（2016）鲁01民终3492号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-21
案件名称
济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊与王桂霞、刘国明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊,王桂霞,刘国明,济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3492号上诉人（原审原告）：济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊，住所地济南市。代表人：苏传俊，总经理。委托诉讼代理人：李恩春，男，1962年3月18日出生，汉族，该单位办公室副主任，住济南市。委托诉讼代理人：刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王桂霞，女，1969年3月4日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）：刘国明，男，1965年6月8日出生，汉族，无业，住济南市。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘杰，山东文瀚律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：杨国君，主任。委托诉讼代理人：侯东亮，男，1972年8月28日出生，汉族，该单位职工，住济南市。上诉人济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊（以下简称鸿腾鲁菜坊）因与被上诉人王桂霞、刘国明、济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会（以下简称祝甸居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。鸿腾鲁菜坊的委托诉讼代理人李恩春、刘克勇，王桂霞、刘国明的委托诉讼代理人王善岭，祝甸居委会的委托诉讼代理人侯东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾鲁菜坊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审依据合同相对性原理，判令祝甸居委会、刘国明对本案合同的无效不承担责任是错误的。1、祝甸居委会是涉案房屋的自建人，在明知涉案房屋不具备合法手续、消防安全等出租条件的情况下对外出租，且为协助王桂霞将不具备出租条件的涉案房屋转租给上诉人而出具虚假证明，使上诉人对涉案房屋的租赁条件产生了严重的错误认识，签订了无效的租赁合同。祝甸居委会出具虚假证明的行为，应属于民事上的欺诈行为。由于涉案房屋所在的市场存在消防安全隐患，祝甸居委会及其下属单位对涉案房屋实施了停水停电行为，直接导致上诉人无法在涉案房屋继续营业，给上诉人造成了巨大的经济损失。因此，祝甸居委会对本案合同的无效存在过错。2、刘国明与王桂霞曾是夫妻，其在明知涉案房屋不具备合法手续、消防安全等出租条件的情况下，仍通过王桂霞，将涉案房屋转租给上诉人，对本案合同的无效亦存在过错。3、适用合同相对性原理的前提是合同有效。既然一审判决已判令合同无效，合同相对性原理就丧失了适用的前提。本案合同无效，是祝甸居委会、刘国明、王桂霞三方的共同过错造成的，应共同承担过错责任。二、一审判决上诉人承担50％的责任是错误的。祝甸居委会、刘国明、王桂霞对涉案房屋的状况信息负有真实披露的义务，负有将符合出租条件的房屋交付给承租人的义务。祝甸居委会是涉案房屋的建设人，亦是涉案房屋的初始出租人；刘国明是涉案房屋的第一承租人；王桂霞与刘国明曾是夫妻，是涉案房屋的转租人；以上三者对涉案房屋的状况均明确知晓。而上诉人作为涉案房屋的次承租人，显然无法直接了解涉案房屋的真实情况。2、上诉人在签订本案合同时，已向转租人王桂霞详细了解涉案房屋的情况，王桂霞做了相关说明，并在房屋租赁合同第l条中承诺：“房产手续合法有效，已办理了合法租赁手续”；祝甸居委会对涉案房屋的情况出具了证明：涉案房屋产权归王桂霞所有，不属于违章建筑。