（2016）皖1302民初5379号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-12-06
案件名称
张莉莉与宿州元一公园道房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
宿州市埇桥区人民法院
所属地区
宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张莉莉,宿州元一公园道房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1302民初5379号原告：张莉莉，女，委托诉讼代理人：张坤，安徽民之声律师事务所律师。被告：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地。法定代表人：赵萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行，住所地。主要负责人：姜晓晖，该支行行长。委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张莉莉及其委托诉讼代理人张坤、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张雪玲、被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行的委托诉讼代理人余继承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉莉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决解除原告与被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订的《个人购房贷款、担保合同》；3、依法判决被告返还原告房款114285元及原告已付银行贷款本金83055.53元（自2014年7月16日起计算至履行完毕之日止，暂计算至起诉之日）；4、依法判决被告宿州元一公园道房地产开发有限公司赔偿原告已付首付款的利息损失14057元（自2014年6月起计算至履行完毕之日止，暂计算至起诉之日）及原告已付银行贷款利息25630.45元（自2014年7月起计算至履行完毕之日止，暂计算至起诉之日）、违约金3742.85元；5、依法判决被告宿州元一公园道房地产开发有限公司偿还判决生效之日起的剩余贷款本息。事实与理由：2014年4月5日原告经与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的公园道一号的房产，单价4267.79元／平米，原告支付首付款114285元，剩余办理银行按揭贷款。同时，合同约定被告应于2015年12月31日前验收合格的商品房交付给原告，逾期超过90日，原告有权解除合同。合同签订后，原告于2014年4月18日支付了114285元，并与被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行签订《个人购房借款／担保合同》，被告宿州元一公园道房地产开发有限公司作为保证人在借款担保合同上签字盖章。但是约定的商品房交付日期届满后，被告迟迟不能如期交房。至今已逾期五个月。故具状起诉，请求法院依法支持原告的诉求。被告宿州元一公园道房地产开发有限公司辩称：一、我公司不能按期交房是事实，但是由于整个经济环境与房地产行情导致的，不是被告单方原因造成的。二、原告主张的利息没有依据，不能支持。被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行辩称：涉案的购房借款合同是原告与两被告的真实意思表示，不违反法律规定，工行不存在违约情形，因此，不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张莉莉（买受人）与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司（出卖人）于2014年4月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宿州元一公园道房地产开发有限公司开发的“元一·公园道一号”第13幢1单元803室房屋。预售房屋建筑面积87.7平方米，每平方米建筑面积单价4267.79元，预售总房款为374285元。出卖人于2015年12月31日前将该房屋交付给买受人，交付条件为该商品房经验收合格。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人在签订合同时支付首付款114285元，银行按揭贷款260000元。2014年4月8日，宿州市房地产管理局对原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》予以登记备案，合同登记号201405802。合同签订后，原告张莉莉于2015年4月18日向宿州元一公园道房地产开发有限公司支付首期购房款114285元，并作为借款人与中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行（贷款人）、宿州元一公园道房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款担保合同》，约定贷款金额为260000元，贷款期限为72个月，贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，宿州元一公园道房地产开发有限公司为本合同项下原告的全部债务提供连带保证担保。2014年6月16日中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行发放贷款260000元。原告张莉莉于2014年7月16日起逐月向中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行归还贷款本息至今，每月偿还贷款本金为3611.11元。至2016年7月，尚欠贷款本金169722.25元。宿州元一公园道房地产开发有限公司未能在2015年12月31日前交房，至原告张莉莉起诉之日仍未交房。本案开庭之日，涉案房产项目工程仍未通过综合验收。本院认为，原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。被告宿州元一公园道房地产开发有限公司未按约定交付房屋，逾期超过90日，原告张莉莉依照约定行使合同解除权，应予支持。（一）关于原告张莉莉主张的利息损失。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案商品房预售合同解除后，被告宿州元一公园道房地产开发有限公司应按约定将原告张莉莉支付的房款及已付银行贷款本金予以返还。原告张莉莉主张的违约金低于原告张莉莉主张的首付款利息与已偿还贷款利息损失，超出违约金的损失部分，应当予以赔偿。首付款利息损失应当以银行同期贷款利率为准，自支付之日计算至判决生效日止。（二）关于原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行《个人购房借款担保合同》的解除。在商品房买卖合同解除后，贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除贷款合同。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。在本案中，贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由原告张莉莉承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由被告宿州元一公园道房地产开发有限公司承担，被告宿州元一公园道房地产开发有限公司赔偿原告张莉莉支付银行的本金及贷款利息。当被告宿州元一公园道房地产开发有限公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司签订的商品房预售合同（合同登记号201405802）；二、解除原告张莉莉与被告宿州元一公园道房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行签订的《个人购房借款担保合同》；三、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张莉莉返还购房款114285元及自2014年7月16日起至本判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张莉莉赔偿以114285元为本金，自2015年4月18日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张莉莉赔偿自2014年7月16日起至本判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告宿州元一公园道房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行偿还原告张莉莉自本判决生效之日起就《个人购房借款担保合同》剩余的贷款。自被告宿州元一公园道房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，被告中国工商银行股份有限公司宿州政务区支行办理“元一·公园道一号”第13幢1单元803室房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4910元，由被告宿州元一公园道房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长 李立新人民陪审员 徐晓文人民陪审员 尹 刚二〇一六年八月二十二日书 记 员 ＸＸ琳