（2016）皖18民终958号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-01
案件名称
宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司与郑水梅、宣城市泾县绿城置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宣城市中级人民法院
所属地区
安徽省宣城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司,郑水梅,宣城市泾县绿城置业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
全文
安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终958号上诉人（原审第三人）：宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司，住所地安徽省宣城市区星隆国际广场22栋6层。法定代表人：张申祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑水梅，女，1979年9月4日出生，汉族，个体工商户，住安徽省泾县泾川镇桃花潭东路太平湖综合市场腾达商贸区*号。委托诉讼代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宣城市泾县绿城置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。诉讼代表人：安徽明泉律师事务所（宣城市泾县绿城置业有限公司破产管理人）。委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。上诉人宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司（以下简称亚邦小额贷款公司）为与被上诉人郑水梅、宣城市泾县绿城置业有限公司（以下简称泾县绿城置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泾县人民法院（2016）皖1823民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人亚邦小额贷款公司的委托诉讼代理人储有雷，被上诉人郑水梅的委托诉讼代理人朱云汉，被上诉人泾县绿城置业公司的委托诉讼代理人陈飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚邦小额贷款公司的上诉请求：撤销泾县人民法院（2016）皖1823民初100号民事判决，改判驳回被上诉人郑水梅的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2011年9月14日，郑水梅与泾县绿城置业公司签订的《房屋调换协议》所约定的“拆一还一、原位换房”所涉安置房并不一定就是案涉“绿城名苑”A幢11号商铺，因为：1、协议签订时，双方只约定安置方法为“在原房址上按原有面积、楼层、朝向、原有房号”，而泾县绿城置业公司开发的商铺有多间，且郑水梅现在请求确认享有优先权的房屋房号为“绿城名苑”A幢11号，与其原房房号不一致。2、签署日期为“2011年11月20日”的郑水梅与绿城置业公司签订的《补充协议书》虽然明确置换给郑水梅的房屋的房号为“绿城名苑”A幢11号，但该补充协议的签订日期肯定不是2011年11月20日，因为，“绿城名苑”的规划许可证在2015年5月才取得，在此之前“绿城名苑”所有房屋的房号不可能确定。二、原审适用法律不当。1、泾县绿城置业公司只是以“绿城名苑”A幢11号商铺向亚邦小额贷款公司设定抵押，并非将“绿城名苑”A幢11号商铺另行出卖给亚邦小额贷款公司，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，系适用法律错误。2、郑水梅对泾县绿城置业公司享有的是债权请求权，而亚邦小额贷款公司享有的是担保物权，故亚邦小额贷款公司享有的担保物权应优先于郑水梅享有的债权请求权。三、亚邦小额贷款公司在与泾县绿城置业公司签订抵押合同、办理抵押登记时对“绿城名苑”A幢11号商铺是否为拆迁安置房并不知情，故亚邦小额贷款公司对该房上设定的抵押权构成善意取得。郑水梅辩称：郑水梅与泾县绿城置业公司签订的《补充协议》上所约定的安置房为“绿城名苑”A幢11号房，该房的位置与郑水梅被拆迁房屋的位置基本相同。郑水梅与泾县绿城置业公司签订补充协议时，“绿城名苑”的图纸已经出来了。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。泾县绿城置业公司二审述称：亚邦小额贷款公司的上诉请求能否成立，由法院依法裁判。