（2016）京01民终5168号

裁判日期: 2016-08-22

公开日期: 2016-08-26

案件名称

赵海升上诉谭泽瑶房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵海升,谭泽瑶

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终5168号上诉人（原审被告）赵海升，男，1981年11月25日出生。被上诉人（原审原告）谭泽瑶，女，1935年1月9日出生。委托代理人朱小西，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。上诉人赵海升因与被上诉人谭泽瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵海升、被上诉人泽瑶谭之委托代理人朱小西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海升上诉请求：1、撤销原审法院判决第一项、第二项、第三项；2、要求增加判决被上诉人返还租金5000元、劳务费12000元、房屋保管费6000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：租赁期间第一年供暖费由被上诉人自行支付，政府将第二年供暖费的交付仅改变了流程，并未发生实质变化，第二年供暖费的做法应当与第一年供暖费的做法一致，由被上诉人自行承担；安装空调造成瓷砖损失由我承担是错误的，房屋设施对被上诉人并没有损害；案件受理费不应由我承担；2016年3月10日，我搬走时已要求被上诉人查验房屋内设施，但被上诉人拒绝验收且拒绝接收钥匙。在两个月内我承受很多压力，现我已搬离涉案房屋，若房屋出现任何的损失责任由我负担的话我请求要求保管费。谭泽瑶辩称：服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。双方之间不存在口头约定。合同已明确约定租赁期至2016年5月14日，上诉人提前退租，被上诉人向上诉人发送邮件告知其需补齐房租，不能私自转租，合同只能在双方同意情况下提前终结，被上诉人已明确不同意上诉人提前退租。被上诉人并未因提高租金而导致房屋闲置。被上诉人有很多证据表明被上诉人未拒绝任何一个上诉人提供新租约的信息。被上诉人与新承租人约定2016年5月14日截至之前两个月房租不变，到新一年的房租被上诉人才涨到每月4000元，之后的租赁合同与本案无关。合同明确约定取暖费应由承租人自行承担。合同明确约定承租人施工需经出租人书面许可，且通过邮件形式告知承租人，承租人亦予以回复。上诉人未按被上诉人要求打孔，是其违约行为之一，因安装空调打孔导致的损失应当由上诉人承担，原审法院对此已予以轻判。被上诉人不同意劳务费和保管费在二审里一并审理。房屋两个月未出租出去的原因并不是被上诉人不配合，被上诉人已委托新承租人跟上诉人交接房屋，被上诉人未拒绝验房未拒绝收房。谭泽瑶向原审法院起诉请求：1、判令赵海升向谭泽瑶支付违约金14400元（赵海升提前终止合同违约金；根据合同约定违约金7200元）；2、判令赵海升停止以打电话和发送邮件的方式对谭泽瑶进行骚扰；3、赔偿损失15000元（包括赵海升因安装空调对房屋墙壁、阳台造成的损害，即赵海升使用对房屋造成损害）；4、判令赵海升赔偿谭泽瑶未来修缮房屋将导致租金损失3600元（合同约定月租金数额）；5、判令赵海升支付拖欠取暖费1949.5元；6、判令赵海升支付拖欠水电燃气费，具体数额不清楚；7、判令赵海升赔偿谭泽瑶精神损害赔偿5000元；8、判令赵海升承担本案诉讼费728元、律师费15728元及公证费（尚未发生）。原审法院认定事实：2014年5月1日,甲方谭泽瑶与乙方赵海升签订房屋租赁合同,约定甲方将602号房屋出租给乙方,租期自2014年5月15日至2016年5月14日,月租金3600元,押金5000元,租赁期限内水电费、供暖费(若有)等由乙方自理；租赁期限内乙方保障房屋及其附属设施设备不被损害或及时维修，乙方若违反合同约定应向甲方支付7200元违约金，并将损坏的房屋修复且赔偿相关租金损失。合同签订后，谭泽瑶将房屋交付赵海升使用，赵海升向谭泽瑶交付押金五千元并交付租金至2016年3月15日。另，赵海升在租赁期限届满前向谭泽瑶提出请求提前终止租赁合同并代为寻求新的承租人，并于2016年3月10日搬离诉争房屋。2016年5月10日,赵海升将房屋交付给新的承租人。