（2016）鲁0103民初419号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2017-03-17
案件名称
青岛天泰爱家物业服务有限公司与王枫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛天泰爱家物业服务有限公司,王枫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初419号原告青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人王志宏，总监。委托代理人袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。委托代理人陈昱，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。被告王枫，女，1969年1月28日生，汉族，无业，住山东省济南市。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司与被告王枫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司法定代表人王志宏的委托代理人陈昱到庭参加了诉讼；被告王枫经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰物业公司）诉称：被告购买了位于山东省济南市某区某路某号某小区某号楼某室物业，从2013年4月20日至2015年12月31日，共拖欠原告天泰物业公司物业服务费48611元，累计应支付违约金9722元，合计58333元。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款的规定，按时交纳物业服务费是业主的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购买房屋的物业服务费。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权利，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决被告王枫向原告补交拖欠的物业服务费48611元，向原告支付违约金9722元，由被告承担本案的诉讼费用。被告王枫在本案审理期间未答辩。经审理查明：原告天泰物业公司系济南市天泰.太阳树花园的前期物业服务企业，被告王枫系该小区7号楼1单元201室业主。被告王枫于2012年5月4日入住该小区，并与原告天泰物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同中乙方，即原告天泰物业公司为小区的前期物业服务企业，甲方为业主王枫。双方在合同中约定委托原告天泰物业公司为天泰.太阳树小区提供前期物业管理服务，合同期限为自合同签订之日起至2014年4月16日，合同期满后，如原告继续为小区内的业主提供物业服务，业主接受的，合同继续履行，被告仍应当按照合同约定的金额向原告交纳物业服务费用。合同第四条中双方约定物业服务费收取标准为按建筑面积收取，每月每平方米1.8元；另外二次供水运行费每吨加收0.3元，按建筑面积每月每平方米0.4元收取；恒温恒湿系统设备运行费用按照每平方米每年40元的标准收取。物业服务费用实行业主预付制，每季度为一个交费期间，业主应在房屋交付日的同时预付6个月的物业服务费及设备运行费用，以后按季度收取，每个季度的第一个月的前15天内预付本季度的物业服务费及设备运行费用，二次供水运行费与水费同时交纳。合同第八条违约责任中双方约定：“……3、乙方（原告天泰物业公司）违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方（被告王枫）有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。4、甲方违反协议：不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权依法要求甲方补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按照所欠费用的日千分之三支付违约金。”合同落款处，甲方由被告王枫签名捺印、乙方加盖了原告所属济南分公司印章予以确认。同日，原、被告双方还签订了《消防安全责任书》等文件。被告王枫所居住的房屋建筑面积为257.13平方米，自2013年4月20日起至2015年12月31日，被告王枫未向原告天泰物业公司交纳物业服务费及其他相关费用，累计拖欠物业服务费、恒温恒湿系统设备运行费共计48611元。2015年8月1日，原告天泰物业公司向被告王枫邮寄了催收函一份，向被告催收欠交的物业服务费及其他相关费用，但被告一直未交纳。原告天泰物业公司诉至法院，请求法院依法判决被告王枫补交拖欠的2013年4月20日至2015年12月31日的物业服务费及其他相关费用共计48611元；判决被告按照日千分之三的标准向原告方支付违约金9722元；由被告承担本案的诉讼费用。以上事实，由房屋交接表、前期物业服务合同、催收函邮寄回执及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告天泰物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告王枫本人签订了《前期物业服务合同》，该合同也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告天泰物业公司为被告所居住的天泰?太阳树花园提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告王枫在未提供任何证据和理由的前提下，拒交物业服务费和其他合同约定的费用，没有事实和法律依据，故对原告方要求被告王枫补交拖欠的2013年4月20日至2015年12月31日的物业服务费及其他相关费用48611元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘新的物业服务企业。对于违约金问题，本院认为，双方合同中约定的违约金比例过高，结合本案的实际和原、被告双方的履约情况，本院认为违约金酌定为10%左右较为适宜，即被告王枫应向原告方支付违约金4861.1元；对于原告诉求中超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王枫于本判决生效之日起十日内向原告青岛天泰爱家物业服务有限公司补交拖欠的2013年4月20日至2015年12月31日的物业服务费、恒温恒湿系统设备运行费用共计48611元。二、被告王枫于本判决生效之日起十日内向原告青岛天泰爱家物业服务有限公司支付违约金4861.1元。三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由被告王枫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 江人民陪审员 乔永欣人民陪审员 关晓军二〇一六年八月二十二日代理书记员 孙 靖 来源：