（2016）浙0603民初6796号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-09-09
案件名称
卢良斌与浙江著明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢良斌,浙江著明房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初6796号原告：卢良斌。委托诉讼代理人：周娟，浙江红邦律师事务所律师。被告：浙江著明房���产开发有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区云集路1228号。法定代表人：陈如江。委托诉讼代理人：王超，浙江朋成律师事务所律师。原告卢良斌诉被告浙江著明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员任高翔独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周娟，被告的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢良斌向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金8965元。事实和理由：2013年9月28日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的和谐家园小区6幢402号房屋一套。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用。合同关于买受人逾期付款的违约责任约定如下：逾期不超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同关于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同同时约定，出卖人承诺，���、电在该商品房交付时达到使用条件。合同签订后，原告依约于2013年9月28日、2014年1月2日分别向被告支付购房余款177443元、390000元。但合同约定交房期届至，被告迟迟未能将符合约定使用条件的房屋交付给原告。经涉案小区业主代表多次与被告交涉，被告于2016年5月26日通知原告于2016年6月7日前往收房，并告知原告其原意支付违约交房的违约金赔偿5504元。2016年6月7日，原告前往涉案物业交房处与被告协商要求被告按合同第十条第一款第一项的约定增加违约赔偿金一事，未果。原告与被告协商能否先收房装修，之后再进行相关费用的结算，被告要求严格按照《和谐家园交房须知》上交房程序，先结清费用，再领钥匙。因急于入住，原告于2016年6月9日再次前往交房处按被告要求办理了交房手续，并于2016年6月10日办理了装修施工许可证，在被告打印的交房结��清单中，被告延期交付违约金计算了5504元。交房时，涉案房屋未通电，被告解释电力局过两天会弄好，但实际至2016年6月18日才通电。原告认为，涉案房屋买卖合同第十条第一款第一项明确约定了被告逾期交房时的违约金，该计算方法与合同第八条关于原告逾期付款的违约金计算方法比较一致，能体现民事法律公平、公正原则，而且较接近因被告违约交房给原告造成的损失。原告虽然因急于入住于2016年6月9日按被告要求办理了手续，进行了相关费用的结算后领取了钥匙，但根据合同的约定，房屋的水、电在该商品房交付时应达到使用条件，而实际上房屋至2016年6月18日才通电，达到合同约定的交付条件，因此，涉案房屋实际交付时间应为房屋通电之日，被告应承担相应的违约金。为保护原告的合法权益，原告起诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。被告浙江著明房地产开发有限公司辩称，被告认为原告诉讼没有事实和法律依据，被告已经按照合同约定支付原告逾期交房违约金，原告也已经接受，双方不存在争议，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2013年9月28日，经协商一致，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的和谐家园小区6幢0402号商品房，房屋建筑面积92.59平方米，总价款567443元；出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；若出卖人逾期交房不超过60日，买受人按日向出卖人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；出卖人关于基础设施的承诺，水、电在该商品房交付时达到使用条件；合同还对其他事项作了约定。同日，原告与被告又签订补充协议一份，补充协议约定：出卖人和买受人经协商一致，就“和谐家园”项目《商品房买卖合同》中未尽事宜订立补充条款，双方确认，补充协议为本合同内容的有效补充，补充协议条款与合同条款不一致之处，则以补充协议为准；出卖人不能按照合同规定期限交房，则买受人同意给予出卖人60日的宽限期，允许出卖人在该宽限期内交房，并同意在宽限期内出卖人不承担违约责任；出卖人超过宽限期交房逾期超过60日但不超过120日，自宽限期届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之���的违约金，合同继续履行；协议还对其他事项作了约定。后原告支付了被告购房款567443元，被告于2016年6月9日向原告开具了购房发票。2016年5月26日，被告通知原告和谐家园6幢于2016年6月7日交房，并通知其结清相关费用。6月9日，原告收房并结算了费用，其中被告支付原告逾期交房违约金5504元。涉案房屋于2016年6月18日通电。现原告认为被告支付的逾期交房违约金过低，故起诉来院。上述事实，由原告提交的商品房买卖合同（包括补充协议）、个人贷款支付凭证、浙江增值税普通发票、和谐家园交房通知书、和谐家园交房须知及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。对原告提供的施工许可证复印件的关联性不予确认。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，��受人支付价款的合同。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方在签订商品房买卖合同后经协商一致又签订了补充协议，对部分合同条款作了变更，且约定如与商品房买卖合同条款不一致之处以补充协议为准，补充协议不违反法律规定，亦应认定有效。依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未能在合同规定的期限即2015年12月31日和之后的60天宽限期内向原告交付符合各项条件的商品房，显属违约。按照合同约定，房屋交付时应当具备用电条件，但涉案房屋直至2016年6月18日才通电，导致原告无法装修或入住，故被告应承担相应违约责任，对因未通电产生的违约责任本院酌情参照已付房价款的日万分之一计算。被告逾期交房的违���责任已由补充协议作了变更，因补充协议约定的逾期交房违约责任条款不存在无效或可撤销之情形，且意思表述明确，不存在两种以上的解释，原告以格式条款合同为由要求排除补充协议条款而适用变更前的商品房买卖合同条款，缺乏依据，本院不予支持。被告辩称系业主原因导致未通电，但被告没有证据证明房屋逾期通电系原告导致的，被告仍应按合同约定承担违约责任，本院对被告该项辩称不予采纳。被告应支付原告逾期交房违约金567443元×0.0001/天×110天=6241.87元，已付5504元，还应支付737.87元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江著明房地产开发有限公司支付给原告卢良斌违约金737.87元，限于本判决生效之日起十��内付清；二、驳回原告卢良斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，限被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 任高翔二〇一六年八月二十二日书记员 骆俊斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手���生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”