（2016）沪0115民初37174号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-09
案件名称
房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王业字,陈勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初37174号原告：王业字，男，1973年4月3日生，汉族，户籍所在地安徽省池州市石台县丁香镇梓桐村门坳组7号。被告：陈勇，男，1973年8月18日生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市无为县郭镇凤河行政村范村自然村XXX号，现住上海市浦东新区三林镇南阜村西汤家宅XXX号。委托诉讼代理人：丁光华，上海红三权律师事务所律师。原告王业字诉被告陈勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月19日、2016年8月15日公开开庭进行了审理，原告王业字、被告陈勇及其委托诉讼代理人丁光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王业字诉称，原、被告于2015年10月9日签订厂房租赁合同，合同期三年。但被告隐瞒厂房为违章建筑和拆除通知，原告是在公司运营二个月时才被告知厂房为违章建筑，将于2016年6月30日停水停电并拆除，给原告造成重大损失。故原告起诉至法院，要求判令被告赔偿原告各项经济损失共计人民币(以下币种同)1,015,020元。被告陈勇答辩称，原告陈述与客观事实不符，所要求赔偿的经济损失没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2015年11月9日，原、被告签订《厂房合同》，约定被告将坐落于上海市浦东新区三林镇南阜村西汤家宅XXX号厂房(建筑面积300平方米)出租给原告使用；租赁期三年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止；年租金9万元，每半年支付一次，押金5,000元；租赁期间，原告可根据自己的生产要求进行装修，但原则上不得破坏原房结构，费用由原告自负；原告在租赁期间证照自行办理，造成安全、违规、违法均由原告承担责任，被告只能提供房屋产权证及派出所开具门牌号复印件一套。签订上述合同时，被告向原告提供了房屋坐落地址为三林镇南阜村红光队的产证复印件及上海皖发食品有限公司的营业执照、税务登记证复印件(注册地在浦东新区三林镇南阜村西汤家宅XXX号、法定代表人陈勇)。合同签订后，原告将租赁厂房用于经营包子生意。2016年4月1日，浦东新区三违整治工作领导小组办公室发布了“关于三林镇外环外区域生态环境综合整治工作的公告”，要求整治范围内的违法建筑，业主必须在2016年6月30日前自行清空、搬离、拆除。2016年5月初，原告停止了经营。2016年5月11日，浦东新区三林镇南阜村委会与被告签订了《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》，约定被告承租的建筑物位于三林镇南阜村红光队西汤家138号范围内，房屋建筑面积2472.40平方米，场地246平方米，围墙13米，经双方协商一致，旧材料回购补贴为897,478元。2015年7月27日，本院组织双方当事人进行了现场勘查，原告现场确认：两个原料冷库维修花费了5,000元，且原先冷库地坪是木板垫的，现用了塑料地板；南冷库右侧的小屋漏水进行过维修；冷库左侧的生产车间排水管道全部重新铺设，地砖也换了；整个租赁房屋电线全部更换；重新开了三扇门，扩大了一扇门；原先破损窗户重新修理过；重做了一扇塑钢门；水电全部改造，从两相电变为三相电，设置了蒸气管。对此，被告认为租赁房屋原先就是这样，原告所述内容非其施工。经法院依职权向浦东新区三林镇南阜村委会调查，该村村长表示：本次属拆违性质，并非拆迁，补偿标准为砖混结构300元／平方米，框架结构400元／平方米，水泥场地100元／平方米,围墙100元／平方米，简易棚200元／平方米,搬迁费、停产停业损失、装修费等都是没有的。审理中，原告确认其诉请的赔偿数额包括：一、营业损失116,280元：1、“美餐网”、“饿了吗”的赔偿款8,400元和9,800元。理由：上述款项系原告供餐业务的应收餐费，因无法供货，导致两家公司不再支付；2、原告6家直营店和4家加盟店的停业损失98,080元。