因此，上诉人作为次承租人，对涉案房屋状况已尽到了合理的审查义务，对本案合同的无效不存在过错，不应承担过错责任。3、上诉人已主动降低索赔数额，不应再由上诉人分担所主张的损失。三、一审判决认定上诉人停业后，一直未交还租赁房屋，上述房屋一直由上诉人控制系事实认定错误。1、自2013年4月7日起，因涉案房屋所在市场不具备合法手续、消防安全等出租条件被勒令停水停电、停业整顿，导致涉案房屋水电全无，上诉人只能被迫停止营业。2、在上诉人被迫停止营业后，2013年4月15日，祝甸居委会下属的济南市东方商贸中心又给上诉人下达紧急通知，要求上诉人接到通知后，十天内自行搬离市场，十天后，市场将24小时全面停水、停电。在这种情况下，上诉人只能按照祝甸居委会的要求，被迫自行搬离了涉案房屋。上诉人停止营业后，已将涉案房屋交还。四、一审判决认定上诉人的装修损失应按评估确定的残值数额计算是错误的。1、上诉人提交的装修证据已证明涉案房屋的装修成本为225万元。因此，上诉人关于涉案房屋的装修损失为225万元。2、既使按照评估报告书认定的涉案房屋的装修价值计算，上诉人关于涉案房屋的装修损失，最少也应为215万元。3、即使计算涉案房屋装修折旧，折旧期也应计算至实际停业的2013年4月7日。上诉人共使用涉案房屋l0个月，按照房屋装修一般使用8-10年的保守惯例计算，涉案房屋的残值至少应为原值的90％，即202.5万元。4、上诉人已按照祝甸居委会的要求将涉案房屋交还，涉案房屋的装修损失不应按照评估报告书认定的装修残值计算。自2013年4月7日被停水停电停业至评估基准日2015年1月6日，在这一期间，涉案房屋并非由上诉人控制、使用、管理，已遭到了严重的破坏。因此，这一期间涉案房屋的装修损失不应由上诉人承担。五、一审判决认定的工资损失是错误的。1、自2013年4月7日，虽上诉人不能营业，但不知是否是永久不能营业，也不知何时才能开始营业。因此，上诉人不能短期内与涉案房屋所在的酒店的工作人员解除劳动或劳务关系，依然要向酒店工作人员支付工资。2、上诉人提交的工资损失证据足以证明，上诉人每月支付涉案房屋所在的酒店的工作人员工资6万元。自2013年4月7日暂计算至2015年5月9日共计13个月，上诉人支付工资损失共计78万余元。一审中，考虑到本案的实际情况，上诉人自愿放弃部分权利，请求赔偿工人工资损失35万元。因此，一审判决认定上诉人未提交2013年6月后工资损失的证据，对上诉人2013年6月后的工资损失的请求不予支持是错误的。六、一审判决以营业损失是可得利益损失，不是无效合同支持的范围为理由，对上诉人的停业损失的请求不予支持是错误的。1、根据本案合同的约定，上诉人每月产生60万元的营业损失。自2013年4月7日，暂计算至2015年5月9日共计l3个月，营业损失共计780余万元。上诉人考虑到本案的实际情况，自愿放弃部分权利，请求赔偿营业损失340万元，是保守的、合情合理的诉求。2、上诉人请求被上诉人赔偿营业损失符合合同约定。该约定属于本案合同中关于解决争议方法的条款。根据《合同法》第五十七条规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。因此，即便本案合同无效，被上诉人依然应按照本案合同的约定，赔偿上诉人的停业损失。综上，请求支持上诉人的诉讼请求。王桂霞、刘国明辩称，一、刘国明不承担责任。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的日期是2012年3月9日，刘国明与王桂霞已于2009年2月10日离婚，根据离婚协议，房屋、车辆由刘国明所有，原刘国明租赁的祝甸居委会的门头房由王桂霞经营，双方离婚后交纳收取租金也是王桂霞所为。在一审庭审中提交的被上诉人的工商登记材料、祝甸居委会出具的同意转租证明材料均证明上诉人知道刘国明与王桂霞的离婚事实，在本合同中刘国明不存在过错。二、关于上诉人的损失：1、装修损失。根据济南万通价格评估有限公司出具的评估报告书评估认定，涉案房屋的装修残值为758520元，对此被上诉人予以认可，且上诉人停业后一直占用所租赁房屋，评估机构的评估基准日并无不当，对此鉴定结论上诉人并未申请重新鉴定，该结论作为一审判决的依据符合法律规定。2、关于营业损失。根据上诉人提供的祝甸居委会2013年4月11日的紧急通知、2013年4月15日的通知，是祝甸居委会依据济南市公安局消防支队历城区大队出具的责令限期改正通知书、执法建议书，为消除消防安全隐患对涉案房屋进行的整改，其行为并无不当，符合法律规定。