（2016）浙0103民初3861号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-09
案件名称
胡国莹与黄平物权保护纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡国莹,黄平
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条，第二百四十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初3861号原告：胡国莹。委托代理人：胡正广，浙江汉鼎律师事务所律师。被告：黄平。委托代理人：毛晓伟、何丽君，浙江泽厚律师事务所律师。原告胡国莹为与被告黄平物权保护纠纷一案，于2016年5月31日向本院起诉，本院于同日受理本案后，依法适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告胡国莹委托代理人胡正广、被告黄平委托代理人何丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国莹向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即腾退东新路XXX号X楼810平方米房屋；2.被告支付原告房屋占有使用费709560元、水电费12629.42元，两项合计722189.42元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月13日，原告与案外人张某签订《租赁协议》，协议中约定原告将位于东新路928号产业区C区块—自编东11#楼1楼3-6层房屋租赁给张某，其中包括了本案中的3楼810平方米房屋。2015年4月24日，因张某拖欠房租和水电费，原告在本院起诉，本院于2016年1月19日作出判决，解除原告与张某之间的《租赁协议》，并判决张某支付相应租金、水电费、违约金和腾空相应房屋等，包括本案涉及的3楼810平方米房屋。2016年1月份，原告清理张某转租情况时，发现被告自2014年1月24日开始占用3楼经营棋牌，且一直未交纳房屋租金，故被告应按实际占用时间开始支付房屋占用费709560元（参照被告与案外人浙江XX**管理有限公司之间签订的《租赁协议》租金标准计算，自2014年1月24日起暂计至2016年1月23日止）。同时被告拖欠2015年12月份至2016年2月份期间的水电费12629.42元至今未付。现原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。案件审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。被告黄平辩称：1.本案非物权保护纠纷而是房屋租赁合同纠纷。胡国莹并非杭州市下城区东新路XXX号X楼房产的产权人，该物权所有人系杭州市石桥经济合作社（以下简称石桥合作社），因此原告作为承租人无权提出对此房产的物权保护。2.被告在法院2016年1月19日作出的判决生效前对涉案房产的占有为有权占有。2011年5月13日，胡国莹与张某签订了《租赁协议》，约定自2011年8月15日起至2021年7月14日止，张某承租胡国莹转租的东新路928号1楼、3—6楼的建筑面积为8294.5平方米的房产。2011年8月1日，杭州市下城区凯协棋牌室的前任经营者叶某与张某所办公司浙江XX**管理有限公司（以下简称卓凯公司）签订了《租赁协议》，约定自2011年11月1日起至2016年10月31日止，叶某承租张某转租的东新路XXX号X楼1620平米的房产。后2013年底，被告黄平与叶某达成协议，由被告收购了杭州市下城区凯协棋牌室（以下简称凯协棋牌室），被告于2014年1月14日与卓凯公司签订了《租赁协议》，约定2014年1月24日至2017年10月31日由被告承租东新路XXX号X楼810平方米房产，双方同时还签订《补充协议》。2015年1月26日，被告又与卓凯公司签订了《补充协议》，约定双方协议继续履行到2019年10月31日。此外，石桥合作社及原告同时于2011年5月16日曾出具过《同意转租证明》，因此黄平与卓凯公司签订的《租赁协议》有得到房屋所有权人及承租人的同意，且未超过原租赁合同的租赁范围及租赁期限，同时合同双方主体合格，内容合法，意思表示真实，应认定有效。另外，《补充协议》可以佐证被告及时向张某支付房租及水电费。综上，在2014年1月24日起至2016年1月23日期间，在法院2016年1月19日作出的判决生效前，在原告要求腾退之前，被告占有案涉房产是基于有效的租赁协议，且及时支付租金及水电费，未有违约情形，属于有权占有。