（2015）岳民初字第1044号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-21
案件名称
黄芸、何亮与湘潭市宜华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市岳塘区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄芸,何亮,湘潭市宜华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第1044号原告黄芸，女，汉族，湘乡市人。原告何亮，男，汉族，湘乡市人。委托诉讼代理人黄健，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人孙丹，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告湘潭市宜华房地产开发有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设中路4号。法定代表人洪浩。委托诉讼代理人张子顺，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人林运，湖南湘晋律师事务所律师。原告黄芸、何亮与被告湘潭市宜华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月21日向本院提起诉讼。2015年5月21日，被告以同类型案件正在湘潭市中级人民法院审理为由，向本院申请中止本案的审理。2015年5月22日，本院作出了（2015）岳民初字第1044-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2016年1月26日，因中止诉讼的原因消除，本院向原、被告双方送达了恢复诉讼通知书。2016年6月27日，本院依法组成由审判员王冰担任审判长，审判员金飞、人民陪审员石凤姣参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员李想担任记录。两原告的委托代理人孙丹，被告的委托代理人林运均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄芸、何亮诉称：2011年6月25日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定两原告以530990元的价格购买被告开发的位于湘潭市岳塘区东坪街道东泗路宜华•湘江名城A11栋1单元0401001号房屋。两原告付款后，被告因不具备交房条件，交房时间一拖再拖。至两原告起诉之日，被告已逾期16个月未向两原告交房。两原告根据合同的约定，多次要求查看房屋验收合格的文件和《住宅质量保证书》，被告均未能出示。合同约定被告应当在2012年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给两原告。若被告逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同，被告应当按日向两原告按照已交房款的万分之二支付违约金。被告违反合同的约定，应当承担违约责任。两原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令被告支付2012年5月31日起至2013年10月30日止的逾期交房违约金55006.42元。被告湘潭市宜华房地产开发有限公司辩称：原告所述部分内容与事实不符。首先原、被告之间早在2010年10月9日建立商品房买卖合同关系。双方于当日签订的《商品房认购协议书》详细规定了当事人的姓名或名称，商品房的基本情况，包括房号、建筑面积、总价、单价、付款时间、方式、交付期限等内容，同时被告也按照约定收受了购房款，该《商品房认购协议书》应依法认定为《商品房买卖合同》；其次被告于2013年6月23日通过挂号信通知原告收房，不是被告不交房而是原告拒绝收房。被告确有延期交房的事实存在，但被告在施工过程中遇到了合同中约定的据实延期交房的特殊情形，交房时间应当依约顺延。原告要求支付的违约金若超过原告实际损失的30%，请求法院依法核减。原告黄芸、何亮为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据:1、两原告身份证复印件、被告企业工商注册登记资料各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告承诺的交房日期是2012年5月30日，被告延期交房应当按日按照已交房款的万分之二向两原告支付违约金；3、收款收据3份、维修资金专用收据1份、拟证明两原告已支付了购房款、维修资金和办证费的事实。被告湘潭市宜华房地产开发有限公司为证实其答辩主张，向法庭提交如下证据：4、开工令1份，拟证明宜华•湘江名城一期工程开工时间为2010年7月18日；5、《商品房认购协议书》1份，拟证明原、被告签订商品房认购协议书的时间为2011年6月19日，当日即双方已建立商品房买卖合同关系；6、《商品房买卖合同》1份，拟证明被告遇到实行交通管制、供水、供电部门停水停电、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时施工等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以予以延期，交房条件为该商品房单体验收合格的事实；7、单位工程质量竣工验收记录、交房通知函、交房挂号信函收据各1份，拟证明宜华•湘江名城一期11栋于2013年6月20日竣工，2013年6月24日验收合格，被告已于2013年6月23日向原告何亮寄发交房通知函，通知两原告于2013年6月28日起开始办理交房手续的事实；8、《供水工程合同》及供水工程款付款凭证各1份、《用电业扩工程施工合同》2份及用电工程款付款凭证10份、《管道燃气设施配套建设合同》1份及供气工程款付款凭证2份，拟证明在2013年7月交房前，宜华湘江名城一期11栋已通水、通电、通气，符合交房条件的事实；9、宜华•湘江名城工地监理会议纪要3份、工作联系单1份，拟证明宜华•湘江名城一期工程施工过程中遇到地形复杂、地下有障碍物、省运会期间降噪限制、附近居民多次阻挠等异常困难及地下渗水特别严重等重大技术问题，施工困难，工程量增加，导致施工延期至少20天的事实；10、停电通知5份，拟证明供电部门于2011年5月3日、6月24日、8月12日、10月20日、10月21日、10月28日停电共计6天的事实；11、2010年8月至2012年5月湘潭市逐日降水量资料、2012年6月至2013年6月湘潭市逐日降水量资料、湘潭市2010年8月至2013年6月六级以上大风出现天数、湘潭市2010年8月至2013年6月部分气象资料、降水等级表，拟证明从认购协议书签订日2010年10月至约定交房2012年5月30日，施工遇到异常天气、重大技术问题、停电以及2011年高考降噪管制等共计159天，交房期限应顺延至2012年11月5日，被告实际违约延期交房天数为230天的事实；12、业主王金明、沈运杰、舒桃英、王涓的《商品房买卖合同》及其入住证各1份、宜华•湘江名城一期商品房实景照片5张，拟证明宜华•湘江名城一期商品房大量业主已收房入住的事实。