可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立，但是在一审过程中上诉人与被上诉人均认可上诉人与王桂霞签订的房屋租赁合同是无效合同，上诉人要求的营业损失属可得利益损失，因此其要求营业损失没有法律依据。3、关于员工工资。由于在一审庭审中上诉人并未提供劳动合同，仅仅提供了上诉人自行制作的工资表、考勤表，既无法证明员工的真实存在，也无法确定员工的工资数额，上诉人提供的工资发放时间是2013年4月至2013年5月的工资数额，由于祝甸居委会于2013年4月就已发出为消除安全隐患进行整改的通知，上诉人就应当采取必要的措施防止损失的扩大，上诉人放任损失的扩大，就扩大损失应由其自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。祝甸居委会辩称，同意王桂霞、刘国明的答辩意见。鸿腾鲁菜坊向一审法院起诉请求：请求判令解除与王桂霞签订的《房屋（场地）租赁合同》，判令王桂霞按合同约定给付装修损失、附属设施损失、营业损失等共计240余万元。后鸿腾鲁菜坊变更诉讼请求，请求判令其与王桂霞签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；判令王桂霞、刘国明、祝甸居委会连带赔偿装修损失、营业损失及其他损失600万元。一审法院认定事实：王桂霞、刘国明曾是夫妻关系，两人于2009年2月10日办理了离婚手续。2007年3月10日，祝甸居委会（出租方、甲方）与刘国明（承租方、乙方）签订了沿街房租赁合同1份，合同约定：甲方将位于祝舜路东首沿街房一处出租给乙方有偿使用，乙方自愿承租该沿街房进行合法经营使用。甲方出租沿街房总计2622平方米。2012年3月9日鸿腾鲁菜坊（甲方）与王桂霞（乙方）签订了房屋租赁合同1份，合同约定：出租房屋座落地址是济南市祝甸村北祝舜路。出租房屋建筑约为1300平方米。乙方出租的房屋属于出租方同意转租的房产，房产手续合法有效、已办理合法租赁手续。同时出具证明协助乙方（应是甲方）办理工商登记手续。甲方将此房屋用于经营酒店。乙方及出租方应预先知道酒店的污染及噪音状况。不应以该原因阻止乙方经营。房屋租赁期限共15年，乙方自2012年3月15日前将出租房屋交付甲方使用，乙方同意给甲方一个月的装修期不计算租金。起租日自2012年4月15日至2027年4月15日止。乙方在3月15日前将合同约定房屋清理腾空完毕，符合出租条件，否则本合同租赁日期顺延。每年租金33万元，递增比例15%，租金交纳时间为每年的4月15日交纳租金。从2015年开始递增，每年37.95万元；第三年再次递增，依次类推。租金每半年支付一次。乙方保证该房屋具有合法出租和转租的权利、没有抵押或被法院执行等问题，保证协助甲方处理周边关系。保证水、电接到房屋，确保甲方经营需要。如果因乙方包括但不仅限于以下原因导致乙方违约，乙方应承担违约责任：乙方或出租方在租赁期间以任何借口或理由单方终止、解除合同，都必须承担甲方装修损失。装修损失的计算方法为：装修费除以租赁期乘以乙方终止合同的时间。装修费甲乙双方已核定为200万元。乙方不履行合同约定，影响了甲方的正常营业；每天损失额甲乙双方预先核定按两万元计算等内容。合同签订后，双方开始履行合同。2012年7月5日祝甸居委会为鸿腾鲁菜坊在工商部门注册提供证明1份，内容是：济南市工商行政管理局历城分局，位于济南市历城区祝舜路1001号的房屋产权归王桂霞所有，面积为1300平方米，系非住宅，不属于违章建筑。鸿腾鲁菜坊将租赁的房屋装修后，在工商部门注册了历城鸿腾鲁菜坊上海花园店在涉案房屋经营。2013年3月6日济南市公安消防支队历城区大队，对涉案房屋所属的济南东方商贸中心下达了责令限期改正通知书1份，认为在进行消防监督检查时，发现该单位存在灭火器、消火栓未保持完好有效，疏散通道被占用，电器线路私拉乱接等违法行为。责令该单位于2013年4月6日前改正。2013年4月12日济南市公安消防支队历城区大队给祝甸居委会出具了执法建议书，内容是：在对祝甸东方商贸中心检查过程中，发现该单位存在下列问题：1、搭建临时建筑占用防火间距，且部分建筑耐火等级不足；2、占用消防通道；3、电气线路敷设不符合标准。建议1、拆除占用防火间距的临时建筑，并将其他建筑按照防火标准进行改造；2、划设4米宽的消防车通道，并保障其畅通；3、重新穿管敷设电气线路并进行电气线路检测。