因此，根据合同相对性，原告要求被告向其支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。原告要求被告支付2015年12月至2016年2月的水电费缺乏事实和法律依据，亦应依法予以驳回。3.被告另案起诉原告排除妨害纠纷一案法院已经受理。在与张某的房屋租赁合同纠纷中，原告并未将被告列为第三人，也未向被告及时通知案件结果，更未给予合理的时间处理，而是在2016年1月初就切断被告棋牌室的水电，在2016年3月初弄坏棋牌室的门锁，并将棋牌室的物品搬走。被告于2016年3月28日向贵院起诉原告、卓凯公司、石桥合作社的排除妨害纠纷一案（案号为（2016）浙0103民初02077号）。至今，被告都不知道原告将前述财物如何处理，也无法进入棋牌室。因此被告在2016年3月初已在事实上“被腾退”，已不存在“占有”的事实。综上所述，原告所提诉讼请求，没有事实和法律依据，请求贵院依法审查请并予以驳回。本院经审理认定因以下事实双方无异议，本院予以确认：1.原告胡国莹向石桥合作社承租了东新路928号产业区C区块—自编东11#楼1楼3-6层房屋，石桥合作社同意胡国莹对该房屋进行分层出租。胡国莹于2011年5月13日将该房屋租赁给张某，其中包括了案涉被告实际使用的3楼810平方米房屋用于经营凯协棋牌室；2.原告胡国莹知道张某及卓凯公司分层转租或整租的事实；3.卓凯公司系张某设立的一人有限责任公司（自然人独资企业），卓凯公司于2014年1月24日将案涉房屋出租给凯协棋牌室，租期为2014年1月24日至2017年10月31日，后双方延长租赁期间至2019年10月31日；4.被告黄平系凯协棋牌室经营人；5.2016年1月19日，本院以（2015）杭下民初字第00740号民事判决书判决：胡国莹与张某签订的《租赁协议》解除，张某应支付所欠租金5011551元、电费111044.5元及逾期付款违约金456580.88元，由卓凯公司承担连带责任，张某应于判决生效之日起十日内腾空全部租赁房屋；该判决现已生效。因原告撤回第二项诉讼请求，本院对被告是否已支付2014年1月24日起至2016年1月23日止的房屋占有使用费及水电费的事实不再审查。本案双方有争议的事实如下：胡国莹是否存在断水断电并损坏凯协棋牌室大门，将凯协棋牌室搬空，案涉房屋是否已实际腾退的事实。为此被告出举照片3张，以证明胡国莹在2016年3月初叫人弄坏凯协棋牌室的所有门锁，并将黄平棋牌室的物品搬走的事实。原告胡国莹对该三张照片的真实性无异议，但认为系因前述民事判决下来后，要求黄平腾退双方发生冲突，公安人员到场处理，并未搬空凯协棋牌室；对于停水停电无异议，但认为停电后被告黄平又自行拉电；对被告证明目的有异议，认为现在凯协棋牌室仍被被告黄平占用，并未交还原告。上述证据经本院审核认为，该证据不能证明被告黄平已实际腾退的事实，故对该待证事实本院不予确认。本院认为，胡国莹向石桥合作社承租了东新路928号产业区C区块—自编东11#楼1楼3-6层房屋，并经石桥合作社同意分层出租。后胡国莹与张某签订《租赁协议》，将该房屋转租给案外人张某。卓凯公司系由张某独资设立的一人有限公司，张某承租后以卓凯公司的名义将该房屋再次向包括本案被告黄平在内的单位及个人分层出租，胡国莹对该情况明知，但未提出异议，应当视为其同意转租。因此被告黄平占有并使用案涉房屋，系基于案外人张某与原告胡国莹之间签订的《租赁协议》及黄平与卓凯公司之间签订的《租赁协议》，因此本案中黄平对案涉房屋的占用和使用是债权意义上的占有。现因胡国莹与张某之间签订的《租赁协议》经本院（2015）杭下民初字第00740号民事判决书判决解除，并已生效，承租人张某应将房屋返还胡国莹。而胡国莹与黄平至今未对是否形成新的租赁关系达成一致意见，因此黄平基于合同关系继续占有、使用案涉房屋前提和基础已不存在，黄平作为实际占有房屋的次承租人负有腾房的义务。原告胡国莹要求被告黄平腾退案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。对于原告胡国莹撤回第二项诉讼请求，因系原告行使诉讼权利，本院予以准许，案件受理费按变更后的诉讼请求计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十四条之规定，判决如下：被告黄平于本判决生效后十日内将位于杭州市下城区东新路XXX号X楼810平方米房屋腾空，并归还原告胡国莹。案件受理费50元（原告已预缴11022元），由被告黄平减半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 张 炜二〇一六年八月二十二日书记员 黄渭莉 关注微信公众号“”