（2016）沪0115民初38203号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-11-29
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张炜,李佳,上海太平洋房屋服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初38203号原告(反诉被告)：张炜，男，1986年1月13日生，汉族，住西宁市城中区夏都路XXX号XXX号楼XXX室。委托诉讼代理人：柴晓峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文昊，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：李佳，女，1983年7月24日生，汉族，户籍地湖南省永兴县城关镇干劲路XXX号，现住上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人许王军，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：黄光明，男，上海太平洋房屋服务有限公司工作。委托诉讼代理人：赵敏飞，男，上海太平洋房屋服务有限公司工作。原告(反诉被告)张炜(以下简称原告)与被告(反诉原告)李佳(以下简称被告)及第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋房屋公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年8月16日公开开庭进行了审理。原告张炜及其委托诉讼代理人陈文昊、被告李佳及其委托诉讼代理人许王军、第三人的委托诉讼代理人黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还购房款人民币(以下币种同)72万元，并支付资金占用期间的利息���3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将诉请变更为：1.判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告将系争房屋过户至原告名下并交付；2.判令被告支付逾期过户违约金(以48万元为基数，自2016年5月15日起至过户之日止按每日万分之五计算)；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的系争房屋出售给原告。合同签订后，原告共支付被告72万元房款。2016年3月28日，第三人未经原、被告双方同意擅自修改买卖合同，将合同网签时间由2016年3月10日变更为2016年3月28日。因上海市政府于2016年3月24日出台房地产调控新政，本符合购房条件的原告因第三人变更网签时间导致现在属于限购对象，无法购得系争房屋。基于合同目的现已无法实现，原告有权解除合同，并要求被告返还房款及支付相应利息。审理中，第三人告知原告现可能具有购买系争房屋的资格，并出具相关房地产交易中心的情况说明，故原告变更诉请，请求继续履行买卖合同。被告李佳辩称，不同意原告的诉请。原告起诉时要求解除合同，被告收到起诉状副本后认为合同的确无法继续履行，也于2016年6月23日书面通知原告解除合同，故《上海市房地产买卖合同》已于2016年6月23日解除，现原告又要求继续履行，没有事实和法律依据。合同解除后，被告已返还给原告房款24万元，另48万元应冲抵原告应支付的违约金，故请求驳回原告的其他诉讼请求。第三人太平洋房屋公司述称，同意原告变更后的诉请，事实和理由和原告一致。被告李佳提出反诉请求：1.判令解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令原告支付被告违约金48万元(即合同总价的20%)；3.原告承担反诉案件���讼费用。事实和理由：2016年3月10日，原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同签订时，原告具有购房资格。后由于第三人未经原、被告双方同意将合同的网签时间更改为2016年3月28日，而上海市政府于2016年3月25日出台了房产调整新政，导致原告失去了购房资格。同时，原告超过合同约定期限逾期付款，也构成了违约，对被告也造成经济上的损失，故原告应承担相应的违约责任。针对反诉，原告张炜辩称，不同意被告的反诉请求。买卖合同现在具有继续履行的可能，故应继续履行。原告支付第二笔房款是有条件的，即需要被告配合办理购房贷款和过户，现被告不能配合，故原告行为不构成违约。请求驳回被告的所有反诉请求。针对反诉，第三人太平洋房屋公司述称，现房产交易中心告知原、被告之间的买卖合同具有履行的基础，双方亦应继续履��合同。原告以银行贷款的方式支付第二期房款，被告应予以配合，原告不应承当逾期付款的责任。其他意见与原告相同。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、银行转账回单、相关收据、情况说明、《通知》、相关函件及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)在第三人居间下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的系争房屋以240万元的价格转让给原告，双方于2016年5月15日之前办理产权过户手续。对于付款方式，合同附件三约定，乙方于签约当日支付房款5万元；于2016年3月20日之前支付房款67万元；乙方以购房贷款的方式向甲方支付房款166万元；并于房地产交接之日支付��款2万元。合同签订后，原告按约支付了第一、二笔房款共计72万元。该份合同签订后即办理网签手续，但由于第三人的原因，第三人未在乙方代理委托方一栏签字盖章。后第三人重新制作一份买卖合同，条款内容与2016年3月10日保持一致，但将网签时间变更为2016年3月28日，原、被告双方均未在该份合同上签字。2016年3月25日，上海市政府出台房地产调整新政，因买卖合同网签时间变更为2016年3月28日，在新政出台之后，故原告因此失去购房资格。2016年5月10日，第三人发《催告函》给被告，催告被告协助原告办理审税贷款等手续。2016年6月6日，第三人再次发《通知函》给被告，通知被告洽谈房屋交易事宜。对此，被告于2016年6月12日发《告知函》给第三人，称因第三人的严重过错，导致原、被告于2016年3月10日签订的《上海市房地产买卖合同》现无法继续履行、系争房屋无法办理过户，并表示原告现已属限购对象，双方无继续协商的必要。2016年5月26日，原告诉至本院要求解除《上海市房地产买卖合同》，被告收到起诉状副本等相关材料后，于2016年6月23日发书面通知给原告，表示因第三人的严重过错导致双方买卖合同确实无法继续履行，特通知原告“我们于2016年3月10日签署的《上海市房地产买卖合同》即日起解除，本人将从已收取的购房款中扣除48万元作为违约金，剩余的购房款将退至您的账户……”被告于2016年6月23日通过银行返还原告房款24万元。本院认为，原告与被告之间的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告自认失去购房资格，合同目的已无法实现，诉至本院请求解除合同，被告亦书面同意解除，故双方就系争房屋于2016年3月10日签订的买卖合同应依法解除。审理中，原告���更诉请，请求继续履行合同，对此，本院认为，对于是否具有购房条件应由原告审慎审查，因合同在客观上已无法继续履行，且原、被告双方于2016年6月23日就解除已达成合意的情况下，原告以现有购房资格的理由请求继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告理应返还原告已支付的房款72万元，现被告已返还了24万元，故被告应将剩余的48万元房款返还原告。本案中，由于限购政策及第三人处理不当的原因，使合同无法继续履行，当属不可归责于双方的事由，故原、被告双方均不构成违约，原告请求被告支付逾期过户违约金及被告反诉请求原告支付违约金，均缺乏合同和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张炜与被告(反诉��告)李佳于2016年3月10日就位于上海市浦东新区临沂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)李佳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张炜房款48万元；三、驳回原告(反诉被告)张炜的全部诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李佳的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,114元，减半收取计4,557元，由原告(反诉被告)张炜负担2,557元，由被告(反诉原告)李佳负担2,000元；反诉案件受理费4,250元，由被告(反诉原告)李佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陶郑忠二〇一六年八月二十二日书记员 项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：