，火炬公司与绿研公司均确认绿研公司2014年7月1日起拖欠租金及管理费，故火炬公司诉请绿研公司支付租金及管理费，具有事实和合同依据，原审法院予以支持。2014年7月1日至合同解除之日（2016年1月6日）的租金及管理费为226135元［（20＋15）元／月／平方米×355平方米×18.2个月］，因绿研公司在合同签订后交纳了21300元履约保证金，根据合同3.8条的约定，该21300元履约保证金应用于冲抵租金和管理费，故绿研公司尚拖欠的租金及管理费应为204835元。绿研公司拖欠租金及管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同3.6条的约定，绿研公司逾期支付租金及管理费的，火炬公司有权按日5‰的标准加收滞纳金，现火炬公司诉请按年利率24%的标准计算滞纳金，未超出上述约定的标准，系火炬公司对自身权利的处分，未违反法律规定，应予以支持。因火炬公司未明确滞纳金的起算日期，原审法院酌情支持从起诉之日（2015年12月14日）开始计算。因合同中已约定履约保证金用于冲抵相关费用，且原审法院亦已支持了火炬公司诉请的滞纳金，故火炬公司再诉请没收被告履约保证金21300元，理据不足，不予支持。关于火炬公司诉请的水电费及网络费。因火炬公司提交5份《电费缴费通知书》中只有编号为NO0002676的《电费缴费通知书》（金额为43.44元）上有绿研公司法定代表人袁永扬签名确认，其他的《电费缴费通知书》均未经绿研公司签名确认且绿研公司不予认可，故原审法院对其中的电费43.44元予以确认，超出部分的电费不予支持。对火炬公司诉请的水费，因其未能提供证据证实，不予支持。对火炬公司诉请的网络费，因火炬公司、绿研公司双方庭审中均确认绿研公司在涉案场地未产生网络费，故不予支持。关于涉案场地交付及合同解除后的租金、管理费、水电费、网络费问题。合同解除后，绿研公司应及时搬离涉案场地，将涉案场地交付于火炬公司。但合同解除后，绿研公司未能及时交付涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第一百一零七条、第一百��十三条第一款的规定，绿研公司应赔偿火炬公司因此造成的经济损失，因本案合同在合同期间内解除，故绿研公司应在合同解除次日（2016年1月7日）至实际返还涉案场地之日止参照合同约定的租金及管理费标准（35元／月／平方米）向火炬公司支付占有使用费。对火炬公司诉请的合同解除后的租金及管理费，因该费用已转化为占有使用费，故对该诉请不再支持。对火炬公司诉请的合同解除后的水电费、网络费，因其未提供证据证实，故对该诉请亦不予支持。对火炬公司诉请绿研公司将其工商登记注册地址从涉案场地迁出的问题。因工商登记注册地址的变更属于工商部门职能范围，不属于法院民事审判职能范围，故对于火炬公司的该项诉请不作处理，火炬公司可另寻途径解决。对绿研公司诉请的经济损失问题。绿研公司反诉认为火炬公司未依《��孵协议》约定提供孵化基地以及不允许其安装中央空调，构成违约，并造成其损失300000元，如前所述，绿研公司提供的证据并不足以证明火炬公司存在违约行为，亦不足以证明其损失情况，故对绿研公司诉请的经济损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、火炬公司与绿研公司之间的《佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同》于2016年1月6日解除；二、绿研公司于判决生效之日起十五日内搬离位于佛山市13号（佛山国家火炬创新创业园）C14-6、C14-14的租赁场地；三、绿研公司于判决生效之日起十五日内向火炬公司支付电费43.44元，2014年7月1日至2016年1月6日的租金、管理费合计204835元及滞纳金（以204835元为本金，按年利率24%的标准，从2015年12月14日起计算至判决确定的给付之日止）；四、绿研公司于判决生效之日起十五日内向火炬公司支付占有使用费（按35元／月／平方米的标准，从2016年1月7日起计算至实际返还涉案场地之日止）。五、驳回火炬公司的其他诉讼请求。六、驳回绿研公司的全部诉讼请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取2707元、反诉受理费减半收取2900元，合计5607元，由绿研公司负担5086元，火炬公司负担521元。上诉人绿研公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、理据不足，判决错误。一、一审判决将与本案有密切联系的《入孵协议》剥离开来错误。1、《入孵协议》与《孵化场地租赁合同》并非两份独��的合同，二者密不可分。一是该两份合同都是由袁永扬一手签订的，两者有着内在的联系；二是《入孵协议》与《租赁合同主体变更协议》都一致确认租赁场地是提供给“广东绿研环境科技有限公司”使用的；三是一审采信火炬公司的《电费催交通知书》（2015年1月4日，有袁永扬的签名），亦证明火炬公司系确认袁永扬是绿研公司的法定代表人。故袁永扬签订《入孵协议》视同绿研公司的对外民事行为；四是在《入孵协议》中也有明确的约定，《孵化场地租赁合同》是《入孵协议》的附件。上述种种事实证明：《孵化场地租赁合同》是《入孵协议》的附件，而《入孵协议》则是《孵化场地租赁合同》的补充，两者紧密联系，密不可分。2、一审判决将《入孵协议》从本案中剥离出来的理由是不成立。一审判决认为“除涉案场地外，双方并无约定火炬公司需要提供另��的孵化基地给绿研公司”。其实该《入孵协议》中第四条第一项就有约定：“提供功能设施齐全、租金优惠的孵化基地”。一审判决还认为，“绿研公司亦未能提供证据证明双方就涉案场地之外的孵化基地进行了补充约定”。如果一审正视事实的话，那么该《入孵协议》就是最有力的证据，而且该协议也有如上所述的具体补充约定。一审判决还认为“绿研公司不是该《入孵协议》的当事人”。