另查:2015年5月，经与谭泽瑶沟通后，赵海升在承租房屋内墙壁上因安装空调打孔造成有墙壁瓷砖损坏。谭泽瑶主张因赵海升安装空调打孔不当行为造成房屋墙体、阳台裂缝进一步加深，对此赵海升予以否认。庭审中，经法院释明，谭泽瑶在法院指定期限内就赵海升安装空调行为与诉争房屋墙体、阳台裂缝进一步加深之间的因果关系及修复费用未提出鉴定申请。本案庭审中，谭泽瑶、赵海升均同意以赵海升缴纳的押金折抵对被上诉人违约金及赔偿金。原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证书、银行电子回单、照片、供暖费发票及当事人陈述等证据材料，在案佐证。原审法院认为：谭泽瑶与赵海升签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，赵海升在租赁期限内提出提前终止合同，其虽于2016年3月10日搬离承租房屋，但赵海升提前退租行为导致谭泽瑶预期利益受损，不仅违反合同约定，势必造成谭泽瑶房屋闲置的租金损失。因此，谭泽瑶请求赵海升支付违约金损失合理请求，于法有据，法院予以支持。综合考虑合同履行状况、赵海升过错程度、谭泽瑶实际损失等因素，法院予以酌定。鉴于合同明确约定租赁期限内供暖费由赵海升负担，且该供暖费实际已经发生，故谭泽瑶要求赵海升支付供暖费主张，有事实和法律依据，法院予以支持。赵海升安装空调行为虽经与谭泽瑶沟通，但赵海升在安装空调时应采取妥善、合理措施以确保房屋及附属设施不受损害。谭泽瑶请求赵海升赔偿因安装空调造成瓷砖损坏等合理损失主张，法院酌定予以支持。谭泽瑶主张赵海升因安装空调造成房屋墙体及阳台裂缝进一步加深，因未提供有效充分证据予以佐证，法院不予采信。谭泽瑶请求赵海升支付精神损害赔偿金、未来修缮费用、公证费、律师费等主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。谭泽瑶请求赵海升停止骚扰主张与本案非同一法律关系，本案不予处理。双方均同意以赵海升缴纳押金折抵对谭泽瑶违约赔偿金损失，法院不持异议。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决：一、被告赵海升于本判决生效后七日内给付原告谭泽瑶违约金损失三千元（已抵扣押金五千元）；二、被告赵海升于本判决生效后七日内给付原告谭泽瑶供暖费一千九百四十九元九角；三、被告赵海升于本判决生效后七日内赔偿原告谭泽瑶修缮房屋瓷砖费用等损失一千元；四、驳回原告谭泽瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。赵海升提交其居住情况的视频和电子版照片欲证明其未违约。谭泽瑶认为与其上诉请求无关。谭泽瑶提交27份电子邮件欲补强其原审诉讼请求。赵海升对该证据的真实性均不予认可。本院认为：本案争议焦点为：违约责任的承担及损失赔偿问题。关于赵海升主张其提前退租并不违约的说法不能成立。其主张与被上诉人的儿子有口头约定，若提前搬离时给其提供新的租户即可，但因被上诉人对此不认可，且赵海升并无证据佐证，故本院不确认双方曾对提前解除合同有约定，双方应当按照书面合同约定履行。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。由于赵海升提前终止合同搬离租赁的房屋并未交齐最后两个月的租金，系违约行为，应当承担相应的违约责任。原审法院确定的违约数额并无不当，本院予以维持。上诉人不同意给付违约金的说法不能成立。关于供暖费一节，因合同中明确约定在赵海升应当支付的各项费用中，虽写有（若有）的字样，但确实存在供暖费用，赵海升亦享用冬季的供暖，其应当按约支付供暖费。原审法院对此处理正确，本院予以维持，上诉人的说法缺乏证据，本院不予支持。由于赵海升并未按照被上诉人的要求打孔（安装空调），因安装空调造成瓷砖损坏等合理损失原审法院酌定为1000元并无不当。上诉人不同意给付的理由并无足够证据予以证明，其认为不应给付该费用的主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七百二十八元，由谭泽瑶负担四百零八元（已交纳）；由赵海升负担三百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费三百七十五元，由赵海升负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　张洁芳审判员　　刘国俊审判员　　刘　磊二〇一六年八月二十二日书记员　　赵梦芸更多数据：搜索“”来源：