二、设备重置补偿447,980元，包括洗菜机流水线、切菜机、拌馅机、脱水机、包子机、饺子机、蒸包炉、电饭锅、保温台、和面机、压面机、冰柜、操作台、保温桶、馒头机、货架、真空包装机。三、员工安置费132,000元。理由：因劳动合同提前终止，每个员工补发了一个月工资作为违约金。四、装修损失138,000元。五、原告支付的2015年12月到2016年5月31日的半年租金45,000元、押金5,000元以及原告另外向被告租赁二间住房的三个月(2016年2月21日至2016年5月20日)租金5,000元。六、原告5家直营店(其中１家直营店原告自己开设，未计算损失)、４家加盟店按每家2万元估算经济损失，共计18万元。以上合计1,069,260元，现原告仅主张诉请金额。另原告表示，签订合同时，被告说厂房都是有照的，还可以配合原告办理营业执照，但后来被告提供的材料办不了执照，原告只能花钱买了地址注册了公司；2016年5月5日左右，因对面房屋被拆影响道路，原告即不再经营；就直营店、加盟店的赔偿费用，虽然达成了赔偿意向，因原告没有钱，故目前尚未实际支付；员工的违约金通过银行或微信转账，故员工没有签字。被告表示出租时说好厂房是无证的，被告是根据村里的产证办的执照，合同约定提供产权证是为了原告办理营业执照的需要，不是证明产权情况，且原告2015年12月在他处办理了营业执照，说明明知房屋是违章的。审理中，经法院释明后，原告不申请对装修价值进行鉴定。对合同无效后的法律后果，被告要求原告将租赁厂房返还，并同意返还押金，对2016年6月1日之后的使用费不再向原告主张。对此，原告表示被告未作赔偿前，不同意返还房屋。庭审中，原、被告一致同意装修赔偿由法院根据本案证据、现场勘查情况酌情处理。本院认为，涉案租赁房屋无产权证和合法建筑手续，属不合法建筑，原、被告之间的租赁关系应属无效。被告将不合法建筑出租给原告经营使用，其应承担合同无效的主要过错。被告提供的产证复印件上的地址与承租房屋不一致，被告经营证照非房屋所有权凭证，原告承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错。合同确认无效，原告再行占有租赁房屋已无合同依据，事实上原告也不再经营，原告应尽快将租赁房屋返还被告。同理，被告亦应将押金退还原告。关于除押金外的其他损失赔偿问题，本院认为：一、原告未在租赁场地办理经营证照即擅自从事生产经营活动，其经营行为本身不具有合法性，不属合同无效造成的经济损失范围，原告要求被告赔偿“美餐网”、“饿了吗”的供餐款、直营店及加盟店的停业和经营损失、员工工资损失，本院不予支持。二、原告罗列的生产经营设备属动产范畴，返还房屋时原告可自行搬离，其要求被告赔偿没有法律依据。三、合同无效，但被告已实际占用了租赁房屋，取得了租赁房屋的占有利益，其仍应支付相应的房屋使用费。鉴于当地的拆违整治对原告正常使用租赁房屋确有造成较大影响，故本院根据无效过错责任及原告的实际经营情况，酌定被告退还部分租金。四、合同约定，原告可根据自己的生产要求进行装修。虽然被告对原告现场确认的装修事实均不认可，但原告出于特定生产经营需要对承租房屋进行一定的改造、修缮，具有合理性。本院根据无效过错责任、本案证据及现场勘查情况，酌定被告赔偿原告装修损失35,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王业字与被告陈勇之间的房屋租赁关系无效；二、原告王业字于本判决生效之日起十五日内将位于上海市浦东新区三林镇南阜村西汤家宅XXX号的承租厂房返还被告陈勇；三、被告陈勇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王业字装修损失35,000元；四、被告陈勇于本判决生效之日起十五日内返还原告王业字押金5,000元；五、被告陈勇于本判决生效之日起十五日内返还原告王业字租金6,000元；六、驳回原告王业字的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费13,935元、减半收取计6,967.50元,由原告王业字负担6,492.50元，被告陈勇负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一六年八月二十二日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”