2013年4月11日祝甸居委会下属的济南市东方商贸中心给鸿腾鲁菜坊等各经营业户下达了紧急通知，内容是因市场需要停业进行提升改造，彻底消除安全隐患，经研究决定：自2013年4月13日起下午17：00点市场将停水、停电，上午8：00送水、送电。望各业户接此通知做好准备，积极配合自行外出找居住场所。2013年4月15日济南市东方商贸中心又给鸿腾鲁菜坊等各经营业户下达了通知1份，称因市场存在重大消防安全隐患，经上级政府及消防部门督查，需要立即对市场进行停业整顿，升级改造。望各业户接此通知后，十天内自行搬离市场，十天后，市场将24小时全面停水、停电。为此带来不便，望各业户理解。鸿腾鲁菜坊无奈停业。2013年4月28日鸿腾鲁菜坊在济南日报对王桂霞发布公告通知一份，内容是：王桂霞，我单位与你于2012年3月9日所签房屋租赁合同履行至2013年4月7日，发生了出租人切断水、电源的现象，造成了我单位的营业损失，我单位除要求你按合同4.2条赔偿损失外，决定暂时停止向你支付租金。待你接通水、电源日，结清租金（扣除我单位损失部分）。此后，鸿腾鲁菜坊因租赁的房屋无法正常经营诉至原审法院。鸿腾鲁菜坊认为王桂霞、刘国明与祝甸居委会向鸿腾鲁菜坊出租的房屋不符合使用的条件，导致合同无效，责任完全应由王桂霞、刘国明及祝甸居委会承担，鸿腾鲁菜坊在签订租赁合同时，已尽到了合理的注意义务。由王桂霞、刘国明及祝甸居委会分别出具了有关房屋权属证明及有关房屋正常使用的保证书.但王桂霞、刘国明及祝甸居委会出具的文书内容均有虚假的成分,王桂霞、刘国明及祝甸居委会对鸿腾鲁菜坊有民事上的欺诈行为,对本案的无效承担全部责任。因此，鸿腾鲁菜坊要求王桂霞、刘国明赔偿装修损失225万元，停业期间员工工资损失78万元，停止营业造成的经济损失780万元，合计1083万元，鸿腾鲁菜坊只主张600万元，放弃其他停业损失。关于鸿腾鲁菜坊主张的装修损失，提供了其与济南鸿腾实业有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、济南鸿腾实业有限公司《资格证明文件》、工程《预算书》、工程《决算书》、确认工程结算总价《协议书》、付款收据等有关涉案房屋装修的证据一宗。证明鸿腾鲁菜坊实际装修涉案房屋共花费225万元。王桂霞、刘国明认为，鸿腾鲁菜坊与济南鸿腾实业有限公司是关联单位，法人都是苏传峻，对施工款项的真实性有异议，鸿腾鲁菜坊没有提供银行转账记录。鸿腾鲁菜坊已经实际使用一年多，因此装修损失应当折旧后进行计算。王桂霞、刘国明申请对鸿腾鲁菜坊装修的残值进行评估。原审法院委托济南万通价格评估有限公司进行了评估。济南万通价格评估有限公司于2015年2月5日出具了评估报告认为鸿腾鲁菜坊装修重置价值为215万元，确定装修残值在评估基准日时的评估价格为758520元。鸿腾鲁菜坊认为应当按照215万元的装修价格计算损失。计算折旧也应当计算到2013年4月7日。王桂霞、刘国明认为应当按评估基准日的残值计算装修损失。祝甸居委会同意王桂霞、刘国明的意见，认为该损失与其无关。关于鸿腾鲁菜坊主张的停业期间工人的工资损失，鸿腾鲁菜坊提供了2013年1-5月，鸿腾鲁菜坊的员工考勤及工资发放表各5份，证明鸿腾鲁菜坊平均每月发放工人工资6万余元，要求王桂霞、刘国明支付2013年4月7日至变更诉讼请求之日（2014年5月9日）共计13个月，鸿腾鲁菜坊支付工资损失共计78万余元。王桂霞、刘国明认为上述证据是鸿腾鲁菜坊自行制作，并未提供劳动合同，对工作人员的数量不确定，工资的数额也不能确定，因此不予认可，且应当由祝甸居委会承担。祝甸居委会认为，本案涉案房屋停止营业是在2013年4月中旬，这个损失鸿腾鲁菜坊就已经清楚了，应采取必要的措施防止损失的扩大，鸿腾鲁菜坊采取放任的态度，就扩大的损失部分应由责任人自行承担。鸿腾鲁菜坊提供的证据证明，2013年4月支付工人工资59291元。2013年5月支付工人工资65243元。对于其他工资损失，鸿腾鲁菜坊没有提供证据证明。关于鸿腾鲁菜坊主张的停业损失，鸿腾鲁菜坊认为，根据双方签订的房屋租赁合同第五条4.2项约定，乙方（王桂霞）不履行合同约定，影响了甲方的正常营业；每天损失额甲乙双方预先核定按两万元计算。自2013年4月7日至变更诉讼请求之日（2014年5月9日）共计390余日，鸿腾鲁菜坊营业损失共计780余万。现在只要求297万元。