（2016）苏0312民初523号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-02
案件名称
徐州雅居乐物业管理有限公司与朱效峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州雅居乐物业管理有限公司,朱效峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初523号原告：徐州雅居乐物业管理有限公司，住所地徐州市铜山新区运河路北。法定代表人：种秀芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广军，该公司主任。委托诉讼代理人：生秀琴，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被告：朱效峰，男，1974年5月5日出生，汉族，徐州市人，住徐州市铜山新区。原告徐州雅居乐物业管理有限公司（以下简称雅居乐物业公司）诉被告朱效峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告雅居乐物业公司的委托诉讼代理人生秀芹、被告朱效峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付拖欠的2007年9月1日至2015年8月31日的物业管理费23532元（含垃圾处理费60元）；2、支付逾期缴费违约金4508元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系汉府雅园40-4-301室房屋所有权人，该房屋住宅面积为24平方米，地下室建筑面积为11.93平方米，根据原被告双方约定及徐州市铜山区物价局关于汉府雅园小区物业管理公共服务收费标准的批复：被告住宅应按照1元/平方米和地下室0.35元/平方米/月向原告支付物业服务费，原告向被告提供了物业管理服务，但被告没有按时交纳物业服务费，经原告多次催要，被告拒不履行给付义务，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱效峰辩称，首先，原告将被告住宅按别墅收费没有证据，被告的住宅不符合别墅的特征，被告也是按照多层交纳的房屋维修基金。其次，被告的房屋漏水严重，原告并未按照约定提供优质服务，卫生不能及时清扫，存在多种安全隐患。最后，被告已不再涉案房屋居住近两年，故不应承担相应的物业费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告雅居乐物业公司为铜山区汉府雅园小区物业服务公司，被告朱效峰为该小区40号楼4单元301号室（建筑面积240.36平方米，地下室11.93平方米）业主。2005年8月，原告与徐州鸿泰房地产开发有限公司签订了汉府雅园（鸿泰家园）前期物业服务合同，合同约定：由原告向汉府雅园小区提供前期物业服务，收费标准为别墅物业费1.6元每平方米每月，连体别墅1.2元每平方米每月，高层1元每平方米每月，多层0.4元每平方米每月，高级公寓0.5元每平方米每月，商业用房2元每平方米每月；物业服务费用按年交纳，业主应在缴费年度首月1-5号履行交纳义务；双方对物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和、绿化养护、物业公共区域的清洁服务、公共秩序维护等服务质量标准进行了约定，并约定物业服务期限3年，自2005年8月10日起至2008年8月10日止，如业主委员会未成立，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，原告应在本合同期限届满后3月内继续履行本合同。2006年8月22日，被告朱效（孝）峰在承诺书上签字，表示已详细阅读徐州鸿泰房地产开发有限公司制定的《汉府雅园业主临时公约》和《业主手册》，同意遵守公约和手册的有关规定，承担违反公约的相应责任等。2006年8月23日，铜山县物价局以铜价费（2006）45号《关于汉府雅园小区别墅及商业用房前期物业管理收费标准备案的批复》对该小区前期物业管理收费标准予以备案。具体如下：商业用房2元每平方米，联排别墅1.6元每平方米，叠加别墅1.2元每平方米。2006年8月22日被告朱效峰按照1元每平方米每月向原告预交了一年的物业费3027元。2007年8月29日，铜山县人民政府出台铜政发[2007]99号文件，县政府关于印发《铜山县城镇垃圾处理费征收管理规定》的通知，该文件载明：本县城镇规划区、城市型居民区、独立工矿区范围内的住户（包括常住人口、暂住人口等），均按实际居住地每户每月4元收取；对已实施物业管理的住户，按每户每月1元收取，由物业管理企业交纳……另查明，2015年9月5日，雅居乐物业公司曾向被告朱效峰邮寄律师函，催要2007年9月1日至2015年8月31日的物业服务费，因被告朱效峰仍未交纳物业服务费，原告诉至本院。再查明，原告在提供物业管理服务时，存在公共设施不能及时维修、垃圾清理不及时、车辆占用路面乱停放等问题，涉案房屋漏水现象等。还查明，被告朱效峰、谢芳于2008年8月25日登记离婚，涉案房屋鸿泰家园40#-4-301及40#-13号车库于2016年4月7日转移登记至谢芳名下，原登记在被告朱效峰名下。以上事实，有原告提供的催缴物业费通知、汉府雅园业主使用手册、承诺书、铜山县物价局文件、收据、律师函，被告提供的房屋现状照片及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间存在物业管理服务合同关系，雅居乐物业公司提供了物业管理服务，被告朱效峰作为业主负有给付物业管理费的义务。首先，关于涉案物业服务费收费标准问题。被告朱效峰提供其缴纳物业维修基金凭证的照片抗辩涉案房屋属于多层，其按多层缴纳维修基金，也应按多层缴纳物业费。因该凭证仅列明高层和多层，并未对其他房屋类型进行罗列，故不能依据此确定房屋的具体类型及其物业费缴纳标准。本案中被告居住的房屋室内有楼梯相连，用于上下通行，被告在上房初期亦按照1元每平方米每月的标准交纳的物业费，故对被告主张涉案物业费应按多层物业收费标准计算的抗辩意见，不予采纳。其次，被告抗辩其近两三年未在涉案房屋居住，但其提供的合同租赁合同上显示的开始日期为2015年7月10日，且为复印件，故在无其他证据支持的情况下，对该抗辩意见不予采纳。最后，被告抗辩认为涉案房屋漏水严重，物业公司管理不到位，故其不应支付物业费的抗辩理由不能成立。对小区房屋的维护和管理只是众多物业服务内容一项，被告提供的证据尚不足以证明原告物业公司提供的服务构成根本违约，故其仍应缴纳物业费用。但原告雅居乐物业公司有对业主反映问题积极采取相应措施提供相应服务的义务，原告提供的物业服务未能达到物业服务合同中的各项要求，存在瑕疵，物业服务费应当予以核减。本院结合物业服务情况，酌情扣减20%物业服务费。被告朱效峰与谢芳虽于2008年8月25日登记离婚，但其于2016年4月7日办理转移登记，故原告主张2007年9月1日至2015年8月31日的物业费由被告朱效峰承担，本院予以支持，即18840.33元。原告雅居乐物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务确有不完善之处，结合本案的具体情况，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱效峰于本判决生效之日起十日内给付原告徐州雅居乐物业管理有限公司2007年9月1日至2015年8月31日的物业服务费18840.33元；二、驳回原告徐州雅居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告徐州雅居乐物业管理有限公负担160元，被告朱效峰负担340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长 张小舟人民陪审员 孙 琴人民陪审员 孙 健二〇一六年八月二十二日书 记 员 厉婉君 关注微信公众号“”