郑水梅一审诉讼请求：1、确认郑水梅对泾县绿城置业公司所开发的“绿城名苑”A幢11号门面房有优先取得权；2、由泾县绿城置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年9月14日，郑水梅作为乙方与泾县绿城置业公司作为甲方签订《房屋调换协议书》一份，约定泾县绿城置业公司因房地产开发需要，对郑水梅所有的房屋进行新旧调换。该协议书第二条第2项约定“甲方按照‘拆一还一’、‘原位换房’的旧房换新房办法，即在乙方原房址上按原有面积、楼层、原物用途、原有朝向、原有房号向乙方提供新建房屋……”，并约定2013年9月14日前交付。2011年11月20日，双方达成《补充协议书》，该协议书约定“一、乙方被拆迁的房屋坐落于泾县泾川镇太平湖腾达商住楼7号。二、甲方置换乙方的房屋位于泾县泾川镇绿城名苑A幢11号门面房……”。2013年9月17日，泾县绿城置业公司因向亚邦小额贷款公司借款500万元，故以位于泾县泾川镇交通路的“绿城名苑”A幢、B幢在建房屋设定在建工程抵押，并在泾县房地产管理局办理了抵押登记。一审法院认为，郑水梅与泾县绿城置业公司签订的《房屋调换补偿安置协议书》与《补充协议书》，均系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律和社会公共利益，合法有效。《房屋调换补偿安置协议书》约定了房屋安置为“拆一还一”的方式，即在被拆迁房屋的原位向郑水梅交付房屋，《补充协议书》中明确约定了泾县绿城置业公司置换给郑水梅的房屋为A幢11号门面房。泾县绿城置业公司虽因向亚邦小额贷款公司借款，已将该房屋作为抵押物，并办理了抵押登记，但因案争房屋属拆迁安置房，依法亚邦小额贷款公司享有的抵押权不能对抗郑水梅作为被拆迁人对安置房所享有的优先取得权。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告郑水梅对位于泾县泾川镇“绿城名苑”A幢11号门面房享有优先取得权。一审案件受理费80元，减半收取40元，由宣城市泾县绿城置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人郑水梅向本院提交了“绿城名苑”房屋建设平面图四张，拟证明郑水梅被拆迁的房屋与“绿城名苑”A幢11号房的位置基本相同。亚邦小额贷款公司质证称：对该证据的真实性、合法性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。泾县绿城置业公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证认为：该证据具有真实性、合法性，且与本案争议的处理有关联，故予以认定。一审认定的案件事实正确，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院另查明，泾县人民法院于2016年4月12日作出（2016）皖1823民破1-1号民事裁定书和民事决定书，裁定受理泾县绿城置业公司的破产清算申请，并指定安徽明泉律师事务所担任泾县绿城置业公司的管理人。本院认为，本案的争议焦点为：郑水梅对“绿城名苑”A幢11号门面房所享有的拆迁补偿安置权是否优先于亚邦小额贷款公司所享有的抵押权。郑水梅对“绿城名苑”A幢11号门面房享有折迁补偿安置权，有郑水梅与泾县绿城置业公司签订的《房屋调换协议》、《补充协议书》为证。亚邦小额贷款公司上诉称,《补充协议书》系郑水梅与泾县绿城置业公司在2012年5月份以后补签的，不是在2011年11月20日签订的，其该点上诉理由因无有效证据证实，也与原审法院对泾县绿城置业公司原法定代表人黄金明询问时，黄金明关于《补充协议书》系“2011年11月20日签订的”陈述不一致，依法不能成立。郑水梅作为被拆迁人，其对“绿城名苑”A幢11号门面房所享有的权利来源于其被拆迁房屋，是以物易物的结果，一旦“绿城名苑”A幢11号门面房建成，并符合交付条件，无论该房是否被抵押，郑水梅都能当然取得该房的所有权。因此，亚邦小额贷款公司关于郑水梅对拆迁安置房屋所享有的权利是债权请求权的上诉理由，不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，尽管并非泾县绿城置业公司将诉争房屋出卖与亚邦小额贷款公司，而是以该房屋为其债务设定抵押担保，但就行为性质而言，无论是出卖行为还是设定抵押行为，均是拆迁人对安置房屋的物权的处分，在法律性质上相同。一审法院比照上述司法解释的精神，确认郑水梅对“绿城名苑”A幢11号门面房享有优先取得权并无不当。综上，亚邦小额贷款公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宣城市宣州区亚邦小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡德明审判员 谢 贞审判员 周宏韬二〇一六年八月二十二日书记员 熊彩虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……