其余损失放弃。王桂霞、刘国明认为该损失超过了合同法的规定，应该予以降低，其损失应以租金的30%以下计算。该损失是祝甸居委会的行为造成的，王桂霞、刘国明不应承担。该项损失作为可得利益损失，因系无效合同，不受法律保护。祝甸居委会认为，其不是涉案房屋租赁合同的当事人。因此，无法核实其真实性，也不能承担责任及义务。审理中，另查明，涉案房屋系祝甸居委会所建，无任何规划手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉及的房屋系祝甸居委会未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，其建设也未经主管部门批准，刘国明从祝甸居委会租赁该房屋后。王桂霞将该房屋租赁给鸿腾鲁菜坊经营。因此，双方签订的房屋租赁合同无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。对于鸿腾鲁菜坊要求的装修损失，双方均认可评估单位确定的装修重置价格为215万元。关于装修损失，鸿腾鲁菜坊认为装修残值应以其起诉之日为准即2013年4月7日，王桂霞、刘国明认为应以评估基准日评估的数额为准。一审法院认为，鸿腾鲁菜坊停止营业后，一直未向王桂霞、刘国明交还租赁的房屋，上述房屋一直由鸿腾鲁菜坊控制，因此，装修损失应按评估确定数额计算。关于鸿腾鲁菜坊主张的工人工资损失，一审法院认为自2013年4月8日起鸿腾鲁菜坊因停业支付的合理期间的工人工资，均应视为是鸿腾鲁菜坊的直接损失。其只提供了2013年4月至5月的工人考勤表及工资表。因此，对2013年4月8日至5月底的工资，虽然鸿腾鲁菜坊没有提供劳动合同予以证明，一审法院认为鸿腾鲁菜坊提供的考勤表及工资发放表足以证明鸿腾鲁菜坊的主张，予以支持。对其主张的其他工资损失因无证据证实，不予支持。对鸿腾鲁菜坊要求的停业期间的可得利益损失，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。?可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立。合同被认定无效后，可得利益损失不是无效合同支持的损失范围，因此，对鸿腾鲁菜坊要求王桂霞、刘国明赔偿停业损失的请求，不予支持。王桂霞与刘国明虽然曾是夫妻，但离婚后，上述合同的权益均归王桂霞。根据合同相对性原理，应由王桂霞承担责任。鸿腾鲁菜坊要求刘国明承担责任，不予支持。基于同样理由，要求祝甸居委会承担责任的理由也不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊与王桂霞2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、王桂霞于判决生效之日起十日内赔偿济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊装修费379260元（758520元×50%）。三、王桂霞于判决生效之日起十日内赔偿济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊工人工资损失55349.5元（110699元×50%）。四、驳回济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，由济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊负担49901元，王桂霞负担3899元。鉴定费22800元，济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊负担11400元，王桂霞负担11400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。鸿腾鲁菜坊在二审中提供以下证据：一、鸿腾鲁菜坊上海花园店工商登记资料5份，包括注销情况、2012年7月5日祝甸居委会证明、2012年9月14日《消防安全检查合格证》、2012年9月14日王桂霞的保证书、2012年8月20日鸿腾鲁菜坊对其分店的授权证明，鸿腾鲁菜坊以此证明祝甸居委会应负主要过错，其以消防安全理由停电与事实不符，且无法律依据，构成侵权。