（2016）粤1302民初2667号
裁判日期: 2016-08-22
公开日期: 2016-10-19
案件名称
李涛与惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李涛,惠州市伟豪房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初2667号原告：李涛，女，汉族，公民身份号码：1716，住址：浙江省诸暨市。委托代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。委托代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：黄伟。委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告李涛诉被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李涛的委托代理人朱敏、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李涛诉称，原告与被告于2013年8月4日签订了《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2013）10020427），合同约定被告将其开发的位于惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家1栋1单元25层03号房房屋以1003905元的总价款出卖给原告。付款方式为：首付款503905元，余款500000元办理银行按揭款。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经建设、监理、施工和设计单位、地质勘察单位五方验收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告，但被告至2014年9月19日才对该房屋进行五方验收，通知原告于2014年9月22日至30日办理房屋交付手续，故被告应向原告承担逾期交楼的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，诉至贵院，请求：一、判令被告按合同约定支付延期交房的违约金约53968元（以首付款503905元为本金，按日万分之三从2013年10月1日计算至2014年9月22日）；二、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，答辩人认为，造成本案逾期办证的纠纷，并非答辩人过错所致，是由于房屋承建商江苏天宇建设集团有限公司（下称天宇公司）因工程款结算纠纷纠，无理取闹，不按约定移交相关办证资料，甚至拒不执行法院生效判决，导致答辩人无法按时办理房产证，为此答辩人已另案提起诉讼，追究天宇公司的违约赔偿责任，理由详述如下：一、答辩人与被答辩人所签订的商品房买卖合同，双方均履行顺利，被答辩人依约支付购房款，答辩人依约交付房屋，被答辩人正常行使房屋使用权，其房屋所有权并无任何争议和障碍，其权益并无实际的经济损失。二、造成逾期办证的原因，并非答辩人的过错，完全是由于承建天宇公司无理取闹，违约交付资料，拒不执行法院判决所致。根据惠州市中级人民法院生效的惠中法民一初字第16-3号《民事判决书》认定：2009年11月23日，答辩人与天宇公司分别签订《广东省建设工程施工合同》和《伟豪商住楼施工合同补充协议》，本案涉讼的房屋，由天宇公司承建。主要约定：发包人将位于惠州市江北新沥路与新湖路交界处东南角的伟豪领御工程（含三栋9单元32层，地下室2层，总建筑面积约18万平方米）发包给承包人承建，工期790天，2009年12月1日开始施工，2012年1月30日竣工完成等。上述合同和补充协议签订后，天宇公司于2009年12月份开始施工，2011年底基本完成该工程建设，答辩人依约陆续支付工程款20285万元，但双方对工程款结算存在争议，天宇公司仅交付了其中3、4、5、6、7单元共5栋商住楼，未与答辩人办理1、2、8、9单元的交楼手续和1单元至9单元的竣工验收备案手续。由此导致业主上访。经政府有关部门协调，天宇公司办理了2单元和8单元的交付手续，但以工程款结算为由，不予办理1单元至9单元的竣工验收手续，导致答辩人无法为业主办理房产证手续。为此，惠州市中级人民法院在2014年1月22日作出判决如下：一、江苏天宇建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向惠州市伟豪房地产开发有限公司提供伟豪领御商住楼项目1单元至9单元及地下室的完整竣工资料和竣工验收报告、竣工图、质量保修书，并协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成伟豪领御商住楼项目1单元至9单元商住楼及地下室的工程竣工验收备案手续。二、江苏天宇建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成伟豪领续。上述判决生效后，天宇公司拒不执行，答辩人无奈于2014年5月5日向惠州市中级人民法院申请强制执行，法院亦立案受理，但天宇公司却拒不履行判决书确定的义务，导致答辩人无法及时为被答辩人办理房产证手续。由此足以认定，造成本案纠纷，完全是由于天宇公司恶意违约，拒不执行法院判决造成，本案的违约赔偿责任，依法应当全部由天宇公司承担，对此答辩人已另案提起诉讼。此外，本公司申请执行天宇公司的案件，在惠州市中级人民法院的强制执行下，天宇公司在2015年底配合完成了相关竣工验收手续，答辩人于2016年1月5日向惠城区建设规划局提交了竣工验收备案表，该局于2016年3月4日核准备案，争讼的房屋依法可以顺利办理房产证，答辩人正在分批分次为业主办理相关手续，被答辩人的起诉显然属不必要。因此，为维护开发商和业主的共同利益，建设和谐居住社区，答辩人建议被答辩人撤回起诉，由双方作和解处理。查明的案件事实经审理查明，原、被告双方于2013年8月4日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家1栋1单元25层03号房，总价款为人民币1003905元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工过程中遇到重大技术问题，不能解决；3、出卖方按期完成全部工程，如因政府有关职能部门未能及时办理验收手续，延误交付使用时间。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。”该合同附件四《补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同第八条规定的交楼日期为基准交楼时间。由于施工周期会受到天气和一些不可预计因素的影响，买卖双方基于互谅的原则，买受人同意出卖人延迟交付商品房未超过三个月时，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告支付了首付款503905元。原告称涉案商品房于2014年9月19日取得五方验收合格，被告于2014年9月22日通知原告收楼。被告称无法向原告交楼的原因为与承建商江苏天宇建设集团有限公司存在建设工程施工合同纠纷一案并经惠州市中级人民法院审理，江苏天宇建设集团有限公司因工程款问题未按约定时间交楼导致被告无法按期向原告交楼。裁决理由和结果本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。原告已经支付全部购房款，被告未在合同约定的时间内交付房屋的行为构成违约，被告与承建商的纠纷不能作为逾期交楼的理由对抗本案的原告，被告应承担违约责任。合同附件四第三条约定施工周期会受天气和一些不可预计因素的影响，双方基于互谅原则，被告延迟交楼未超过三个月时，不视为违约。该约定不违反法律规定，遂本案被告逾期在三个月内的基于双方约定不视为违约。原告请求从2013年10月1日，按每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金，符合法律规定，予以照准。涉案商品房于2014年9月19日取得五方验收合格，被告于2014年9月22日才通知原告收楼，则被告应支付给原告的违约金为53968元（503905元0.0003357天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李涛支付截至2014年9月22日的逾期交楼违约金53968元。二、驳回原告李涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告已预交575元），由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 欧阳琳代理审判员 钟志明代理审判员 肖石平二〇一六年八月二十二日书 记 员 李 鸟