（2016）吉2401民初4425号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-26
案件名称
原告延边吉祥物业管理服务有限公司诉被告刘延军物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延边吉祥物业管理服务有限公司,刘延军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2401民初4425号原告：延边吉祥物业管理服务有限公司，住所：延吉市参花街。法定代表人：侯家松，该公司经理。委托代理人：韩敬爱，吉林华烁律师事务所律师。委托代理人：郑花，吉林华烁律师事务所律师。被告：刘延军，男，1980年4月26日生，汉族，现住延吉市吉祥小区。原告延边吉祥物业管理服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）与被告刘延军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理，依法适用小额诉讼程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托代理人韩敬爱、郑花，被告刘延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥物业公司诉称：2014年1月8日，吉祥物业公司与吉祥小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限为三年。刘延军系延吉市吉祥小区1号楼105室门市房、205室门市房的业主，两套门市房的面积各为152.3㎡,该两套门市房每年应交物业费为5482.80元（152.30㎡×2套×1.50元/月×12个月）、清掏费1279.32元（152.30㎡×2套×0.35元/月×12个月）。经多次催要，刘延军以种种理由拖欠自2015年1月至2016年12月期间的两年物业费10966元及清掏费2559元，故诉至法院,要求刘延军立即支付物业费10966元、清掏费2559元及违约金1972元（2015年度物业费违约金，自2015年4月1日起计算至2016年7月31日止，共计1644元；2016年度物业费违约金，自2016年4月1日起计算至2016年7月31日止，共计328元，均按月利率2%计算）。刘延军辩称：刘延军所有的两套门市房位于临街道路，因此没有享受到吉祥物业公司提供的物业服务，且刘延军作为业主也没有与吉祥物业公司签订物业服务合同。吉祥物业公司的服务态度恶劣，小区环境很差，不交物业费就停电、停水，不给刷电梯卡，且把楼梯门、消防通道锁上，故请求法院驳回吉祥物业公司的诉讼请求。经审理查明：吉祥物业公司于2007年6月12日依法成立，经营范围系物业管理。2014年1月8日，吉祥物业公司与延吉市吉祥小区业主委员会签订《延边吉祥物业管理服务合同》，约定吉祥物业公司向吉祥小区全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为三年，物业服务费用按建筑面积交纳，营业用房每月每平方米1.50元，清掏费每月每平方米0.35元，物业费用每年年初一次性交纳，如未能按合同约定的期限交纳物业费的，从逾期之日起以应付各项费用总额的日3%交纳违约金。刘延军系延吉市吉祥小区1号楼105室门市房、205室门市房的业主，两套门市房的面积为各152.3㎡，该两套门市房每年应交物业费为5482.80元（152.30㎡×2套×1.50元/月×12个月）、清掏费1279.32元（152.30㎡×2套×0.35元/月×12���月）。现刘延军拖欠自2015年1月至2016年12月期间的物业费、清掏费。认定上述事实的证据有：营业执照、组织机构代码证、资质证书、产权业主资料、延边吉祥物业管理服务合同以及原、被告的陈述。关于吉祥物业公司提供的经营性收费许可证，刘延军认为该许可证因2015年、2016年未经审批而无效。吉祥物业公司亦承认，故该证据不符合证据的合法性特征，故本院未予采信。关于吉祥物业公司提供的长明超市收据，刘延军认为其不清楚，与本案无关。本院认为该证据与本案无关联性，故未予采信。本院认为：吉祥物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务相关手续，并到延吉市房产管理中心登记备案，故该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。吉祥物业公司与延吉市吉��小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对吉祥小区所有业主具有约束力。吉祥物业公司为延吉市吉祥小区业主委员会提供相关的物业服务，刘延军直接或间接受益，因此对吉祥物业公司要求刘延军支付拖欠物业费10966元及清掏费2559元的诉讼请求，本院予以支持。关于吉祥物业公司要求刘延军按月利率2%计算支付违约金1972元的诉讼请求，刘延军作为吉祥小区的业主之一，应按照诚实信用原则实际履行合同义务，刘延军接受服务后，未按约定时间交纳物业费，其行为构成违约，应承担违约责任，但吉祥物业公司按月利率2%计算物业费违约金的诉请，因其违约金标准过高且没有相应法律依据，故本院认为应调整至日万分之2.1为宜。被告刘延军关于其所有的门市房位于临街道路，未享受到物业服务的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告刘延军的抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告刘延军于本判决发生法律效力后立即向原告延边吉祥物业管理服务有限公司支付自2015年1月至2016年12月期间的物业费10966元、清掏费2559元及违约金（2015年度物业费违约金，自2015年4月1日起计算至2016年7月31日止；2016年度物业费违约金，自2016年4月1日起计算至2016年7月31日止，均按日万分之二点一计算）。如果刘延军未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（原告已预交），减半收取69元，由被告刘延军负担。本判决为终审判决。助理审判员 金 旭二〇一六年八月二十二日书 记 员 许光日 关注公众号“”