二、（2013）历城民初字第1201号原告祝甸居委会与被告刘国明、王桂霞、第三人王婷婷、王春菊、高成芬、鸿腾鲁菜坊、鸿腾鲁菜坊上海花园店房屋租赁合同纠纷一案的部分卷宗材料，包括起诉状、变更诉求申请书、追加第三人申请书、土地所有权证、开庭笔录、济南市历城区瑞锦旅馆的登记情况、鸿腾鲁菜坊上海花园店登记情况、祝甸居委会给王婷婷出具的证明、祝甸居委会的保证书、刘国明与王桂霞的婚姻登记证明、刘国明、王桂霞与王婷婷的租房合同、历城区田韵缘快餐店的登记情况。鸿腾鲁菜坊以此证明一审法院对其变更后的诉讼请求漏审，程序违法；涉案土地是祝甸居委会的，因祝甸居委会没有取得规划导致本案合同无效，祝甸居委会存在源头上的过错，应承担侵权责任；刘国明、王桂霞与王婷婷的租房合同证明王桂霞、刘国明系共同转租，应承担共同过错责任。三、鸿腾鲁菜坊交纳上诉费的收据，证明一审法院仅审理了装修费和人员工资的问题，没有审理刘国明、祝甸居委会的侵权赔偿责任。针对鸿腾鲁菜坊提供的上述证据，王桂霞、刘国明经质证后认为，对证据的真实性无异议；祝甸居委会的证明恰恰证实了房屋的租赁使用权归王桂霞；2013年4月济南市公安局消防支队历城区大队出具了限期改正通知书及执法建议书，与鸿腾鲁菜坊提供的《消防检查合格证》矛盾，应以后出的证据为准，可以证实本案房屋存在安全隐患，祝甸居委会依据限期改正通知书及执法建议书停水停电并无不当；祝甸居委会已撤回了对（2013）历城民初字第1201号案件的起诉，一审法院已经作出了裁定，程序符合法律规定；祝甸居委会2012年11月6日的证明明确注明同意王桂霞转租给王婷婷使用，证实王桂霞对房屋有租赁使用权；一审判决不存在漏审。祝甸居委会对上述证据的真实性无异议，但认为均与其无关。对当事人二审争议的事实本院认定如下：鸿腾鲁菜坊上海花园店于2012年9月14日注册成立，2014年2月24日注销。2012年9月13日，济南市公安消防支队历城区大队向鸿腾鲁菜坊上海花园店发放《公众聚集场所投入、使用营业前消防安全检查合格证》。2013年5月，祝甸居委会以刘国明、王桂霞为被告向一审法院提起诉讼，要求解除2007年3月10日的《沿街房租赁合同》，判令刘国明、王桂霞支付所欠租赁费及违约金。该案诉讼中，一审法院追加王婷婷、王春菊、高成芬、鸿腾鲁菜坊、鸿腾鲁菜坊上海花园店为第三人参加诉讼。后祝甸居委会以当事人已自行和解为由申请撤诉，2015年6月19日，一审法院作出（2013）历城民初字第1201号民事裁定书，准许祝甸居委会撤回起诉。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于刘国明、祝甸居委会在本案中应否承担责任的问题。一审中鸿腾鲁菜坊先是起诉王桂霞，要求解除双方签订的租赁合同并赔偿损失，后变更诉讼请求，要求确认租赁合同无效，由王桂霞、刘国明、祝甸居委会赔偿损失。据此，鸿腾鲁菜坊系以合同关系为基础，提起本案诉讼。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述规定中，有过错的一方应是指合同一方当事人。根据合同相对性原则，本案房屋租赁合同系王桂霞与鸿腾鲁菜坊签订，故因合同无效给鸿腾鲁菜坊造成的损失，应按王桂霞的过错程度由王桂霞向鸿腾鲁菜坊进行赔偿。本案中，鸿腾鲁菜坊要求刘国明、祝甸居委会承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于赔偿比例问题，鸿腾鲁菜坊作为承租人，在承租涉案房屋时，未对涉案房屋的相关建设、规划手续进行审查，未尽到合理的审查义务，对于本案租赁合同无效的后果，一审判决其承担50%的责任并无不妥。关于装修损失问题。鸿腾鲁菜坊自称于2013年4月搬离了涉案房屋，未提供相应的证据予以证实，其主张本案装修损失应计算至2013年4月7日，依据不足，本院不予采信。一审判决按评估报告确定的评估基准日的装修残值计算鸿腾鲁菜坊的装修损失，并无不当。关于工资损失，鸿腾鲁菜坊提供的2013年4月至5月的工人考勤表及工资表仅能证实其实际支付工人工资至2013年5月底，其余部分鸿腾鲁菜坊没有提供证据证实，本院不予支持。关于可得利益损失，涉案房屋租赁合同已被认定为无效，不存在可得利益损失的赔偿问题，一审法院未支持鸿腾鲁菜坊主张的停业损失亦无不当。综上所述，鸿腾鲁菜坊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一六年八月二十二日书 记 员 邢春艳 更多数据：搜索“”来源：