以上证据经双方当事人当庭质证，被告对两原告提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十条第二款的约定，被告在施工中遇到了据实可以延期的情况，交房日期应当顺延，原告要求支付的违约金若超过原告实际损失的30%，请求法院进行调整。两原告对被告提交的证据4的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告双方的合同关系成立时间应当是房屋买卖合同签订的时间，即2011年6月25日；对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告不能以实施交通管制等客观原因来排除其违约责任；对证据7的真实性无异议，但竣工验收无勘察部门确认，不能实现被告竣工验收合格的证明目的，且原告没有收到该交房通知函；对证据8的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据9、10的真实性、合法性、关联性均有异议，不能排除被告的违约责任；对证据11的真实性有异议且不能排除被告的违约责任，格式合同中规避一方义务的条款都违法；对证据12有异议，认为与本案无关。本院对原、被告双方提交的证据认证如下:由于原、被告双方对证据1-8的真实性均无异议且与本案有关联，本院予以认定，可以作为本案定案的依据。证据9不能实现被告施工延期至少20天的证明目的，本院不予认定。证据10没有湘潭市电业局的盖章确认，真实性无法核实，本院不予认定。证据11有湘潭市气象局盖章确认，本院对其真实性予以认定。证据12，由于相关业主未出庭作证，证据的真实性无法核实，本院不予认定，商品房实景照片不能实现被告的证明目的，本院亦不予认定。根据以上采信的证据和双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：2011年6月19日，原告黄芸与被告签订了一份《商品房认购协议书》，双方约定由原告黄芸购买被告开发的宜华•湘江名城第11幢401号房屋，房屋建筑面积为129.89平方米，房屋单价为每平方米4088元，总价款为530990元。原告黄芸于2011年6月26日前交付首期款160990元，余款37万元由原告黄芸办理按揭贷款或住房公积金贷款。2011年6月25日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的位于湘潭市岳塘区东坪街道东泗路宜华•湘江名城A11栋1单元0401001号房屋一套，建筑面积为129.89平方米，房屋单价为每平方米4088元，总价款为530990元。双方同时约定被告应当在2012年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给两原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未在合同约定交房日期之前付清房款并办理结算手续的；3、实行交通管制，供水供电部门停水停电，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的。被告如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款的万分之二的违约金。2011年6月25日，原告何亮支付了办证费11660元。2011年7月19日，原告何亮向被告支付了购房款430990元和10万元。2015年11月9日，两原告缴纳了物业专项维修资金14943元。两原告按照合同的约定支付了全部购房款530990元后，被告却未按时交付房屋给两原告。双方就延期交房违约金问题多次协商未果，两原告遂诉至法院，请求判如诉请。另查明：宜华•湘江名城一期11栋房屋于2010年8月10日开工，2013年6月20日竣工。2013年6月23日，被告以挂号信的方式向原告何亮发出交房通知函，通知其于2013年6月28日起办理交房结算手续。两原告因房屋户型与合同约定不符至今未办理收房手续。还查明：原、被告双方签订《商品房认购协议书》之日即2011年6月19日至宜华•湘江名城一期11栋房屋竣工之日即2013年6月20日期间，湘潭市六级以上大风天气（含中到大雨以上天气80天）有99天，日气温≥35℃天气有44天，日气温≤0℃天气有17天，降雪天气有18天，其中重复计算19天，恶劣天气共计159天。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告黄芸与被告签订的《商品房认购协议书》、两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故该协议、合同均合法有效，双方应遵照约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原告黄芸与被告签订的《商品房认购协议书》可以认定为《商品房买卖合同》。两原告在合同签订后，如约支付了全部房款，但被告未能按期交房，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。两原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。两原告虽不认可收到交房通知函，但根据原告何亮与被告签订的《商品房认购协议书》第七条的约定，该交房通知函可视为已送达，因被告于2013年6月23日已书面通知原告何亮办理交房结算手续，两原告至今未办理。两原告怠于办理交房手续的行为所产生的损失应由两原告自行承担。故两原告要求被告支付2012年5月31日起至2013年10月30日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持，违约金应计算至2013年6月23日。被告辩称因停电、施工中遇到异常困难和技术问题导致延期施工20天的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。2011年、2012年高考期间噪音管制众所周知，因此被告辩称2011年、2012年高考导致延期施工6天，应从违约天数中予以扣除的答辩意见，合情合理，本院予以采纳。考虑湘潭市本地天气实际情况及建筑行业施工的惯例，风雪天、低温高温天气及中到大雨以上天气势必对建筑施工造成影响，但日气温≤0℃的17天和降雪的18天不宜再重复计算，因此本院酌情认定被告因恶劣天气和高考噪音管制可延期交房天数应为148天（159天-17天＋6天），被告违约延期交房天数为240天（2012年5月31日至2013年6月23日共计388天－148天）。被告按照合同约定应当支付两原告延期交房违约金为25488元（530990元×0.2‰×240天）。被告辩称违约延期交房天数为230天的答辩意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告湘潭市宜华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告黄芸、何亮延期交房违约金25488元；驳回原告黄芸、何亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1175元，由原告黄芸、何亮负担625元，由被告湘潭市宜华房地产开发有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 王 冰审 判 员 金 飞人民陪审员 石凤姣二〇一六年八月二十二日代理书记员 李 想附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”