其实绿研公司不是该协议的当事人是很正常的事情，因为袁永扬于2013年6月1日签订《入孵协议》时，绿研公司尚未成立。但只要火炬公司后来追认袁永扬是绿研公司的法定代表人，上述问题便不是问题了。二、一审关于“绿研公司亦无证据证明火炬公司阻止其安装中央空调”的认定也与客观事实不符。1、火炬公司在涉案场地不许绿研公司安装中央空调已成不争的事实。虽然火��公司提供了科研办公场地，但因为火炬公司在该场也没有预留分体式空调的位置，绿研公司只好在办公楼顶安装中央空调（主机部分）。但火炬公司又以影响办公楼外墙立面的美观，而不准绿研公司在外墙接驳中央空调的冷气管。如今，绿研公司仅完成了室内中央空调通风排气系统部分的工程，而中央空调主机及外墙管道安装工程则因受阻而无法完成。这方面，绿研公司已提供了《中央空调工程报价》，《中央空调通风排气系统工程报价》及装修图纸和现场照片等进行佐证，而并非是无证据证明。2、《沟通函》并不能成为火炬公司阻止绿研公司安装空调违约的免责条件。一审认为《确认函》（准确来说是《沟通函》）“亦反映其未进行业务办公是其自身原因并非火炬公司的原因”。但一审在这里错误解读了《沟通函》的含义。该函主要是说绿研公司一直未进行业��办公，要求对方调整和缓交租金、管理费的问题。绿研公司为什么未进行业务办公？除未能立项的主要原因外，办公室无安装空调也是一个重要原因。不过这里要求调整和缓交租金，故侧重突出经济效益下滑、未立项的原因而已。因为绿研公司未能全面提及包括安装空调在内的原因，一审法院便以一个事实来否定另一个事实，这样的解读有失偏颇。综上，《入孵协议》与《孵化场地租赁合同》是两份密不可分的合同，一审判决将两者割裂开来是错误的。而火炬公司未依照《入孵协议》约定为绿研公司提供孵化基地，也没有依照《孵化场地租赁合同》的约定为绿研公司提供安装空调的条件，故火炬公司存在违约在先的事实。上诉请求：1、请依法撤销一审判决，并支持绿研公司的反诉请求；2、本案一、二审的诉讼费全部由火炬公司负担。上诉人绿研公司于二审期间向本院提交了照片4张，以证明火炬公司已安装好室内通风排气管道，火炬公司有在先违约行为。被上诉人火炬公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。《入孵协议》与本案《孵化场地租赁合同》是两个不同的合同，《孵化场地租赁合同》是本案诉争所引起的依据，这两份协议不能等列，而且绿研公司在履行这两份合同过程中，从没有向火炬公司提过安装空调等，绿研公司的上诉没有事实和法律依据。被上诉人火炬公司在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人火炬公司对上诉人绿研公司提交的照片证据质证认为：该照片真实性无法确认，不属于新证据。经质证，该照片不能证明绿研公司的证明主张，不作本案定案依据。经审查，本院对原审法院查明的“火炬公司（甲方��与世源公司（乙方）、绿研公司（丙方）签订《﹤佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同﹥主体变更协议》的时间为2013年5月10日”不予确认外，对原审法院查明的其他案件事实予以确认。另查明：火炬公司（甲方）与世源公司（乙方）、绿研公司（丙方）签订《﹤佛山国家火炬创新创业园孵化场地租赁合同﹥主体变更协议》的时间为2014年5月10日。本院认为：案涉《孵化场地租赁合同》及《主体变更协议》意思表示真实，未违反法律、法规禁止性规定，属有效合同，火炬公司、绿研公司应依约履行。绿研公司自2014年7月1日起未交纳租金及管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于其违约情形已符合约定的合同解除的条件，火炬公司诉请解除合同、绿研公司应向其返还租赁物、支付租金及管理费、电费、违约金、占有使用费的主张，依据充分��原审法院根据绿研公司于2016年1月6日收到本案诉讼材料，确认涉案《孵化场地租赁合同》于该日解除，并判决绿研公司应搬离涉案租赁场所，判决绿研公司应向火炬公司支付自2014年7月1日起至合同解除之日即2016年1月6日止的租金及管理费204835元{［（20＋15）元／月／平方米×355平方米×18.2个月］－21300元（保证金）}及违约金（以204835元为本金，自2015年12月14日起至判决确定的给付之日止，按年利率24%计付），判决绿研公司应向火炬公司支付电费43.44元，判决绿研公司应向火炬公司支付涉案租赁物的占有使用费（自2016年1月7日起至实际返还涉案租赁物之日止，按35元／月／平方米的标准计付）均属妥当，本院对此予以维持。绿研公司反诉请求继续履行《孵化场地租赁合同》及火炬公司应向其赔偿损失300000元，因其该反诉主张欠缺事实和法律依据，原审法院不予支��妥当，本院亦予以维持。绿研公司尚诉请继续履行《入孵协议》，对此，该合同内容虽与涉案《孵化场地租赁合同》内容有关联，但因绿研公司并非该合同签订主体，火炬公司也不确认其为该合同当事人，绿研公司也未举证证明其已享有该合同权利，原审法院据此于本案对该合同不予处理并无不当，绿研公司上诉称火炬公司应对其承担《入孵协议》中约定的义务，该主张依据不充分，本院不予支持。绿研公司还上诉称火炬公司阻止其安装中央空调属违约在先，应承担违约责任，但由于其对此不能举证证明，故本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。绿研公司上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8848.78元，由上诉人广东绿研环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须代理审判员　　徐允贤代理审判员　　黄玉凤二〇一六年八月二十二日书　记　员　　黄结仪微信公众号“”